教えて！住まいの先生
Q 賃貸で居酒屋が家賃を払えず解約になりましたが造作類は誰の所有になりますか？
30年以上経営した居酒屋があります。店のオーナーは85歳で連帯保証人も亡くなっていてどうしようのなく解約しました。年金も貰えず売上は生活費、寝泊まりも店でした。親族ともトラブルばかり起こして誰も相手にされていない人でした。
店にはカウンターやら冷蔵庫などが残されていますが、この方付けを店側がお金が無くて出来ないと言います。店を空っぽにするように言ったところ、片付け業者を呼び費用が15万かかるところ「3万しかないからあとは大家と交渉しろ」と言い不調に終わりました。業者は3万円分だけ作業しました。
店側はこの店を居ぬきとして他の人に紹介する予定でしたが、店内が空っぽになっておらず汚いからと次の人に紹介できないと騒いでいます。
店の中を片付けて、さらに掃除して、居ぬきとして造作類を次の人に売りたいと言いますがあまりの汚さにこれでは貸せないと言います。いつの間にか貸す側の立場になっていて、どの口が言っているのかと思うくらいです。
そこで整理したいのですが
①まず家賃滞納があります。敷金は誰のお金ですか？
②店に荷物があります。冷蔵庫とかテーブルとか食器とか。片付けは店側ですか？
③造作したカウンターや座敷があります。店側で作ったものですが所有者はだれですか？
④店側でなく、一般募集して入居が決まったらこの造作はどうなりますか？
⑤30年以上使った居酒屋ですが掃除や原状回復は誰がするのですか？
店にはカウンターやら冷蔵庫などが残されていますが、この方付けを店側がお金が無くて出来ないと言います。店を空っぽにするように言ったところ、片付け業者を呼び費用が15万かかるところ「3万しかないからあとは大家と交渉しろ」と言い不調に終わりました。業者は3万円分だけ作業しました。
店側はこの店を居ぬきとして他の人に紹介する予定でしたが、店内が空っぽになっておらず汚いからと次の人に紹介できないと騒いでいます。
店の中を片付けて、さらに掃除して、居ぬきとして造作類を次の人に売りたいと言いますがあまりの汚さにこれでは貸せないと言います。いつの間にか貸す側の立場になっていて、どの口が言っているのかと思うくらいです。
そこで整理したいのですが
①まず家賃滞納があります。敷金は誰のお金ですか？
②店に荷物があります。冷蔵庫とかテーブルとか食器とか。片付けは店側ですか？
③造作したカウンターや座敷があります。店側で作ったものですが所有者はだれですか？
④店側でなく、一般募集して入居が決まったらこの造作はどうなりますか？
⑤30年以上使った居酒屋ですが掃除や原状回復は誰がするのですか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/4/11 12:47:10
➀ 敷金は借主のモノですが、解約をすればまずは滞納の賃料と相殺され、残りがあれば原状回復費用に充当されます。
それでも残金があれば借主に返還されることになります。
② 片付けは借主の義務です。
本来15万円を支払えば出来たであろう片付けをしなかったのは借主です。
このまま放置すれば貸主側が行うことになりますがその費用は請求されることになります。
③ 造作物の件は契約書を確認しないと分かりませんが、現状の所有権は借主にあります。
が、退去時に原状回復義務があるのであってコレを撤去しないのであれば、貸主は強制的に撤去処分をし、その費用を請求することになります。
④ 質問者さんの言う「店側」は「貸主」のことかと思いますが、『造作物』の件は、解約・清算までの間に次の借主が見つかり、その人が継続して使いたいので、その造作物を買取たい・・・とまで言えば、現在の借主は所有権をかざして売却することもできますが、話しの内容では次に使う人にも邪魔になりそうな造作物や設備品に思いますので、撤去・処分させるのがベストな状態ではないでしょうか。
※ 質問者さんがどちらの立ち位置なのか分かりにくいですが、本件は未払い賃料の支払い請求と契約上、原状回復義務案件であれば有無を言わさず「全て撤去」（アレは使える、コレは良いものだの意見はスルー）が鉄則です。
どんなに高価なもの、使い易そうな設備でも次の人に要るかどうかは分からないので「借りた当初の状態に戻せ」の一点張りですね。
その上で残置物（設備や造作物）があれば、撤去処分に費用がかかる（買取請求権はない）と突っぱねるのが一般的です。
あとは本件の貸主、借主間の取り決めで、「ココまでの現状回復で良い」とか「コレを外すなら費用もかかるだろうし、そのまま置いておいてもいいよ」（例えば天井カセット式エアコンや電気器具など）の交渉、相談は双方で・・・って感じでしょうか・・・。
借主が高齢で家賃滞納、連帯保証人も死去、造作物の所有権をかざして買取請求など、片付け業者への15万円すら払えない・・・は危険ですので、とにかくは早く解約をし、預かっている敷金は家賃に充当、店舗内の片付けは借主では出来ないでしょうから、貸主側で撤去処分や次の借主に設備付きで貸せるよう、現借主には所有権の放棄をさせるのがベターかと思います。
