教えて！住まいの先生

こんばんわ。都内で不動産経営をしている者です。
長文で恐縮ですが、頂いた情報をベースに、まずは譲渡所得を計算して、譲渡所得が確定したら、税金を計算するという流れでお話させて頂きます。


１】譲渡所得の計算には下記の３つの公式を使いますので覚えてください。
➀譲渡所得＝譲渡価額－取得費－譲渡費用
②取得費＝取得価格ー減価償却費
③減価償却費＝建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

手順としては、最初に「取得価格」を土地部分と建物部分に分け、建物部分を減価償却します。記載の都合上、万円単位で記載しますので多少誤差でますがお許しください。
「土地取得価格」1900万
「建物取得価格」4428万
→「取得価格」＝1900万＋4428万＝6328万円

次に建物取得価格を減価償却します。2006年3月から2022年1月までの18年の経過年数になりますので、RCの非事業用資産（償却率0.015）の減価償却率で減価償却費と取得価格から減価償却費を引いた取得費は下記のとおりになります。

「減価償却費」＝4428万円×0.9×0.015×18≒1076万円
「取得費」＝取得価格6328万ー1076万＝5252万円
★実際に平成18年の購入時の仲介手数料などの諸費用があった場合は上記の土地と建物取得価格で按分し計上することが可能です。その場合、建物部分の取得価格に計上した部分は一緒に減価償却します。

取得費が出ましたので、譲渡所得の計算は下記のとおりとなります。

譲渡所得＝譲渡価格12000万ー（取得費5252万＋396万＋6万）
＝6346万円 （夫：5711万円、妻：635万円）


２】次に譲渡所得から税金を計算します。あなたの場合は長期譲渡5年超（税率20.315％）に該当しますので、普通に計算すると、譲渡所得税は、夫：1160万円、妻：129万円になります。

ここで、問題は税制の特例で「3000万円の特別控除」あるいは「10年超所有の軽減税率（14.21％）の特例」を使うかどうかですが、この特例のどちらかを使う（2つは不可）と次に買う物件では住宅ローン控除を受けることが出来なくなります。次の物件を現金で買う場合は住宅ローン減税のことを考える必要はありません。

★ご主人については、譲渡所得が大きいので3000万円特別控除を使って、（5711万ー3000万）×20.315％＝551万円の譲渡税を支払うのが、次の物件で住宅ローン控除を受けたり、10年超所有の軽減税率の特例を受けるよりは断然お得になります。

★奥さんについては、給与収入や事業収入がある方の場合、納めている所得税額や住民税額によっては、住宅ローン控除を使った方がお得ということになりますが、その情報がありませんので判断できません。ご主人と同じように3000万円の特別控除を使えば、譲渡所得が635万円と少ないので無税にできますが、奥さんが所得税を何十万円も毎年払っている場合は、住宅ローン減税を使った方がお得になるかと思います。


３】尚、不動産取得税は固定資産税評価額が出ないと計算できませんが、現在は軽減特例があり、新築の場合、建物の評価額から1200万円（長期優良住宅だと1300万円）控除されるので、実質36万円以上安くなります。

以上、ご参考になれば幸いです。

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