教えて！住まいの先生
Q 杉並区荻窪徒歩20分に築25年の150坪程の
マンションを所有しております。
家賃を安くしているので、満室ではありますが
気を抜くと空室ができてしまいます。
杉並区といえども、人口減少の波は否めないと思います
現在土地バブルとの事なので、オリンピック前に売却してしまうか？ それともやはり23区のまとまった土地なので
頑張って運営していくか？
不動産に詳しい方がいたら教えて下さい‼️
因みに当方50代 別に仕事をしております
家賃を安くしているので、満室ではありますが
気を抜くと空室ができてしまいます。
杉並区といえども、人口減少の波は否めないと思います
現在土地バブルとの事なので、オリンピック前に売却してしまうか？ それともやはり23区のまとまった土地なので
頑張って運営していくか？
不動産に詳しい方がいたら教えて下さい‼️
因みに当方50代 別に仕事をしております
質問日時：
2017/7/26 15:21:51
解決済み
解決日時：
2017/7/29 00:26:43
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 321 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
はじめまして。
不動産コンサルタントの田中と申します。
家賃を安くしているというのは、周辺相場と比べて格安なのでしょうか？
気を抜くと空室になるということは、周辺相場並でかつ競合が多いということなのでしょうか？
また、入居者さんが住みたくなるような、出たくなくなる工夫はなさっていますか？
管理会社にまかせっきりではありませんか？
不動産投資・賃貸事業は、外部成長と内部成長という二つの成長機会がありますが、
現在は超低金利による外部成長が見込みにくい時期にありますので、放っておけば価格は下がる可能性が高いです。
そういう意味で今は内部成長に目をしっかり向けるべき時期です。
・売上を上げる、落とさない工夫
・コストを下げる工夫
まずは上記二点の余地がないかどうかを確認しましょう。
余地が全くないということであれば、売却を検討します。
売却すべきかどうかは、
今後の累積純利益から予想価格下落額を控除した金額と他の投資商品に投資した場合の累積純利益を比較しながら検討します（厳密には現在価値に割り戻しますが・・・）。
少々面倒ですが、上記の順番で検証しながら、進むべき道を決めていくのが一般的だと思います。
不動産コンサルタントの田中と申します。
家賃を安くしているというのは、周辺相場と比べて格安なのでしょうか？
気を抜くと空室になるということは、周辺相場並でかつ競合が多いということなのでしょうか？
また、入居者さんが住みたくなるような、出たくなくなる工夫はなさっていますか？
管理会社にまかせっきりではありませんか？
不動産投資・賃貸事業は、外部成長と内部成長という二つの成長機会がありますが、
現在は超低金利による外部成長が見込みにくい時期にありますので、放っておけば価格は下がる可能性が高いです。
そういう意味で今は内部成長に目をしっかり向けるべき時期です。
・売上を上げる、落とさない工夫
・コストを下げる工夫
まずは上記二点の余地がないかどうかを確認しましょう。
余地が全くないということであれば、売却を検討します。
売却すべきかどうかは、
今後の累積純利益から予想価格下落額を控除した金額と他の投資商品に投資した場合の累積純利益を比較しながら検討します（厳密には現在価値に割り戻しますが・・・）。
少々面倒ですが、上記の順番で検証しながら、進むべき道を決めていくのが一般的だと思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2017/7/29 00:26:43
懇切丁寧なコメントありがとうございます！
当方50代でありますので株や為替もやります。
現在、家賃を格安にしているとはいえ、投資としては悪く無いと思っております。 しかしながら駅チカ新築が沢山作られている昨今
相続で受け継いだ物件を片手間でやっていけるかに
不安を感じて質問してしまいました。
将来、負動産にならないように、徹底的に考えてみます。
本当にありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2017/7/28 17:22:01
家賃を安く→利回り低下→売却価格低下
さえ、理解されていないのでしょうか？
売却希望と言われても、安くした家賃で、新しい代わりのオーナーが借金をして買ってくれて経営していける価格での売却価格となったら、相場より相当下げないと売却できないのではないですか？
