教えて！住まいの先生
Q 築29年目の中古一軒家を売却するのに、【契約不適合責任】の【免責】は、つける？つけない？
一般媒介契約(3社と契約予定) で上記の戸建を売り始めるのにあたり、早く各不動産屋さんと契約書を交わしたいのですが、
3社で売り出し条件や価格を揃える為に、 今は3社の不動産屋さん各々から、売却額や売り方方針などのアドバイスを頂いている所です。
一通りのご意見を聞いた所、
『推奨売却価格』も『売り出し条件のアドバイス』も各社で大きく異なっていて戸惑いましたが、
とりあえず『売却価格』はアドバイスを参考にして自分達で決めました。
ただ【契約不適合責任】について、迷っています。
★『築が古いから免責をつけておく方が安心なので、たとえチャレンジ価格の間でも 免責をつけるべき』…という不動産屋さんと、
★『底値で売り出すなら免責をつけても良いけれど、チャレンジ価格で売り出す間は
築が古いからこそ、せめて3ケ月は責任を負う条件にしないと、内覧者を呼び込めない』…という不動産屋がいて、
真逆のアドバイスな為…なかなか決断が出来ません。
ちなみに、首都圏では無く人気のスポットではありません。
半面…大手ハウスメーカーで建てた物件なのでか？ 造りや耐震はしっかりとしているらしく、
またハウスメーカーの定期点検もこまめに受けてきて 修理もきちんとしてきた為か
内装はそれなりに汚れがあるものの、築29年にしてはとても綺麗な状態だそうで、
(築29年ともなれば、建て直しありきと考える人が多いだろうけれど、)
この家なら内覧まで呼び込めれば、リフォームして住みたいと思う人が必ず現れるはず…
と、そこは3社の方から、共通して言われています。
ケースバイケースとしか言えないかもしれませんが、もし不動産業の方がいらっしゃったら、【契約不適合責任】の【免責】について、どの様に思われますか？
アドバイスお願い致します
3社で売り出し条件や価格を揃える為に、 今は3社の不動産屋さん各々から、売却額や売り方方針などのアドバイスを頂いている所です。
一通りのご意見を聞いた所、
『推奨売却価格』も『売り出し条件のアドバイス』も各社で大きく異なっていて戸惑いましたが、
とりあえず『売却価格』はアドバイスを参考にして自分達で決めました。
ただ【契約不適合責任】について、迷っています。
★『築が古いから免責をつけておく方が安心なので、たとえチャレンジ価格の間でも 免責をつけるべき』…という不動産屋さんと、
★『底値で売り出すなら免責をつけても良いけれど、チャレンジ価格で売り出す間は
築が古いからこそ、せめて3ケ月は責任を負う条件にしないと、内覧者を呼び込めない』…という不動産屋がいて、
真逆のアドバイスな為…なかなか決断が出来ません。
ちなみに、首都圏では無く人気のスポットではありません。
半面…大手ハウスメーカーで建てた物件なのでか？ 造りや耐震はしっかりとしているらしく、
またハウスメーカーの定期点検もこまめに受けてきて 修理もきちんとしてきた為か
内装はそれなりに汚れがあるものの、築29年にしてはとても綺麗な状態だそうで、
(築29年ともなれば、建て直しありきと考える人が多いだろうけれど、)
この家なら内覧まで呼び込めれば、リフォームして住みたいと思う人が必ず現れるはず…
と、そこは3社の方から、共通して言われています。
ケースバイケースとしか言えないかもしれませんが、もし不動産業の方がいらっしゃったら、【契約不適合責任】の【免責】について、どの様に思われますか？
アドバイスお願い致します
質問日時：
2024/2/10 01:13:43
解決済み
解決日時：
2024/2/10 13:02:10
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 168 ｜ お礼： 25枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/2/10 13:02:10
まず私の感想としては
>『底値で売り出すなら免責をつけても良いけれど、チャレンジ価格で売り出す間は築が古いからこそ、せめて3ケ月は責任を負う条件にしないと、内覧者を呼び込めない』
コイツは何言ってるんだ？と言う感じですね
買主側からの視点は、まず場所・そして写真で見た感じの外観
そして金額・・金額はまぁその後交渉もしてみるという事で取り敢えず
後回し・・で、よさそうと思えば普通に内覧したがります
逆に上記の条件で「よさそう」と思う人が「契約不適合責任免責」
だから、内覧すらしない・・なんて事はほぼ有りませんw
「契約不適合責任」なんて言葉、まだ知らない買主候補者の方が
多いくらいです・・
そいつは買い側の営業経験が少ない奴ですかね？
結論としては最初から「免責」でやった方がイイですね
中途で外すと買主候補者側も、その期間検討中の場合は
