教えて！住まいの先生
Q 物件の持ち分の割合について。 新築マンションで、主人と収入合算でローンの審査がおりました。 債務者は主人のみで私は連帯保証人です。 私は持病があり生命保険を付けたローンを組めな
いとのことで、銀行からこのような形を勧められました。
今後、持分を決めて行くことになると思うのですが、最終的に半々にすることはできないでしょうか。
というのもお互い収入があり、割合としては私の収入から多くを払うことになるのに、最終的に夫のものになるのが解せないのです。
2人で働いて買うのだから、権利も半々で持っていたいと思っています。夫もこの考え方には賛成しています。
年齢
夫40歳、妻30歳
2年前に結婚
子供の予定はありますが働き続ける予定です。
物件価格6000万
頭金600万（支払済、独身時代の貯蓄から夫60万、妻340万、結婚後の貯蓄から200万）
諸費用300万 支払未
収入
夫800万
妻1600万
独身時代の貯金残額
夫200万
妻800万
結婚後の貯蓄残額
夫名義 50万
妻名義 200万
何か手はあるのでしょうか。
①この状態のままで登記を半々にすることは可能でしょうか。
② ①が無理なら、ローン控除が終わる10年後までに妻名義で3000万くらいは用意できそうなので、そこでローンを一部買い取ろうかと思っているのですが、そういうことは可能でしょうか。実際そのようにすると、どれくらいの手間と追加の費用がかかるものなのでしょうか。
③ 私の方で組めるローンを探すのが一般的でしょうか。
無知なところも多く、的を得た質問ができず申し訳ございません。
よろしくお願いいたします。
今後、持分を決めて行くことになると思うのですが、最終的に半々にすることはできないでしょうか。
というのもお互い収入があり、割合としては私の収入から多くを払うことになるのに、最終的に夫のものになるのが解せないのです。
2人で働いて買うのだから、権利も半々で持っていたいと思っています。夫もこの考え方には賛成しています。
年齢
夫40歳、妻30歳
2年前に結婚
子供の予定はありますが働き続ける予定です。
物件価格6000万
頭金600万（支払済、独身時代の貯蓄から夫60万、妻340万、結婚後の貯蓄から200万）
諸費用300万 支払未
収入
夫800万
妻1600万
独身時代の貯金残額
夫200万
妻800万
結婚後の貯蓄残額
夫名義 50万
妻名義 200万
何か手はあるのでしょうか。
①この状態のままで登記を半々にすることは可能でしょうか。
② ①が無理なら、ローン控除が終わる10年後までに妻名義で3000万くらいは用意できそうなので、そこでローンを一部買い取ろうかと思っているのですが、そういうことは可能でしょうか。実際そのようにすると、どれくらいの手間と追加の費用がかかるものなのでしょうか。
③ 私の方で組めるローンを探すのが一般的でしょうか。
無知なところも多く、的を得た質問ができず申し訳ございません。
よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/9/1 22:12:03
１ 債務者は主人のみで私は連帯保証人です。
→ 夫のみ住宅ローン控除可能。連帯保証人である妻は控除不可
２ 連帯保証人の場合だと、妻の名義を入れると(頭金で出し分以外の)、夫の債務で借りた分を妻に贈与したと取られるため、贈与税がかかる
上記の貯蓄から考えると物件６０００万と諸経費３００万で６３００万の物件で妻の結婚前の８００万と、結婚後の２００万ヲ合わせて１０００万まで出したとしても，約６分の１文の持分登記しかできない
３ ①は無理
４ ② 家族間売買になりますが現金で支払うのであれば、可能かもしれない
今回契約する際に掛かった、登記費用の明細を見れば大体わかるかと
基本は登記費用位です
その際にご主人にしはらった分はかならずローン返済すること、その証明書も必要になるかと思います
ただ、かなり面倒なので、今から専門家に相談して可能かどうかの確認をされておいた方がいいかと思います
５ 結婚２０年たてば、夫婦間で持ち家の贈与ができる制度があります、このまま借りて２０年後に夫から妻に持家の登記半分を贈与するという形をとるという方法もありますが、２０年まてますか。
夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除。で調べてください
６ 単純に言えばフラットで借りるのはダメなんでしょうか
フラットならば団信なくても借りられます
フラットで連帯債務、。もしくはペアローンで組み、夫だけ団信に入る、という形がよい思いますが。持分も半分にできます
但し夫は妻団信がないので、仮に奥様お亡くなりになった場合、奥様の債務も含めて６０００万を一人で返済するという形になりますが。。
個人的には面倒のない６がいいかと思いますよ。
失礼な言い方ですが２０年後の夫婦関係はどうなっているかもわかりませんし。。
→ 夫のみ住宅ローン控除可能。連帯保証人である妻は控除不可
２ 連帯保証人の場合だと、妻の名義を入れると(頭金で出し分以外の)、夫の債務で借りた分を妻に贈与したと取られるため、贈与税がかかる
上記の貯蓄から考えると物件６０００万と諸経費３００万で６３００万の物件で妻の結婚前の８００万と、結婚後の２００万ヲ合わせて１０００万まで出したとしても，約６分の１文の持分登記しかできない
