教えて！住まいの先生

まず借りるときの金利は、変動金利で良いと思います。

この先金利が上がる可能性が小さい事、
上がり始めたら固定に切り替えることも可能なの事。

現在の状況だと、変動金利は、まずその低さでお客さんを呼び寄せその気にさせて、将来の不安を煽って、より利益率の高い、高い金利で契約させる、みたいな「エサ」みたいなもの、かなと。なのでよほどのことが無い限り「広告の品」の値段はあげないと思います。

ローンの金額に関しては、変動金利0.5%前後で借りられるなら、
住宅ローン減税を最大限に受けられる上限ギリギリを35年で借りて、
10年間優遇措置の恩恵を受けて、10年目に15年分くらいを期間短縮で一括返済するのがお得だと思います。

価格に関しては、納得できないのであれば、見送るしかないかな、と。

＞2900万円なら即買い。
＞3100万円なら、夫が欲しいなら仕方ないかな～という印象

ただ、過去の新築販売でそのような実績だったとしても、
現在マンション価格上昇中ですので、、、なんとも。

オリンピック後に、不動産の価格は下がるという噂があるので、
今、納得できないのであれば無理して買わなくても？と思います。
本当に下がるかどうかは神のみぞ、そして立地によると思いますが。

最後に
＞ローンを組みながら貯蓄はできない、贅沢と一蹴されています。

これはどういう意味ですか？
旦那さんがすでに40歳でお子さんは乳幼児ですよね。

今後20年で、
・ローン完済（35年で借りていたら15年分の繰り上げ返済）
・子供の教育費（大卒なら高校進学までに500万／人）
・老後資金2000万（退職金含む）

を同時にしなければなりません。
35年で住宅ローンを借りたのなら、最低でも年100万円位のペースで預金残高が増やせないと厳しいと思いますよ。

住宅ローンがあったら貯金ができないのは当たり前、
なんていう販売員、信用なりません。
無理な買い物を押し付けているとしか思えません・・・。

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頭金は無くてもいいですが、貯蓄はどうするのですか？
そのまま死に金ですか？
不動産屋が持つという150万、よく注意して話を聞いてください。
ローンに乗っけるだけという詐欺まがいのやり口が多いです。

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この質問が不快なら

まずいくつかの項目に関して分けて回答します。

【頭金なし】
今の時代はあまりこれを気にする必要は無いでしょう・・
金利が低い時代ですし、「頭金」よりも重要視するのは
「借入総額」の方です・・

わかりやすく言えば、例えば総世帯年収500万の家庭が
頭金1千万も入れるから、価格4千万の物件を買う・・と言っても
そりゃちょっと無謀な話だ・・となりますよね・・そういう事です。

一つの目安として、少ないに越したことは無いですが
借り入れ総額が世帯年収の5倍以下・・4倍程度であれば
無理せずそれなりにやっていけるという感覚ですね。

【変動金利】
今の変動金利はそこまで気にする必要も無いでしょうね
いつ上がるかわからない！といわれながらもう日本は低金利が
数十年続いています・・要はもう「爆発的に金利が上がる」という
可能性を日本経済は秘めてないように感じます・・
簡単に言えばそこまで金利が上がってしまうような好景気やインフレは
少子高齢化が進んで経済が縮小傾向の日本では起きなさそう・・
という事です。
そして低金利で組んでいても途中から「固定」に切り替えられる
コースもありますよね。

私も業務上ではお客さんに変動金利を勧めていますし
銀行員もオフレコで、自分が住宅ローンを組むなら変動金利にする
と話してるくらいですからね

【物件選択の件】
3400万・・・奥さんが絶対仕事をやめないと想定した場合の
世帯年収の現状役4.5倍程度ですか・・ま、無理な数字では
無いですね、奥さんが今後収入も上がる可能性もあるし勿論
ご主人が上がる可能性・・それに加えて今は【住宅取得控除】
も充実してますから、10年間はそれを上手く利用し、11年目に
少し繰り上げ返済をするだとか色々と負担を軽減する方法も
見えてきますしね。

かといって、全てが「買い」という訳では有りません・・
大事なのはあなた方が物件に対する【納得度】がどうなのか？
という事です・・購入自体は「一生賃貸で行く」という方以外、
早い方が越した事は無いですし、子供が小学生に上がってしまうと
「転校」を嫌がって、購入対象エリアが狭くなったりでズルズルと
購入できなくなったりしますので、あなた方のタイミング的には
ここ数年間がベストなのかもしれません。

又、今のその【3400万の売れ残り物件】があなた方の視点から
それだけの魅力があるのか？という部分は大事な部分です。
ソコはしっかり見極めて、見送るという決断も悪くは有りません・・

【値引き交渉のやり方について】
私も以前は新築ﾏﾝｼｮﾝの現場の責任者をやっていた時代もあり
「値引きをする側」に居ましたので、感覚をお伝えしておきます・・

①まず、その物件がどのような形で売れ残っているか？
完成後どれくらい経ってしまっているのか？
残戸数は全戸に比べてどれくらいなのか？

完成からまだ1年以内程度で、それなりに10戸前後以上残っている
場合はその「諸費用分」程度が限界というか一般的ですね・・
それは売る側からみれば、「まだまだ残ってる・・あまり早い段階に
それなりの金額を引き始めると、最後の数戸はどこまで引かないと
いけなくなるか？恐ろしくなる・・・」という形です

②その会社が過去、色んな物件で最大どのくらいまで
値引きを行った実績が有るのか？

これに関しては一般の方は調べようが無いかも知れませんが
かなり重要な部分ではあります・・例えば今まで値引きで物件価格の
10％以上は絶対引いたことが無い・・と言う会社の場合は
その10％以上はほぼ下がらない・・という事です。
これは会社組織という形態から、もう明日にでも会社が潰れる・・・
という切羽詰った状況でもない限り、今までの実績（値引き幅）の
ハードルを越えることは会社としてはかなり難易度が高い
行動となりますので、社長でさえ決断に困窮します。

後、値引き交渉の場合、【買う側】は最後の最後でない限り
【金額】を明確に言ってはいけません・・・買う側が値引き希望金額
を言うのは「絶対買うか？出なければ突き放すか？」の段階です。

中途半端な交渉の中途段階で、買う側が
「これくらい引いてくれたら嬉しいなぁ・・」と思わせぶりな感じで
それも大きい金額を言ってしまうのが一番相手側を憤慨させてしまう
行動です・・

一般的に10％以上の金額というのは会社にとってもかなり大きな
数字です・・倒産とまでは行かないが、ある程度、その現場で
切羽詰っている状況で、明日にでも契約してくれるという条件で
最後にズドンと切り出されて初めて真剣に会社に持ち帰る・・
というような額です。正規の金額で買った客の手前も有りますしね

最後に、あなたが書いているように本当にあなたから見て
その物件の価値は3千万程度・・そしてその会社がソコまで
値引きをしてくれなさそうな場合は「見送る」のは充分有りですよ。

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