教えて！住まいの先生
Q マンション建て替え
築30年のマンション建て替えですが、基本的に50年ぐらいでしょうか。基本的には50年くらいと思いますが、実際は住民が高齢化して5分の4の賛同を得られないためそれ以上になってるところが多いと思います。実際の所は何年ぐらいが多いのでしょうか。60年？70年？経過してもまだ手を付けてないところが多いのでしょうか。
修繕積立金が億単位の不足を出してる管理組合なのですが、自分の資金もないため建て替えが決まって出ていくとなった場合、普通なら区分所有法から考えてその分管理組合からお金が出る？と考えていいのでしょうか。しかし積立金が相当額不足している管理組合なので貰えないとも考える事を考えていた方がいのでしょうか。（建ぺい率の問題で今以上の世帯数を増やす事は無理と思います。）
補足
修繕積立金が億単位の不足を出してる管理組合なのですが、自分の資金もないため建て替えが決まって出ていくとなった場合、普通なら区分所有法から考えてその分管理組合からお金が出る？と考えていいのでしょうか。しかし積立金が相当額不足している管理組合なので貰えないとも考える事を考えていた方がいのでしょうか。（建ぺい率の問題で今以上の世帯数を増やす事は無理と思います。）
億単位の不足と言うのはいいすぎでした。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/24 08:41:51
「マンション建替え円滑化法による建替え事例の一覧」
https://m-saisei.info/tatekae/enkatsukajirei_index.html
現実には、建替も、全面敷地売却も、まず決まらない。成功例は全国でもわずか。よほど隣近所が日頃から親しくないと無理なんです。
では、修繕し続けるか。しかし、老朽化の前に修繕費も追いつかない、となると、廃墟となる前に個人で売りに出すしかないでしょう。住人が高齢化してくると管理費の値上げもそうそうはできませんよね。
外壁関連の大規模修繕はどんどん高額になってゆきます。それ以外に、風呂の防水漏れ、上水道、排水管は壊滅的、ガス管漏れ、電気配線の故障。個人所有分の負担も増える。高齢化、不良外国人の新入居者、所有者不明などから管理費の滞納も増える。
「管理組合からお金が出る」というのは、管理組合が建替えの主導をして、販売ができるという前提がないと無理。つまり、管理組合が不動産屋化しないと無理です。誰がそんなことやるんですか?
世帯数の限界から販売利益を見込めない場合は、各戸の部屋数の調整でなんとかなる可能性はある。一応、当方も専門家に計算させましたよ。しかし、この針穴までも、たどり着けませんよ。
管理組合を外部委託してたところなんか、利益が出ないとなったらいきなり撤退されてます。それまでおまかせでやっていた住人は、もうなんにもできませんよ。むちゃくちゃ。
当方、居住するマンションの建替え問題に2019年より取り組んできました。
あきらめましたわ。どうしようもない。にっちもさっちもいかない。
とにかく早くから「建替えの専門業者」を入れるべきです。修繕や建築の専門業者ではなく「建替えの専門業者」です。
建替えには各戸2千万は必要です。だから無理です。売却したら住むところがなくなります。だから無理です。修繕も追いつかないから耐え忍ぶしかりません。コア抜きと構造計算の耐震診断してみてくださいよ。自治体から補助金も出るでしょう。驚くべき数字が出るかもしれませんよ。
引っ越し代金を300万ずつ払った多摩ニュータウンの建替え大成功は、「今後はありえない」と、行政のマンション建替え法整備の委員から断言されました。建築資材、人件費が上がっているためです。場所がいいからって資産価値を強調する人もいますが、そんなもんたいしてあるわけないっしょ。リフォーム代金が売値に近くなるだけです。運良く更地にできたとして、いったいいくら残るのか。
今から打合せです。うんざり。勉強を進めるほど、難題がどんどん出てくる。
マンションなんか買うんじゃなかった。
ある程度資金がある人は、新築マンションをどんどん買い換える作戦が良いのではないでしょうか。
https://m-saisei.info/tatekae/enkatsukajirei_index.html
現実には、建替も、全面敷地売却も、まず決まらない。成功例は全国でもわずか。よほど隣近所が日頃から親しくないと無理なんです。
では、修繕し続けるか。しかし、老朽化の前に修繕費も追いつかない、となると、廃墟となる前に個人で売りに出すしかないでしょう。住人が高齢化してくると管理費の値上げもそうそうはできませんよね。
外壁関連の大規模修繕はどんどん高額になってゆきます。それ以外に、風呂の防水漏れ、上水道、排水管は壊滅的、ガス管漏れ、電気配線の故障。個人所有分の負担も増える。高齢化、不良外国人の新入居者、所有者不明などから管理費の滞納も増える。
「管理組合からお金が出る」というのは、管理組合が建替えの主導をして、販売ができるという前提がないと無理。つまり、管理組合が不動産屋化しないと無理です。誰がそんなことやるんですか?