３ ①は無理
４ ② 家族間売買になりますが現金で支払うのであれば、可能かもしれない
今回契約する際に掛かった、登記費用の明細を見れば大体わかるかと
基本は登記費用位です
その際にご主人にしはらった分はかならずローン返済すること、その証明書も必要になるかと思います
ただ、かなり面倒なので、今から専門家に相談して可能かどうかの確認をされておいた方がいいかと思います
５ 結婚２０年たてば、夫婦間で持ち家の贈与ができる制度があります、このまま借りて２０年後に夫から妻に持家の登記半分を贈与するという形をとるという方法もありますが、２０年まてますか。
夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除。で調べてください
６ 単純に言えばフラットで借りるのはダメなんでしょうか
フラットならば団信なくても借りられます
フラットで連帯債務、。もしくはペアローンで組み、夫だけ団信に入る、という形がよい思いますが。持分も半分にできます
但し夫は妻団信がないので、仮に奥様お亡くなりになった場合、奥様の債務も含めて６０００万を一人で返済するという形になりますが。。
個人的には面倒のない６がいいかと思いますよ。
失礼な言い方ですが２０年後の夫婦関係はどうなっているかもわかりませんし。。
質問した人からのコメント
回答日時： 2016/9/1 22:12:03
とても分かりやすく教えてくださりありがとうございました！フラットは少し金利が高いかと思っていたのですが、自分にとっては良さそうなので調べてみようかと思います。他の方もありがとうございました！！
回答
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A
回答日時：
2016/8/31 13:17:49
財布別なんだね。
口座作るんだから、そこに半々入金でいいんじゃないの？
繰上げ足並み(期間はしょるのか？金額減らすのか？)めんどそうだ。
売っぱらう時、半々ならいいんじゃないの？
夫婦間で6,000(新築時)で10年後3,000払うって物件自体がその付近の値段になってるよ。
揉めそうなら相談して売っちゃっていいんじゃない。半々に分けりゃいいしね。
買い取るにしても、もともと共有だし税なんか発生しないんじゃない。
夫から夫婦に変えるだけでしょ夫婦間の金の移動だけでしょ。
そこまで、夫婦間ガチガチって税務署もわからないと思う。
口座作るんだから、そこに半々入金でいいんじゃないの？
繰上げ足並み(期間はしょるのか？金額減らすのか？)めんどそうだ。
売っぱらう時、半々ならいいんじゃないの？
夫婦間で6,000(新築時)で10年後3,000払うって物件自体がその付近の値段になってるよ。
揉めそうなら相談して売っちゃっていいんじゃない。半々に分けりゃいいしね。
買い取るにしても、もともと共有だし税なんか発生しないんじゃない。
夫から夫婦に変えるだけでしょ夫婦間の金の移動だけでしょ。
そこまで、夫婦間ガチガチって税務署もわからないと思う。
A
回答日時：
2016/8/31 12:38:56
まず、そもそも
＞最終的に夫のものになる
ここ、誤解がないでしょうか？
夫のものになるというのは、あくまでも税法上の話です。民法上は、ローンや登記の名義に関わらず夫婦の共有財産になりますから、離婚などがあれば、家もローンも分与の対象です。
財産分与では贈与税も発生しませんし、持分を持つことに、あなたが考えているほどの意味はないかと。頭金はあなたが出してその分だけ持分を持っておけば、夫の一存で売却することもできません。
ただ、夫に持分が偏ることに問題はあります。
妻も半分以上返済を負担する計画なので、今のままでは、妻から夫への贈与が発生してしまう点と、物件が4000万円以上なので住宅ローン控除の面で損をしそうな点です。
特に後者は、「１０年後に持分を買い取る」のでは何の解決にもなりません。
前の方も書かれてますが、フラットの連帯債務を選べば何の問題もないように思います。
団信は任意なので、承認は問題ないでしょう。実際の出資比率に従って持分を登記し、初年度の控除の申請の際に返済負担比率を申告するだけです。
＞最終的に夫のものになる
ここ、誤解がないでしょうか？
夫のものになるというのは、あくまでも税法上の話です。民法上は、ローンや登記の名義に関わらず夫婦の共有財産になりますから、離婚などがあれば、家もローンも分与の対象です。
財産分与では贈与税も発生しませんし、持分を持つことに、あなたが考えているほどの意味はないかと。頭金はあなたが出してその分だけ持分を持っておけば、夫の一存で売却することもできません。
ただ、夫に持分が偏ることに問題はあります。
妻も半分以上返済を負担する計画なので、今のままでは、妻から夫への贈与が発生してしまう点と、物件が4000万円以上なので住宅ローン控除の面で損をしそうな点です。
特に後者は、「１０年後に持分を買い取る」のでは何の解決にもなりません。
前の方も書かれてますが、フラットの連帯債務を選べば何の問題もないように思います。
団信は任意なので、承認は問題ないでしょう。実際の出資比率に従って持分を登記し、初年度の控除の申請の際に返済負担比率を申告するだけです。
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