教えて！住まいの先生
Q 当方は３０歳未婚の男性です。 節税・資産形成を目的とした投資用新築ワンルームマンションの営業を受けており、アドバイスを頂ければと思います。
具体的な内容は以下の通りです。
物件：豊島区の新築マンション（今年の6月完成）
自己資金（頭金＋、登記費用、金融機関手数料等諸費用９０万円）
ローン計画：諸費用含む３０３０万円を3５年ローン
金利：１．７４％
その他税支出 ①不動産取得税１５万
②固定資産税・都市計画税5万円／年
収支：１０万２千円（家賃収入）ー１１万５千円（ローン＋サブリース代）
＝マイナス１万２千円
登場人物
・知人 同年代。２年程度の知人。
以下「A」とします
・知人の知り合い、不動産の仲介屋さん？本人は不動産で生計をたてているとのこと。
以下「Ｂ」とします
・実際の不動産業者。会社は創立から１０年程度、非上場。
以下「Ｃ」とします。
当初は節税を検討していましたが不動産投資については
検討しておらず、Aから伝わりBがCを紹介する形で営業を受けております。
Bとお会いしたのは２度目ですが、
Bが私のCとの契約をかなり急かしている印象を受けており
非常に懐疑的に考えております。
サブリースの家賃保証問題について独学で勉強していた為、
Ｃに対して家賃収入はどの時点での金額を想定しているものかを
確認したところ築０年を想定しているとのことでしたので、
築年数の経過による家賃下落の心配がある旨を伝えたところ
Ｂが何故か豊島区であれば大きく下がらない、そもそも老後のお金が
足りなくて困るのが目に見えているなど反論してくるような状況です。
（本来であればＣからの回答を期待していたのですが…）
結果的にＣからの回答としては家賃下落については１％～０．７％とのことでしたが
聞き出した結果Ｃから回答があったにすぎず、
失礼ながら非常に疑わしく考えております。
（相手も商売であることは承知しておりますが
個人的には本来事前に説明があるべきだと考えております）
現在の状況で２点相談させていただければと思います。
①知識不足や偏見も多分にあるとは思いますが
実際のところ新築マンションのサブリース契約というのは
そこまで節税・資産形成ができるものなのでしょうか？
家賃下落がある以上、とても皮算用に思えてしまいます。
②仮に契約を断るとして知人との今後の付き合い方でアドバイス頂ければと思います。
知人も契約を進めてきているため、ポツリとなぜあなたはやらないのか
きいたら曰くベンチャー企業でありローンが下りないとのことです。
読みにくい文章で大変申し訳ございません。
この年でこんな事を相談するのは非常に情けないところではありますが
よろしくお願いいたします。
遅い時間帯にも関わらず回答ありがとうございます。
Bについてはとにかくあったその日に購入申込書を書かせようとしてくるぐらい契約を進めようとしてきています。
理由はC曰く空きがあと１室しかないから申込みだけでもしておかないと他に買い手がつく可能性があるとのことです。
流石に当日購入申込書に記載するような事はしませんでしたが、
こちらで確かめようが無い以上、いわゆる営業トークに思えてしまいます。
また、Aはベンチャー企業で働いてるから融資が降りないとのこですがあり得るのでしょうか？
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 249 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
①フルローンでやるようなワンルーム投資は購入後の価格下落が必ず起こります。しかもサブリース契約ですと将来賃料減額に必ずなり、また、売却したい時もサブリースがついていることで売れなくなるので、100％断った方があなたの為だと思います。港区でも新築ワンルームが値下がりします。豊島区が下がらない理屈が分かりません。また、サブリースを使うということは家賃の10数％を不動産屋に支払うことですので、経費にはなりますが、その分儲けが減っているので投資の本来の意味からするとマイナスです。
②知人A、BはあなたをCに紹介して、紹介料が欲しいだけだと思います。ワンルーム投資の営業は複数人でお客を追い込んで徐々に断りにくくする方法でシツコク営業をかけてきますので、早めにきっぱりと断りましょう。この先はCの上司が出てきて、会社によっては恫喝して契約させようとする場合もあるようです。私があなたの立場なら、知人を金儲けの対象に考えるようなAやBとは関係を絶つと思います。
③ご参考までに、『楽待』という最大手の不動産投資用物件サイトに投資家に対する注意下記のコラムがあり、初心者が気をつけるべき不動産投資のリスクについて、良くまとめられていますので、一度読んでみてください。
https://www.rakumachi.jp/news/column/264771
持ち出しで物件を買って、残るのが35年後にボロくなったワンルームって、投資の意味ないですよね。やるなら、もっと大きめのブランドマンションをある程度自己資金が貯まった段階で始めることをお勧めします。
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/8/26 19:09:52
ご丁寧なご説明を頂きありがとうございました。
いろいろな方から大変ありがたい意見を頂き、非常に迷いましたが
ベストアンサーとさせて頂ければと思います。
先ほどお断りのメールをＣへ入れさせて頂きました。
何故かＣより先にＢから連絡が来て困惑しております。
直接聞いたわけではありませんが特にＢは紹介料目当てに思えてなりません。
貴方様のお力で今後も色々な方の助けになっていただければ幸いです。
回答
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1. 毎月赤字になるのは投資ではない
2. サブリースを打ち切られ、空室になった瞬間から毎月10万以上の赤字
3. サラリーマンのワンルームマンションに節税効果などない
という感じでしょうか。
私なら絶対に買いません。
食い物にされてます（笑）
まず、新築はすぐに価値が下落する。
一度でも誰かが入居すれば新築では無くなる。
それだけで価値が落ちる。
また、キャッシュフローがマイナスです。
つまり赤字です。
赤字であれば税金が節約できるのは嘘ではない。
しかし、それ以上に赤字を喰らってどうする？
本末転倒です。
あなたは3千万の借金を背負う覚悟はあるのかな？
サブリース契約などいつ解約されるかわかりません。
家賃収入が無くてもローンの支払いは待ってはくれない。
そして、投資は自己責任です。
あなたの様なド素人がライバルなので、私の様な専業大家は黒字化できます。
しかし、日々、勉強です。
それくらい投資の世界は厳しいです。
それと、ベンチャーは融資が受けられない。
つまり、それだけリスクが高いと思って下さい。
独身者が不動産投資をするなら中古アパートを1棟買ってその1部屋に自分で住んで、自主管理をしながら運営する事です。
https://matomedane.jp/page/29412
この方、参考にして下さい。
もうこの時代、投資用マンションは危な過ぎですよ。
20年30年経ったら改築ですよ。
土地が確実に値上がりする見込みがなければ、満室にでもならない限り売るに売れない状況になります。
投資ではなく資産運用に近い形ですので資産として見たらハイリスクローリターンですね。
参考にならなければ無視して下さい。
不動産投資するにしても複数業社あたって情報を集め冷静に判断した方が良いように思います
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