世帯数の限界から販売利益を見込めない場合は、各戸の部屋数の調整でなんとかなる可能性はある。一応、当方も専門家に計算させましたよ。しかし、この針穴までも、たどり着けませんよ。
管理組合を外部委託してたところなんか、利益が出ないとなったらいきなり撤退されてます。それまでおまかせでやっていた住人は、もうなんにもできませんよ。むちゃくちゃ。
当方、居住するマンションの建替え問題に2019年より取り組んできました。
あきらめましたわ。どうしようもない。にっちもさっちもいかない。
とにかく早くから「建替えの専門業者」を入れるべきです。修繕や建築の専門業者ではなく「建替えの専門業者」です。
建替えには各戸2千万は必要です。だから無理です。売却したら住むところがなくなります。だから無理です。修繕も追いつかないから耐え忍ぶしかりません。コア抜きと構造計算の耐震診断してみてくださいよ。自治体から補助金も出るでしょう。驚くべき数字が出るかもしれませんよ。
引っ越し代金を300万ずつ払った多摩ニュータウンの建替え大成功は、「今後はありえない」と、行政のマンション建替え法整備の委員から断言されました。建築資材、人件費が上がっているためです。場所がいいからって資産価値を強調する人もいますが、そんなもんたいしてあるわけないっしょ。リフォーム代金が売値に近くなるだけです。運良く更地にできたとして、いったいいくら残るのか。
今から打合せです。うんざり。勉強を進めるほど、難題がどんどん出てくる。
マンションなんか買うんじゃなかった。
ある程度資金がある人は、新築マンションをどんどん買い換える作戦が良いのではないでしょうか。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/3/24 08:41:51
マンションが老朽化の現状がよくわかりました。50年60年とこういう問題になった時この問題に自分はついていけない様に思います。今までなくなんとなく分かってはいたものの本当に真剣に考えた方がよい様ですね。本当にありがとうございました。
他の皆さんもありがとうございました。とても参考になりました。
回答
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A
回答日時：
2024/2/22 15:09:59
建て替えに関しては非常にハードルが高いのも現実です
質問に有る現代の築30年位のマンションは、100年程度持ってもおかしくないという事は言われてますが、やはりその時期をまだ迎えていないのが
日本のマンション歴史ですので、だれにも分らないのが正直な回答です
勿論、かなり古い物件が建て替えされてるケースも有りますが
所有者のかなりの割合のコンセンサスが取れる事、費用負担の解決が
出来ている事・・これをクリアした物件だけが建て替えられていて
本来であれば建て替える時期が来ている物件、そう希望している物件
が存在しても、そういうハードルがクリアされてないので
そのままという物件もかなり多く有ります
しかし「建て替えられた」という現実が無いので、ニュースや話題にさえ
取り上げられないだけで、そこに住んでいる人以外は。
そういう現状というのが分からないだけの話という部分も有ります
質問に有る現代の築30年位のマンションは、100年程度持ってもおかしくないという事は言われてますが、やはりその時期をまだ迎えていないのが
日本のマンション歴史ですので、だれにも分らないのが正直な回答です
勿論、かなり古い物件が建て替えされてるケースも有りますが
所有者のかなりの割合のコンセンサスが取れる事、費用負担の解決が
出来ている事・・これをクリアした物件だけが建て替えられていて
本来であれば建て替える時期が来ている物件、そう希望している物件
が存在しても、そういうハードルがクリアされてないので
そのままという物件もかなり多く有ります
しかし「建て替えられた」という現実が無いので、ニュースや話題にさえ
取り上げられないだけで、そこに住んでいる人以外は。
そういう現状というのが分からないだけの話という部分も有ります
A
回答日時：
2024/2/22 11:45:57
現在建て替えが進んでいる公団マンションは築60年超です。
現在販売している新築マンションは100年と謳っています。
60年間で寿命が40年延びたので、
築30年なら60年+20年＝80年の寿命が期待できます。
築30年の建物なら50年後に建て替えが始まる計算です。
現在販売している新築マンションは100年と謳っています。
60年間で寿命が40年延びたので、
築30年なら60年+20年＝80年の寿命が期待できます。
築30年の建物なら50年後に建て替えが始まる計算です。
A
回答日時：
2024/2/22 08:39:53
適正に管理された躯体コンクリートの寿命は100年。
A
回答日時：
2024/2/22 08:39:16
マンションの建て替えは、現代大きな課題となっています。
実際に建て替えをする場合、マンションの敷地の広さ、容積率が
大きな課題になります。
例：現在の高さ10階建で総戸数が40戸とした場合１戸の価格が
2000万とした場合＝建て替え費用が等の問題が出て来ます。
部屋の面積率にもよりますが住民が1000万円～2000万円の
自己負担の問題が生じます。
ですが、建て替えが1３階建てが可能だとすると戸数も増えるので
住民の負担率が低くなりますがそれでも高額です。
建て替えに対して専門の不動産会社が引き受けてくれるかどうかの
問題も大きな課題。専門の不動産会社も利益がなければ引き受けては
くれません。
管理組合からはお金は貰えないと思った方が良いかも知れません。
実際に建て替えをする場合、マンションの敷地の広さ、容積率が
大きな課題になります。
例：現在の高さ10階建で総戸数が40戸とした場合１戸の価格が
2000万とした場合＝建て替え費用が等の問題が出て来ます。
部屋の面積率にもよりますが住民が1000万円～2000万円の
自己負担の問題が生じます。
ですが、建て替えが1３階建てが可能だとすると戸数も増えるので
住民の負担率が低くなりますがそれでも高額です。
建て替えに対して専門の不動産会社が引き受けてくれるかどうかの
問題も大きな課題。専門の不動産会社も利益がなければ引き受けては
くれません。
管理組合からはお金は貰えないと思った方が良いかも知れません。
A
回答日時：
2024/2/22 07:59:12
そうですね、築30年ぐらいのマンションは建て替え時期が近づいているかもしれませんね。実際は、建て替えの時期は管理組合や自治体によって異なるため、一概に何年とは言えません。ただ、管理組合が適切に修繕積立金を積み立てていなかった場合や、住民の賛同が得られない場合、建て替えが遅れることがあるかもしれません。管理組合からの出資は、管理組合の規約や自治体の条例によって異なるため、具体的な回答はできかねます。建ぺい率の問題もありますので、今以上の世帯数を増やすことは難しいかもしれませんね。建て替えの場合は、多くのお金が必要となるため、管理組合や自治体に相談して、適切な解決方法を見つけることが大切ですね。( ˘ω˘ )
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