教えて！住まいの先生
Q 親が借地権を有している土地に建っている戸建てを二世帯住宅に建て替えるに当たり、地主へ支払う建て替え承諾料を子が負担することは可能でしょうか？
可能な場合、承諾料が110万を超える場合、贈与税がかかることになるでしょうか？
質問日時：
2023/10/22 15:21:56
解決済み
解決日時：
2023/10/27 20:08:26
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 175 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/10/27 20:08:26
親が借地権を有している土地に建っている戸建てを二世帯住宅に建て替えるに当たり
＞建物の名義はどなたにされるのでしょうか？
銀行ローンをお願いするのですか？その場合 質問者さまがローンを借りられるのですか？
質問者さまの名義にされる場合
問題 １
建物が古くなって建て替えを考えることがあります。親が建物の名義人で、借地権者の場合ですが、この親が高齢の場合、建物の建替え費用を銀行から借りようとしても、貸してもらえない場合があります。そのため、仕事を持っている子ども（成人です）の名義で銀行から借り入れをして、建替えをしようと考える人は多くいます。ただし、他に担保になるものがあればとかもかく、借地権を担保にする場合、銀行は、新しく建てる建物の名義が子どもでないと、子どもの名義でもお金を貸してくれません 。
問題 ２
地主との間で３つの問題が起こります。
１つめは、建物の建て替えの承諾、
２つめは、借地権の譲渡の承諾（親から子に借地権を譲渡することになります。同居している場合には、単なる名義変更で信頼関係を破壊しないとされる場合もありますが、譲渡に伴って建て替えをする場合は、承諾が必要と思った方がいいです）、
３つめは、建物に抵当権を付けることの承諾です（法律上は不要ですが銀行は地主の承諾書がないとお金を貸してくれません。この点については「借地権への抵当権設定」の「金融機関が地主の承諾を求めます」をご覧ください）。
＞建物の名義はどなたにされるのでしょうか？
銀行ローンをお願いするのですか？その場合 質問者さまがローンを借りられるのですか？
質問者さまの名義にされる場合
問題 １
建物が古くなって建て替えを考えることがあります。親が建物の名義人で、借地権者の場合ですが、この親が高齢の場合、建物の建替え費用を銀行から借りようとしても、貸してもらえない場合があります。そのため、仕事を持っている子ども（成人です）の名義で銀行から借り入れをして、建替えをしようと考える人は多くいます。ただし、他に担保になるものがあればとかもかく、借地権を担保にする場合、銀行は、新しく建てる建物の名義が子どもでないと、子どもの名義でもお金を貸してくれません 。
問題 ２
地主との間で３つの問題が起こります。
１つめは、建物の建て替えの承諾、
２つめは、借地権の譲渡の承諾（親から子に借地権を譲渡することになります。同居している場合には、単なる名義変更で信頼関係を破壊しないとされる場合もありますが、譲渡に伴って建て替えをする場合は、承諾が必要と思った方がいいです）、
３つめは、建物に抵当権を付けることの承諾です（法律上は不要ですが銀行は地主の承諾書がないとお金を貸してくれません。この点については「借地権への抵当権設定」の「金融機関が地主の承諾を求めます」をご覧ください）。
回答
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A
回答日時：
2023/10/23 21:23:03
まあ、可能ですが、親御さんの借地権と質問者様は関係ないですね。
借地権の承諾料は、親御さんへの贈与になってしまいます。
贈与税がかかるでしょうね。
ただ、二世帯住宅にして（区分所有建物、もしくは、共有建物）にするのであれば、その持ち分にかかる部分（質問者様が持つ建物持ち分相当部分）は、経費計上できる場合があります（？ この場合、借地権の移転（借地権の準共有にしないと経費計上できない可能性がありますね））。
建物には、質問者様が抵当権を設定できますが、銀行はなかなかローンを認めてくれないでしょうね。
借地権の承諾料は、親御さんへの贈与になってしまいます。
贈与税がかかるでしょうね。
ただ、二世帯住宅にして（区分所有建物、もしくは、共有建物）にするのであれば、その持ち分にかかる部分（質問者様が持つ建物持ち分相当部分）は、経費計上できる場合があります（？ この場合、借地権の移転（借地権の準共有にしないと経費計上できない可能性がありますね））。
建物には、質問者様が抵当権を設定できますが、銀行はなかなかローンを認めてくれないでしょうね。
A
回答日時：
2023/10/22 16:42:50
もちろんです
A
回答日時：
2023/10/22 16:24:43
方法は2通り考えられます。
①質問文のとおり、子が親に承諾料を贈与し、親が地主に建替承諾料を支払う。
この場合は贈与ですので、暦年贈与額110万円超える場合は贈与税の対象となります。
②借地権を親から子へ譲渡します。
この場合、建替承諾料とは別に地主へ譲渡承諾料を支払う可能性も出てきます（地主によります）。
これは贈与ではないため贈与税は課税されません。
どちらが安く済むかシミュレーションされてはいかがでしょうか。
①質問文のとおり、子が親に承諾料を贈与し、親が地主に建替承諾料を支払う。
この場合は贈与ですので、暦年贈与額110万円超える場合は贈与税の対象となります。
②借地権を親から子へ譲渡します。
この場合、建替承諾料とは別に地主へ譲渡承諾料を支払う可能性も出てきます（地主によります）。
これは贈与ではないため贈与税は課税されません。
どちらが安く済むかシミュレーションされてはいかがでしょうか。
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