教えて！住まいの先生
Q 遺産分割と不動産の質問です。 両親がなくなり、実家の建物と土地を相続します。兄弟が4人いて私が長男です。 私が両親と同居し介護していた事もあり、二男三男は土地建物は私に譲ると言っています。
四男だけ、売って4分の一のお金が欲しいと言っています。
実家の実勢価格での価値は8千万円です。
なので、2000万を四男に支払うのですが、銀行から借り入れするのも金利が高いので、
二男が不動産屋を経営しているので、その不動産屋に一旦2000万で買い取ってもらって、四男に支払いし、私は2000万プラス諸経費で住宅ローンで買い戻そうと考えています。
四男との仲は最悪なので、直接支払いは考えていません。
8千万の物件を2000万で売買するので、法律的に何か問題はないでしょうか？
また、8千万の物件を2000万プラス諸経費で買い戻すので、税金など大丈夫か心配しています。
詳しい方教えて下さい。
実家の実勢価格での価値は8千万円です。
なので、2000万を四男に支払うのですが、銀行から借り入れするのも金利が高いので、
二男が不動産屋を経営しているので、その不動産屋に一旦2000万で買い取ってもらって、四男に支払いし、私は2000万プラス諸経費で住宅ローンで買い戻そうと考えています。
四男との仲は最悪なので、直接支払いは考えていません。
8千万の物件を2000万で売買するので、法律的に何か問題はないでしょうか？
また、8千万の物件を2000万プラス諸経費で買い戻すので、税金など大丈夫か心配しています。
詳しい方教えて下さい。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/6/28 20:29:43
代償分割で一番揉めるのは不動産評価額ですね、
通常は実勢価格で分割しますから。
かりに調停に発展すれば、調停委員は換価分割を進めるか、不動産鑑定士に依頼するのか2択になると思います。
（審判になれば必ず不動産鑑定士の評価です）
従って、調停に持ち込む前に分割する事でしょうね。
通常は実勢価格で分割しますから。
かりに調停に発展すれば、調停委員は換価分割を進めるか、不動産鑑定士に依頼するのか2択になると思います。
（審判になれば必ず不動産鑑定士の評価です）
従って、調停に持ち込む前に分割する事でしょうね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/6/28 20:29:43
ありがとうございました。
参考にさせて頂きます。
回答
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A
回答日時：
2022/6/28 08:26:05
実勢価格を基準に考えるのは、実際に売る場合。住み続けるとしたら実勢価格で判断されるのは厳しすぎる。
あと、実際に売った場合には譲渡所得税や諸経費もかかるわけだから実勢価格で考えるならその分をさっ引いた金額をベースに等分した金額とすべき。見積もり８０００万だから２０００万というのは高すぎる。
自分なんか固定資産税評価額をベースにさらに８掛けした金額を出してそこからあれこれ引いて金額提示しちゃいましたよ。相手がアホで助かりました。
２０００万が１５００万にできたら、他の２人に５００万ずつ借りて一括払いし、２人に毎月１０万ずつ５０ヶ月（４年ちょっと）とか毎月５万ずつ１００ヶ月（８年半ほど）で返すという方法もあるかも。いや、ないかなさすがに。
次男の法人が２０００万を準備できるなら、役員貸与金みたいな感じでいったん借りてローンみたいに返していくなんてのも、、、さすがに甘えすぎですかね。
あと、実際に売った場合には譲渡所得税や諸経費もかかるわけだから実勢価格で考えるならその分をさっ引いた金額をベースに等分した金額とすべき。見積もり８０００万だから２０００万というのは高すぎる。
自分なんか固定資産税評価額をベースにさらに８掛けした金額を出してそこからあれこれ引いて金額提示しちゃいましたよ。相手がアホで助かりました。
２０００万が１５００万にできたら、他の２人に５００万ずつ借りて一括払いし、２人に毎月１０万ずつ５０ヶ月（４年ちょっと）とか毎月５万ずつ１００ヶ月（８年半ほど）で返すという方法もあるかも。いや、ないかなさすがに。
次男の法人が２０００万を準備できるなら、役員貸与金みたいな感じでいったん借りてローンみたいに返していくなんてのも、、、さすがに甘えすぎですかね。
A
回答日時：
2022/6/28 08:02:40
現役不動産業者であり宅建士です。
実㔟価格8000万を2000万でなぞ取引すれば、差額を国税は「贈与」と見なしますよ。
贈与税が世の中で一番高くつきます。
特に身内、親族は色眼鏡で見られますので、ほとぼりが冷めた頃に税務署が来ます。ガッツリ追徴税付けて来ますよ。
固定資産評価額で取引するなら、事前に国税上がりの公認会計士に入って貰い、承認㊞を貰いましょう。適性取引という事由がないとやられます。
本来なら４等分から介護経費等を除外し1/4づつが基本です。
仲は不明ですが、他の兄弟とも相談し、弁護士を介入させて処理した方が賢明だと思います。引き延ばされて困るのは弟では？？
実㔟価格8000万を2000万でなぞ取引すれば、差額を国税は「贈与」と見なしますよ。
贈与税が世の中で一番高くつきます。
特に身内、親族は色眼鏡で見られますので、ほとぼりが冷めた頃に税務署が来ます。ガッツリ追徴税付けて来ますよ。
固定資産評価額で取引するなら、事前に国税上がりの公認会計士に入って貰い、承認㊞を貰いましょう。適性取引という事由がないとやられます。
本来なら４等分から介護経費等を除外し1/4づつが基本です。
仲は不明ですが、他の兄弟とも相談し、弁護士を介入させて処理した方が賢明だと思います。引き延ばされて困るのは弟では？？
A
回答日時：
2022/6/28 05:56:05
不動産の相続税価格は実勢価格ではなく、固定資産税評価額で判断することが多いと思います。もっと下がるでしょう。亡くなられた両親の現預金、保険、不動産(固定資産税評価額)の合計を4等分して、最悪の4男に渡すのが、法律的にいえば正しいですが、極めて稀です。伝統的家父長制のもと、長男が親と同居し、苦労して看取り、墓も守る。という文化を次男以下は、色々感じて、長男に譲るものです。
そんなこと分かってる。仲が悪いから困っとんねん！って感じでしょうねえ。
今からローンを組むことだけはやめた方がいいです。その本家をとっとと、売却し、現金化し、貴方は小さな家を買い…というのもしんどいですが、そうして、4男にむくいる。ひとまず司法書士に相談ですね。弁護士より安いし。。
そんなこと分かってる。仲が悪いから困っとんねん！って感じでしょうねえ。
今からローンを組むことだけはやめた方がいいです。その本家をとっとと、売却し、現金化し、貴方は小さな家を買い…というのもしんどいですが、そうして、4男にむくいる。ひとまず司法書士に相談ですね。弁護士より安いし。。
A
回答日時：
2022/6/28 04:58:07
＞8千万の物件を2000万で売買するので、法律的に何か問題はないでしょうか？
問題あります。あなたが不動産屋に６，０００万円の寄付をしたとして、不動産会社は所得税を課税されます。
不動産屋経営してるプロなら、こんなアホな事には協力しませんし、不動産取得税や登録免許税など、その他諸経費も発生します。
銀行の金利より高いです。
問題あります。あなたが不動産屋に６，０００万円の寄付をしたとして、不動産会社は所得税を課税されます。
不動産屋経営してるプロなら、こんなアホな事には協力しませんし、不動産取得税や登録免許税など、その他諸経費も発生します。
銀行の金利より高いです。
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