相場並みでの売却希望では、買手はつかないのでは？
では、相場並みの売却の為だけに家賃が上げられますか？入居者に提供するサービスが変わらないのに？
古いとはいえ、まだ減価償却中でキャッシュフローも十分プラスでしょう。
過去の修繕の履歴や今後の修繕の予定は？
また売却後の所得税等も計算し、実質の手許に入ってくる資金の計算されてますか？今後の賃貸収支との比較はされましたか？
まず、あなたにとっては副業かもしれませんが、不動産経営を学ばれてはいかがでしょう。折角の金の生る木を、破格の価格で売りに出すのであれば、もったいない、この機会に不動産経営も本気を出すべきでは？
さえ、理解されていないのでしょうか？
売却希望と言われても、安くした家賃で、新しい代わりのオーナーが借金をして買ってくれて経営していける価格での売却価格となったら、相場より相当下げないと売却できないのではないですか？
相場並みでの売却希望では、買手はつかないのでは？
では、相場並みの売却の為だけに家賃が上げられますか？入居者に提供するサービスが変わらないのに？
古いとはいえ、まだ減価償却中でキャッシュフローも十分プラスでしょう。
過去の修繕の履歴や今後の修繕の予定は？
また売却後の所得税等も計算し、実質の手許に入ってくる資金の計算されてますか？今後の賃貸収支との比較はされましたか？
まず、あなたにとっては副業かもしれませんが、不動産経営を学ばれてはいかがでしょう。折角の金の生る木を、破格の価格で売りに出すのであれば、もったいない、この機会に不動産経営も本気を出すべきでは？
A
回答日時：
2017/7/27 18:51:59
たったこれしか書けないのでは、どこがダメなのか判断できん。
歩20分、築25年、150坪、50代。
数字が書いてあるが経営指針とは全く別のものばかり。
あなたはその程度の人だから、上手く経営できるとはとても
思えん。
早いうちに売却が賢明だろう。
歩20分、築25年、150坪、50代。
数字が書いてあるが経営指針とは全く別のものばかり。
あなたはその程度の人だから、上手く経営できるとはとても
思えん。
早いうちに売却が賢明だろう。
A
回答日時：
2017/7/27 18:45:45
>杉並区荻窪徒歩20分に築25年の150坪程のマンションを所有しております。
徒歩20分も離れたら、他の駅が最寄になりそうですね。
>家賃を安くしているので、満室ではありますが気を抜くと空室ができてしまいます。
空室が出るのは借主の都合でしかないので、気を抜いているかどうかではないでしょう。
>杉並区といえども、人口減少の波は否めないと思います
実際に日本の人口は横ばい程度ですし、逆に都市部は人口が増えている傾向です。
ごく一般的な話で勝手な判断をせずに調べたらどうでしょうか？
>現在土地バブルとの事なので、オリンピック前に売却してしまうか？ それともやはり23区のまとまった土地なので頑張って運営していくか？
これも同じですね。
世間一般の話をすべて鵜呑みにして調べもしない。
気を抜くと空室が出来ると言ってますが、そもそも最初から気を入れていすら居ないと思います。
この程度の考え方なら早いうちに、築年数が若いうちに売った方が安全でしょう。
>因みに当方50代 別に仕事をしております
良い大人なんですし、自分の資産なんですから、もう少し真剣に考えましょう。
徒歩20分も離れたら、他の駅が最寄になりそうですね。
>家賃を安くしているので、満室ではありますが気を抜くと空室ができてしまいます。
空室が出るのは借主の都合でしかないので、気を抜いているかどうかではないでしょう。
>杉並区といえども、人口減少の波は否めないと思います
実際に日本の人口は横ばい程度ですし、逆に都市部は人口が増えている傾向です。
ごく一般的な話で勝手な判断をせずに調べたらどうでしょうか？
>現在土地バブルとの事なので、オリンピック前に売却してしまうか？ それともやはり23区のまとまった土地なので頑張って運営していくか？
これも同じですね。
世間一般の話をすべて鵜呑みにして調べもしない。
気を抜くと空室が出来ると言ってますが、そもそも最初から気を入れていすら居ないと思います。
この程度の考え方なら早いうちに、築年数が若いうちに売った方が安全でしょう。
>因みに当方50代 別に仕事をしております
良い大人なんですし、自分の資産なんですから、もう少し真剣に考えましょう。
A
回答日時：
2017/7/27 09:11:17
売却した資金の運用先を考えてそれとの比較ではないでしょうか？
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