教えて！住まいの先生
Q 確定申告について、1980年4月建てた鉄筋コンクリ－トマンションを2023年11月に1250万円で45.90㎡の一室を購入しました。2023年12月1日に賃貸を出しました。
売り主は個人なので、建物価額、消費税額は不明です。減価償却費用を算出するため、建物価額が必要になります。
分かっていることは、①土地評価価額：79,117,960円、持ち分は51628の中4590です。
土地課税標準額：固定資産税1,165,465円 土地計画税2,330,910円。
②家屋の評価価額2,115,800円です,家屋の課税標準額は固定資産税と都市計画税とも2,115,800円。
税務署に電話をしましたが、説明がバラバラ、計算も全く異なった方法です。建物の価額も違います。正確な計算及び結果で確認申告したいので、詳しい方がいっらしゃいましたら、ぜひ教えてください。できれば詳細説明と計算式があれば、ありがたいです。
宜しくお願い致します。
(直接税務署に聞きに行くつもりですが、4-5か所の税務署に電話しましたが、それぞれの説明で、違う結果なので、どっちに信じたらいいか戸惑ってます)
分かっていることは、①土地評価価額：79,117,960円、持ち分は51628の中4590です。
土地課税標準額：固定資産税1,165,465円 土地計画税2,330,910円。
②家屋の評価価額2,115,800円です,家屋の課税標準額は固定資産税と都市計画税とも2,115,800円。
税務署に電話をしましたが、説明がバラバラ、計算も全く異なった方法です。建物の価額も違います。正確な計算及び結果で確認申告したいので、詳しい方がいっらしゃいましたら、ぜひ教えてください。できれば詳細説明と計算式があれば、ありがたいです。
宜しくお願い致します。
(直接税務署に聞きに行くつもりですが、4-5か所の税務署に電話しましたが、それぞれの説明で、違う結果なので、どっちに信じたらいいか戸惑ってます)
質問日時：
2024/2/21 19:52:42
解決済み
解決日時：
2024/3/2 14:46:17
回答数： 2 ｜ 閲覧数： 100 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/2 14:46:17
建物の標準的な建築価額表
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2023/pdf/O/O13.pdf
129,700円×45.9㎡＝5,953,230円
鉄筋コンクリートの償却率⇒0.015
5,953,230×0.9×0.015×43＝3,455,850円
5,953,230円ー3,455,850円＝2,497,380円⇒今回取得した時の建物の価格
上記は譲渡所得の計算における建物の取得価格が不明な場合に計算することができる考え方です。
当然納得いかないと思いますが、参考にしてください。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki/2023/pdf/O/O13.pdf
129,700円×45.9㎡＝5,953,230円
鉄筋コンクリートの償却率⇒0.015
5,953,230×0.9×0.015×43＝3,455,850円
5,953,230円ー3,455,850円＝2,497,380円⇒今回取得した時の建物の価格
上記は譲渡所得の計算における建物の取得価格が不明な場合に計算することができる考え方です。
当然納得いかないと思いますが、参考にしてください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/3/2 14:46:17
お二方とも分かりやすく教えて頂きましたが、2番目の方が再度質問を回答して頂きましたので、ベストアンサ－を選ばせて頂きました。PCGHさま、ha-ge4567さまありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/2/21 20:56:24
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）土地と家屋の価格按分を行うには、「課税標準額」ではなく「評価額」を見ます。課税標準額は何の資料で確認されたのでしょうか？固定資産税の納税通知書などで確認されたのであれば、「評価額（もしくは価格）」という欄に記載されている数字になります。
２）家屋部分は基本的に「評価額」＝「課税標準額」なのですが、土地部分は固定資産税の課税標準額の約6倍の数字が納税通知の明細の「評価額（もしくは価格）」に書いてあるかと思いますので、その数字を使ってください。
※役所で固定資産評価証明をとり正確な数字の確認をお勧めします。
３）計算式は、取得価額には購入価格だけでなく、仲介手数料（あれば）や固都税の精算金なども含みますので、それに評価額の比率をかける形になります。
➀土地部分：
「購入価格＋仲介手数料＋固都税精算金」×土地の評価額÷（土地＋建物の評価額）
②建物部分：
「購入価格＋仲介手数料＋固都税精算金」ー➀
★下記の税理士さんのHPもご参考にされてみてください。
https://www.ymbt-zeirishi.com/tochi-tatemono-syutokukagaku/
以上、ご参考になれば幸いです。
１）土地と家屋の価格按分を行うには、「課税標準額」ではなく「評価額」を見ます。課税標準額は何の資料で確認されたのでしょうか？固定資産税の納税通知書などで確認されたのであれば、「評価額（もしくは価格）」という欄に記載されている数字になります。
２）家屋部分は基本的に「評価額」＝「課税標準額」なのですが、土地部分は固定資産税の課税標準額の約6倍の数字が納税通知の明細の「評価額（もしくは価格）」に書いてあるかと思いますので、その数字を使ってください。
※役所で固定資産評価証明をとり正確な数字の確認をお勧めします。
３）計算式は、取得価額には購入価格だけでなく、仲介手数料（あれば）や固都税の精算金なども含みますので、それに評価額の比率をかける形になります。
➀土地部分：
「購入価格＋仲介手数料＋固都税精算金」×土地の評価額÷（土地＋建物の評価額）
②建物部分：
「購入価格＋仲介手数料＋固都税精算金」ー➀
★下記の税理士さんのHPもご参考にされてみてください。
https://www.ymbt-zeirishi.com/tochi-tatemono-syutokukagaku/
以上、ご参考になれば幸いです。
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