教えて！住まいの先生
Q 中古住宅の瑕疵担保責任について
中古住宅を買をうと、思っていますが瑕疵担保責任て今現在付いている備品すべても見てくれるのでしょうか
例を上げると、台所換気扇、食洗機、給湯器、ウォシュレットなど入居して2・3ヶ月経って故障した場合でも保障の対象に成りますか
例を上げると、台所換気扇、食洗機、給湯器、ウォシュレットなど入居して2・3ヶ月経って故障した場合でも保障の対象に成りますか
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2013/7/16 04:36:35
住宅購入は 自動車の購入と比較することで 何となく理解ができるのかと思います。
中古車というのは 誰かが乗って 何らかの事情があって売却され自動車です。
何らかの事情というのは いろんな事情があるわけです。
古い自動車を購入し 新車と同じ品質を期待する人は少ないと思います。
表面上は 部品交換をし新車のように見えても エンジンの内部やスプリングやパッキンやネジなどは古い状態のままです。
そこまで交換しますと 新車と同じような金額になってしまいます。
住宅でも 築年数の浅い家は新築と同じような金額ですが 築20年・30年となると格安物件となるわけですが 安いということはそれなりの住宅なのです
何か不具合があっても 安かったのだから しかたない と思う人がほとんどですが そうでない人もいらっしゃいます
自動車の場合 3ヶ月とか1万Kmまでとか 保証期間が付いていたりしますが 付いていない車もあります。
現状で良ければ お売りします。というものです。
それを承知しての購入であれば 購入後の修理代は購入者の負担になるわけですよね
住宅の場合も 中古は現状販売です。
築年数の古い中古は 土地の相場価格での販売だったりします。
建物には 価値はありません。というものであれば壊れて当たり前 ということです。
しかし 築年数がそこそこ新しく 土地の相場価格を差し引いても 1000万円とか建物にも価値がある場合は どこまでの品質なのかが問題となるわけですよね
新築は 保険会社の保険に加入ができます。
これが 10年保証 というものです。
しかし 中古住宅は 保険に入れないのです。
瑕疵担保保険が付かない。ということなのです。
そこで 民法が出てくるわけです。
住宅として 最低限の目的を達成できない場合は 知った日から1年
雨漏りとか 床が抜けたとか そのレベルです
スイッチが壊れた程度の不具合は 中古ですからね 新品ではないし
ということで 自己負担です
そして 瑕疵を知った時から1年 というのも中古の場合 売主が有利になるケースが多く 新築の場合であっても民法では 知った日から1年となっていますが これでは施工者に大きな負担がかかるわけです。
50年経っても 知った日から1年ですから 当然に建物はあちこち悪くなるわけです。
そこで 特約で 引き渡しから2年 というものが有効となるわけで・・・
これを考えますと 中古住宅に特約がなければ 保証はなく現状購入と考えたほうがよろしいのかと思います。
購入される前に しっかりチェックすることが必要になりますよね。
電化製品についても もしも 壊れたら無償で修理してくれますか？
と聞けば 「しません」と回答されるでしょう。
保証が付いてないの？
と聞けば 「中古ですから ありません」と回答されます
問題が出なければ 中古物件はお得です。
しかし 次々に問題発生 という物件もあります。
当たり・はずれ があるのが中古です。
新築であれば 一定の品質と保証が付きます。
モメるだけでも 時間の浪費です。
中古は やめたほうが良いと思います。
また そんな品質の住宅を なぜ売っているのか？
という疑問もあるかと思いますが 仲介業者も知らないで売っているわけです。
その住宅を建てた業者と そこで暮らしていた住人が知っているわけで・・・
売却する時には 高く売りたいわけですから 欠点は 聞かれなければ言いませんよね
と いうことは 何らかの問題があるから売却された住宅が中古住宅なのです。
問題がなく 快適であれば売却などしません。
面倒だから 中古は選択肢からはずす。
というのが賢明かと思います。
中古車というのは 誰かが乗って 何らかの事情があって売却され自動車です。
何らかの事情というのは いろんな事情があるわけです。
古い自動車を購入し 新車と同じ品質を期待する人は少ないと思います。
表面上は 部品交換をし新車のように見えても エンジンの内部やスプリングやパッキンやネジなどは古い状態のままです。
そこまで交換しますと 新車と同じような金額になってしまいます。
住宅でも 築年数の浅い家は新築と同じような金額ですが 築20年・30年となると格安物件となるわけですが 安いということはそれなりの住宅なのです
何か不具合があっても 安かったのだから しかたない と思う人がほとんどですが そうでない人もいらっしゃいます
自動車の場合 3ヶ月とか1万Kmまでとか 保証期間が付いていたりしますが 付いていない車もあります。
現状で良ければ お売りします。というものです。
それを承知しての購入であれば 購入後の修理代は購入者の負担になるわけですよね
住宅の場合も 中古は現状販売です。
築年数の古い中古は 土地の相場価格での販売だったりします。
建物には 価値はありません。というものであれば壊れて当たり前 ということです。
しかし 築年数がそこそこ新しく 土地の相場価格を差し引いても 1000万円とか建物にも価値がある場合は どこまでの品質なのかが問題となるわけですよね
新築は 保険会社の保険に加入ができます。
これが 10年保証 というものです。
しかし 中古住宅は 保険に入れないのです。
瑕疵担保保険が付かない。ということなのです。
そこで 民法が出てくるわけです。
住宅として 最低限の目的を達成できない場合は 知った日から1年
雨漏りとか 床が抜けたとか そのレベルです