訳わかんなくなっちゃいますし、逆に不安になって断ってきます
「なんかあるんじゃないか？なんか売主、自分で強烈な不具合を
見つけちゃったんじゃないか？」などなど
ネット掲載に関しては、免責もそこまで重要視して見てないですし
内覧後に、その検討者が免責に関して不安がってきたら、その時は
少しばかり危険負担分として値引きして上げればいいだけの話です
>『底値で売り出すなら免責をつけても良いけれど、チャレンジ価格で売り出す間は築が古いからこそ、せめて3ケ月は責任を負う条件にしないと、内覧者を呼び込めない』
コイツは何言ってるんだ？と言う感じですね
買主側からの視点は、まず場所・そして写真で見た感じの外観
そして金額・・金額はまぁその後交渉もしてみるという事で取り敢えず
後回し・・で、よさそうと思えば普通に内覧したがります
逆に上記の条件で「よさそう」と思う人が「契約不適合責任免責」
だから、内覧すらしない・・なんて事はほぼ有りませんw
「契約不適合責任」なんて言葉、まだ知らない買主候補者の方が
多いくらいです・・
そいつは買い側の営業経験が少ない奴ですかね？
結論としては最初から「免責」でやった方がイイですね
中途で外すと買主候補者側も、その期間検討中の場合は
訳わかんなくなっちゃいますし、逆に不安になって断ってきます
「なんかあるんじゃないか？なんか売主、自分で強烈な不具合を
見つけちゃったんじゃないか？」などなど
ネット掲載に関しては、免責もそこまで重要視して見てないですし
内覧後に、その検討者が免責に関して不安がってきたら、その時は
少しばかり危険負担分として値引きして上げればいいだけの話です
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/2/10 13:02:10
買主さん側の心理を教えて下さりありがとうございました。
他の皆さまのご意見も大変参考になりました。
他の回答者の方の
〉引渡し後に、瑕疵が発見された場合、仲介業者は、ノータッチです。あくまでも売主と買主間での解決となります。
という部分がとても気になります。
改めて質問をたてたいと思いますので、そちらの方にもアドバイス頂けたら幸いです。
改めて、ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/2/10 08:43:05
まず、一般媒介3社ですと、各、不動産会社は、いい事、ほめること、しかいいません。よって、
・販売価格が高くなる
・値下げのタイミングが遅れる（提案しない）
・売却情報が拡散されるので、探している方からすると、新鮮味がなく、売れ残り物件と認識される
例えば、ＳＵＵＭＯやアットホームに、同じ物件が何社からも掲載される
マイナス要因となりますね。
【契約不適合責任】当然に、免責です。
仮に、引渡し後に、瑕疵が発見された場合、仲介業者は、ノータッチです。あくまでも売主と買主間での解決となります。
・販売価格が高くなる
・値下げのタイミングが遅れる（提案しない）
・売却情報が拡散されるので、探している方からすると、新鮮味がなく、売れ残り物件と認識される
例えば、ＳＵＵＭＯやアットホームに、同じ物件が何社からも掲載される
マイナス要因となりますね。
【契約不適合責任】当然に、免責です。
仮に、引渡し後に、瑕疵が発見された場合、仲介業者は、ノータッチです。あくまでも売主と買主間での解決となります。
A
回答日時：
2024/2/10 08:38:12
不動産業界の同業者としては3ヶ月に賛成です。
売主の契約不適合責任は民法上の責任を①そのまま負う､②完全に免責にするだけではなくて､③3ヶ月だけ負うというように軽減した形でも可能です。
③なら､築年数を考えると､購入希望者もすんなり納得してくれると思いますよ。
売主の契約不適合責任は民法上の責任を①そのまま負う､②完全に免責にするだけではなくて､③3ヶ月だけ負うというように軽減した形でも可能です。
③なら､築年数を考えると､購入希望者もすんなり納得してくれると思いますよ。
A
回答日時：
2024/2/10 06:27:57
免責は付けます。
昨今はクレーマーが数多くいます。中古物件は現状渡しが基本という事を分かっていない人も数多くいます。
購入後ごちゃごちゃ細かい事言い出す人を切り捨てるために契約不適合責任免責は必要です、私なら築３年でも付けます。
昨今はクレーマーが数多くいます。中古物件は現状渡しが基本という事を分かっていない人も数多くいます。
購入後ごちゃごちゃ細かい事言い出す人を切り捨てるために契約不適合責任免責は必要です、私なら築３年でも付けます。
A
回答日時：
2024/2/10 01:38:02
免責をつけるのは当たり前です
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