貸主の持ち出しが多くなるかも・・・ですが、残念ながら「貸主のリスク」と理解し、次の貸出をスムーズに・早くできるように整えるのがよいかという案件です。
それでも残金があれば借主に返還されることになります。
② 片付けは借主の義務です。
本来15万円を支払えば出来たであろう片付けをしなかったのは借主です。
このまま放置すれば貸主側が行うことになりますがその費用は請求されることになります。
③ 造作物の件は契約書を確認しないと分かりませんが、現状の所有権は借主にあります。
が、退去時に原状回復義務があるのであってコレを撤去しないのであれば、貸主は強制的に撤去処分をし、その費用を請求することになります。
④ 質問者さんの言う「店側」は「貸主」のことかと思いますが、『造作物』の件は、解約・清算までの間に次の借主が見つかり、その人が継続して使いたいので、その造作物を買取たい・・・とまで言えば、現在の借主は所有権をかざして売却することもできますが、話しの内容では次に使う人にも邪魔になりそうな造作物や設備品に思いますので、撤去・処分させるのがベストな状態ではないでしょうか。
※ 質問者さんがどちらの立ち位置なのか分かりにくいですが、本件は未払い賃料の支払い請求と契約上、原状回復義務案件であれば有無を言わさず「全て撤去」（アレは使える、コレは良いものだの意見はスルー）が鉄則です。
どんなに高価なもの、使い易そうな設備でも次の人に要るかどうかは分からないので「借りた当初の状態に戻せ」の一点張りですね。
その上で残置物（設備や造作物）があれば、撤去処分に費用がかかる（買取請求権はない）と突っぱねるのが一般的です。
あとは本件の貸主、借主間の取り決めで、「ココまでの現状回復で良い」とか「コレを外すなら費用もかかるだろうし、そのまま置いておいてもいいよ」（例えば天井カセット式エアコンや電気器具など）の交渉、相談は双方で・・・って感じでしょうか・・・。
借主が高齢で家賃滞納、連帯保証人も死去、造作物の所有権をかざして買取請求など、片付け業者への15万円すら払えない・・・は危険ですので、とにかくは早く解約をし、預かっている敷金は家賃に充当、店舗内の片付けは借主では出来ないでしょうから、貸主側で撤去処分や次の借主に設備付きで貸せるよう、現借主には所有権の放棄をさせるのがベターかと思います。
貸主の持ち出しが多くなるかも・・・ですが、残念ながら「貸主のリスク」と理解し、次の貸出をスムーズに・早くできるように整えるのがよいかという案件です。
回答
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A
回答日時：
2024/4/5 06:21:51
契約書に書いてあるはずですがもし契約書がない場合は全て話し合いになりますね。
所有権に関してはかなり難しい問題になります。
家賃滞納と造作は扱いは別になりますから話し合いですね。
ただ話し合いの中で相殺していけば話し合いはまとまりますね。
あなたがは貸す側の立場ですからしっかり数字として把握して作るとよいですね。
造作なども初めに作った費用でなく経年劣化も含めた費用なら価値はありません。
そのように一つ一つ精査していけば結論は出ますよ。
あればどうだこれがどうだはバカのやることですね。
所有権に関してはかなり難しい問題になります。
家賃滞納と造作は扱いは別になりますから話し合いですね。
ただ話し合いの中で相殺していけば話し合いはまとまりますね。
あなたがは貸す側の立場ですからしっかり数字として把握して作るとよいですね。
造作なども初めに作った費用でなく経年劣化も含めた費用なら価値はありません。
そのように一つ一つ精査していけば結論は出ますよ。
あればどうだこれがどうだはバカのやることですね。
A
回答日時：
2024/4/4 17:35:45
1. 敷金は基本的には借り手のお金で、家賃滞納分を補填するために使われます。
2. 荷物の片付けは原則として借り手の責任ですが、借り手ができない場合は大家が行うこともあります。
3. 造作物は原則として借り手の所有物ですが、契約内容によります。
4. 一般募集で入居が決まった場合、造作物の扱いは新たな借り手と大家で話し合います。
5. 原状回復は原則として借り手の責任ですが、借り手ができない場合は大家が行うこともあります。ただし、その費用は敷金から差し引かれることが多いです。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
2. 荷物の片付けは原則として借り手の責任ですが、借り手ができない場合は大家が行うこともあります。
3. 造作物は原則として借り手の所有物ですが、契約内容によります。
4. 一般募集で入居が決まった場合、造作物の扱いは新たな借り手と大家で話し合います。
5. 原状回復は原則として借り手の責任ですが、借り手ができない場合は大家が行うこともあります。ただし、その費用は敷金から差し引かれることが多いです。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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