スイッチが壊れた程度の不具合は 中古ですからね 新品ではないし
ということで 自己負担です
そして 瑕疵を知った時から1年 というのも中古の場合 売主が有利になるケースが多く 新築の場合であっても民法では 知った日から1年となっていますが これでは施工者に大きな負担がかかるわけです。
50年経っても 知った日から1年ですから 当然に建物はあちこち悪くなるわけです。
そこで 特約で 引き渡しから2年 というものが有効となるわけで・・・
これを考えますと 中古住宅に特約がなければ 保証はなく現状購入と考えたほうがよろしいのかと思います。
購入される前に しっかりチェックすることが必要になりますよね。
電化製品についても もしも 壊れたら無償で修理してくれますか？
と聞けば 「しません」と回答されるでしょう。
保証が付いてないの？
と聞けば 「中古ですから ありません」と回答されます
問題が出なければ 中古物件はお得です。
しかし 次々に問題発生 という物件もあります。
当たり・はずれ があるのが中古です。
新築であれば 一定の品質と保証が付きます。
モメるだけでも 時間の浪費です。
中古は やめたほうが良いと思います。
また そんな品質の住宅を なぜ売っているのか？
という疑問もあるかと思いますが 仲介業者も知らないで売っているわけです。
その住宅を建てた業者と そこで暮らしていた住人が知っているわけで・・・
売却する時には 高く売りたいわけですから 欠点は 聞かれなければ言いませんよね
と いうことは 何らかの問題があるから売却された住宅が中古住宅なのです。
問題がなく 快適であれば売却などしません。
面倒だから 中古は選択肢からはずす。
というのが賢明かと思います。
回答
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A
回答日時：
2013/7/1 09:13:23
中古住宅の瑕疵担保責任は、物件状況確認書に使えると記載されておりましたが
実際入居してみた所使えなかったというのも売主の責任の範囲です。
この物件状状況確認書は契約書類と合わせて署名しますので売買契約の瑕疵担保と付随しますよ。
自分の場合はエアコンなどで古いものや、しばらく使っていないものは後々問題になるので
契約時に買主に説明をして売主の負担で撤去をしてもらっていたりしましたよ。
それでも置いて行ってほしいと言う買主には物件状況確認書にその旨を記載したうえで
置いて行きましたよ、そのくらい装備品の瑕疵での問題は多いです。
実際入居してみた所使えなかったというのも売主の責任の範囲です。
この物件状状況確認書は契約書類と合わせて署名しますので売買契約の瑕疵担保と付随しますよ。
自分の場合はエアコンなどで古いものや、しばらく使っていないものは後々問題になるので
契約時に買主に説明をして売主の負担で撤去をしてもらっていたりしましたよ。
それでも置いて行ってほしいと言う買主には物件状況確認書にその旨を記載したうえで
置いて行きましたよ、そのくらい装備品の瑕疵での問題は多いです。
不動産コンサルタントの長嶋修と申します。早速ですがご質問にお答えします。
結論から申し上げれば、基本的に保証の対象にはなりません。瑕疵担保責任は一般的に「雨漏り・シロアリ・給排水・木部の腐食」について一定期間、売主に責任があるものです。換気扇を始めとする設備系のものは原則として、瑕疵担保責任の範囲ではないのです。
ただし例外が2つあります。
ひとつは「最初から使えない場合」です。これは、契約の際には壊れていると聞いていなかったものが、引渡しの時からいきなり使えない、という場合です。これは先方の申告と違うわけですから、売主が直すのが道理です。
もう一つは「宅建業者が売主の場合」です。この時は、瑕疵担保責任以外の「保証」を、サービスとして別途でつけていることがあります。契約関係書類にこの記載があります。
お答えになりましたでしょうか？
結論から申し上げれば、基本的に保証の対象にはなりません。瑕疵担保責任は一般的に「雨漏り・シロアリ・給排水・木部の腐食」について一定期間、売主に責任があるものです。換気扇を始めとする設備系のものは原則として、瑕疵担保責任の範囲ではないのです。
ただし例外が2つあります。
ひとつは「最初から使えない場合」です。これは、契約の際には壊れていると聞いていなかったものが、引渡しの時からいきなり使えない、という場合です。これは先方の申告と違うわけですから、売主が直すのが道理です。
もう一つは「宅建業者が売主の場合」です。この時は、瑕疵担保責任以外の「保証」を、サービスとして別途でつけていることがあります。契約関係書類にこの記載があります。
お答えになりましたでしょうか？
A
回答日時：
2013/7/1 08:08:39
台所換気扇、食洗機、給湯器、ウォシュレットなど入居して2・3ヶ月経って故障した場合でも保障の対象に成りますか
↓
瑕疵担保責任の対象外です。
瑕疵担保責任は建物の重要な部分（屋根、基礎とか）
上記の物は備品になります。
契約で保証してもらうことは可能でしょうが、
売主が承諾するかどうかです。
通常売買ですと、中古の建物は売主が宅建業者でない限り、
瑕疵担保責任は負わないとする契約が多いです。
備品などは一覧表を作成して有、無、で表示して、
引き渡し時点で現在の性能等をチェクします。
↓
瑕疵担保責任の対象外です。
瑕疵担保責任は建物の重要な部分（屋根、基礎とか）
上記の物は備品になります。
契約で保証してもらうことは可能でしょうが、
売主が承諾するかどうかです。
通常売買ですと、中古の建物は売主が宅建業者でない限り、
瑕疵担保責任は負わないとする契約が多いです。
備品などは一覧表を作成して有、無、で表示して、
引き渡し時点で現在の性能等をチェクします。
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