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教えて!住まいの先生

Q新築マンション(先着住戸)購入直前ですが、人生最大の買い物なのでこの期に及んで尻込みしています。

皆様のご意見やアドバイスも参考にさせていただきたいです。よろしくお願いいたします。

▼購入シチュエーション
夫38歳 年収800万
妻41歳 年収300万 ※時短勤務中
預貯金 800万(別途、株式200万分程保有)

購入予定マンション価格 6400万(諸経費約300万)

住宅ローン(ペアを想定)
夫 5000万
妻 1400万
※頭金は端数のみ。35年、月々返済15万 ボーナス分20万(現在賃貸12万)
※当初10年は住宅ローン控除分をボーナス分に当てる計算
※今後、車購入は考えていません

子供1人5歳
(もう1人、1年前から妊活しており、現在は不妊治療移行中)
================
この度、親のすすめもあり、年齢的にもこのタイミングで都内、実家近くのマンション購入直前です。(夫勤務先からは遠ざかるが、実家距離は現在電車1時間半⇒自転車10分に近づく)

既に事前審査には出しており結果待ち。別途、今週末までに手付金300万(諸経費と同額)を振込予定。※1ヶ月前、同様条件で1戸だけ残っていた5800万の高倍率物件には落選しました。

無理なく買える予算ではないと思っていますが、5歳の子が小学校あがる前に子育て観点でも利点の多い実家近くで新築マンション購入をと考えました。実家周辺の相場はあがっており、同様条件でも新築で7000万前後するものもあります。中古でも築浅いものでも6000万前後したりします。

今、割とどんぶり勘定になっている無駄な出費は可能な限り押さえ、繰り上げ返済していけたらと思ってます。
質問日時:2021/2/8 13:13:38解決済み解決日時:2021/2/14 23:19:27
回答数:14閲覧数:499
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時:2021/2/14 23:19:27
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

1)奥様が時短勤務中の世帯年収の約6倍の借入額で、金額的には特別高い訳ではありませんが、奥様がフルタイムに戻るタイミングによってはお子さんの教育資金を貯めることも考えますと、当面は節約生活をされる必要があるかと思います。

2)仮にあなたの定年年齢が60歳だとしますと、退職金を受け取る時点で、あなたの奥様のローンの残債が約2500万円くらいになる計算ですので、そこを1つのマイルストーンとして手元資金を貯めて行かれることをお勧めします。

3)尚、今は史上最低金利のタイミングなので、安易な繰上返済はせず、まずは手元資金を多めに貯めて、お子さんの教育費を貯めながら、余裕があれば一部繰上返済する程度にされておいた方が、夫婦のどちらかが急に働けなくなった時などの対応も可能になります。少なくも住宅ローン控除がある10年間は全く繰上返済をお考えにならなくても良いかと思います。

住宅ローンを抱えるプレッシャーは、誰でも厳しいものがありますが、常に手元資金を多めにしておくことで、ストレスが緩和されるかと思います。

以上、ご参考になれば幸いです。

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質問した人からのコメント

回答日時:2021/2/14 23:19:27

中には厳しいとうご意見も多数いただきましたが、最終的には妻や親とも相談の上購入する決断に至りました。

中でも、不動産経営されているお立場の方のご意見は攻めと守りのバランスという意味でも大変参考になりました。ありがとうございます。

結局、どれだけ試算しても将来の変化は不確定要が強いため、決断したからにはそれに応じてどうリスクと向き合い、備え、行動していくかだと思いました。チャレンジしてみます。

 

回答

13件中、1~10件を表示中

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A 回答日時:2021/2/10 15:38:38
世帯主単独で返していける額じゃないと厳しいって。
切り詰めてまで居住スペースのグレード上げても意味無い。

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A 回答日時:2021/2/9 23:55:40
個人的な意見になります。
自分はローンを組んでいないので、正直今のローンに関しては余りわかりません。
月にかかる費用として、ローン+管理費+修繕積立金+固定資産税で赤字にならなければ、大丈夫かなと思います。
自分も両親の近くに引っ越しをしました。
元々今のマンションに永住する気は全然ありません。
現在4LDKですが、子供は1人しかできなかったので、1部屋は納戸になってしまっています。
子供が独立すれば2LDKか3LDKで十分だと思っています。
マンションは築17年ですが購入価格で売買が成立しています。
個人的な予想ですが今後はインフレになります。
なので、不動産の価値は上昇します。
なので、今の生活で赤字が出なく若干溜められればもっと安定すると思います。
中学から私学に入れていますが、学校が決まって引っ越しをした人もいます。
色々な条件で住まいをうつられる人が居るので、永住するとは考えない方が無難です。

余談ですがローンが無いので年収500万(妻は専業主婦)でも生活できています。

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A 回答日時:2021/2/9 05:34:54
私の個人的な考えでは、その世帯年収および年齢を勘案すると、6400万円のフルローンはかなり綱渡りで危険すぎるかと思います。ローンを組めることと、実際に余裕を持って返済できるかどうかは別の話です。

子供の学費や生活費用、そして老後費用を貯めることなどまで考えると、かなり窮屈な暮らしになるほど節約しなければなりません。でもそんな生活して楽しいでしょうか? 立派な新築マンションに住んでるのに毎日貧相な食事して意味がある人生でしょうか?

そもそも現在お住まいの住居(アパート? マンション?)で、何がご不満なのでしょうか? 現在特に不満な点、困っている点を明確にしておかないと、「なんとなく新築マンションを買いたいな」では、ただただ膨大なお金を浪費するだけです。


>割とどんぶり勘定になっている無駄な出費は可能な限り押さえ

↑この文言・考え方がすでに「どんぶり勘定」です。具体的にいま何にいくらかかっていて、それを具体的にいくらまで減らせる…というのを明確に数値化しなければなりません。そして今後必要になってくるであろう新たな費用や、自分または夫が働けなくなったり収入が激減したりする可能性もリスク計算しておかねばなりません。何か想定外の事態が発生したら即詰みになるような計画ではいけません。

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A 回答日時:2021/2/9 02:50:04
マンションを買ったからと言って生活スタイルが変えられると思ったら大間違い
ほとんどの人は実行出来ないか出来ても非常に窮屈な思いをします
まずは現状で本当に無駄な出費が減らせるのか最低1年試してみましょう

また質問文を読んでも無理に新築マンションを買う必要性が見当たりません

年功序列で終身雇用の親世代とは住宅ローンの意味も全く違っています
35年のローンをベースに考えるべきではなく頑張れば10年程度で返せる金額くらいまでが許容範囲と考えます

また可処分所得の大きな割合を住宅ローンに充てるということは
その分他のお金の使い道の選択肢が狭ばめるということ
それはお子さんに使いたくなるお金かもしれません

であれば利便性の良いその地域で当面賃貸で暮らしても良いのではないでしょうか

住居を購入するのはお子さん達が独立後
そのタイミングなら夫婦2人が住むだけなので広い必要も無く
お金の使い道も限られて来ていますから一括に近い形で買えると思います

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A 回答日時:2021/2/8 20:40:30
貯金が少ないのは、治療に費用がたくさん必要だったためでしょうか?
それなら全然余裕があると思います。
生活費が高すぎるのなら、家計の把握と改善からスタートした方がいいと思います。
環境が変わる事でうれしい変化が期待できると思いますので、楽しんで計画してください。

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A 回答日時:2021/2/8 18:35:15
家が元工務店でした。

通常は、ここでの回答は 中古住宅にされたら?
なのですが、貴方様の場合は微妙な感じが致します。
一旦中古も検討された点や通勤の問題もありますから、郊外に安い中古を探したら?とも言えません。

貴方様の場合はタワマン以外でしたら新築マンションもアリかも知れません。

但し、次の計算をして下さい!

マンション全体の敷地面積(数千坪?)÷世帯数=?坪

でた値をその地域の土地の一坪当たりの取引価格を掛け算して真の資産価値を把握して下さい(建物の資産価値は20年でゼロですから)。

当然タワマンの真の資産価値は恐ろしく低いわけです。あんな猫の額のような敷地にあんなに押し込むのですから。
ゼロどころか、子供に相続させる頃には 負動産 です。
今最初の大規模修繕の時期ですが、通常のマンションよりバカみたく金がかかるようです。

負動産 として リゾマン ばかりが槍玉に上がりますが、タワマンの方がリスクが大きいです。
リゾマンは老朽化したらみんな金が無いから 放置 でしょう。しかし、タワマンは周りに迷惑が掛かりますから放置できません、解体する他ありません。
しかし、その費用をどうするのでしょうか? 修繕積立金で間に合わないでしょう。狭い敷地を売ってもまだ足りないでしょうから多額の負債を抱える事になるかも知れません。

そういう リスク も考慮して選ばれた方が宜しいかと思います。

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A 回答日時:2021/2/8 16:33:17
収入と年齢の割に貯金が少ないかなと思います。
それなのに今の家賃額より高くなり、繰上げ返済も必要、子供にもこれからお金がかかるようになると不安要素ばかりです。
収入からは払えないローンではないと思うのでまずは家計の見直しが必要だと思います。

ただ第二子希望とのこと。こちらは奥さんの年齢もありますので、どこまでやるのか、ダメな場合どこで諦めるかを不妊治療開始前に夫婦で話し合っておいた方がいいと思います。体外受精までとなると、金銭的負担もですが仕事自体の継続が困難なケースもあります。
奥さんの収入が今の収入を下回れば、ローン返済は困難です。

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A 回答日時:2021/2/8 14:23:02
ローン返済だけ気にされておりますが、そちらの物件の管理費・修繕積立金をどのようになっておりますか?あと固定資産税の金額わ?
これらの予算を入れ混まないと下手をすれば年間60万円前後は支出が変わります。
かなりでかい年間支出だと思います。すでに考慮されていたらすみません。。
特に修繕積立金は年々上がっていく場合があります。
ちなみに審査は通っていますか?金額が金額です。各銀行の最高優遇金利で借りれる前提でのプラン作りはちょっとリスクがあるかもですね。。

住宅ローン控除のお金も今後長い目でみてキッチンやお風呂などの修理費用・家電の買い替えなど全額使うとして考えた場合、今の住宅維持費より年間100万円以上あがる可能性を秘めております。

そして今後お子さんの教育費が増えていったときに家計にどのような影響がでるかは想像できると思います。

まあ今後車を購入予定でないのは大きいですかね。
奥さんが再度産休に入られたとき、今後の質問者様の年収の推移(役職定年などもあるのか。。)世帯年収がどのような推移になるかも考えられた方がよいかと思います。
正直今後介護保険などもとられてじわじわときますし、いざお子さんが学校にいかれて奥さんがフルで働くようになったら、子供手当が廃止される世帯年収になってしまうでしょうから。。。

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A 回答日時:2021/2/8 13:55:11
全然大丈夫だと思いますよ

私シングルマザーで年収なんて300にも満たないけれど、子供3人育てながら快適に過ごしています。
ウチは2000万でしたが、女1人でこの値段が買えるのだから、
楽勝だと思います

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A 回答日時:2021/2/8 13:39:47
頭金なしで世代収入に対して高すぎじゃないですか?
マンションだと管理費、共益費別ですよね。
あと不妊治療+もうひとり育児となると奥さんが無収入の時期が再度おとずれることを考えると結構厳しいと思います。

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