教えて！住まいの先生
Q 漠然とした分譲マンションへの不安 現在、築１０年ほどの分譲マンションに住んでいます。
バッカじゃねーの、妄想だよこんなの！と言わずに真剣にお答えいただける方、この漠とした不安にお付き合いいただける方、どうぞよろしくお願いします。
売却して、新築の一戸建てを買いたい気もしているのですが、マンションに住み続ける選択肢もあります。
ただ、なんで住み替えたいと考えるかというと、漠然とした分譲マンションへの不安があります。
我々夫婦が定年、もしくは老人になるころ、このマンションも築40～50年を迎えるでしょう。立地は便利ですから全然アリなんです。世帯数が多い為、管理もしっかりしていますし、終生住むには困らないと思っています。
不安①築50年になろうとするころ、大世帯マンションに何世帯住んでいるだろう？ ゴーストマンションになってしまわないかな？ 修繕も滞ってしまわないかな？（23区内です）
当初、購入するころには外国人の比率も少なかったが、数年が経つうちに何戸も売りに出て、外国人比率が高くなったように感じます。外国の方はいずれ帰ってしまうと思うし、お金の面でも考え方の違いもあるから外国人比率が高いって怖いなって思っています。実際には何割住んでいるか調べようもないですが。
それと、築年数の似たマンションがこの辺りにはたくさん建っています。それらが一斉に築40～50年になります。
不安②いずれ来ると言われている大地震。
もし東京直下の大地震がきたとき、マンションが崩れたら？（そうなったら生きてないかもしれませんが…それは置いといて）
マンション住みだろうが、一戸建てだろうが、震災起きて家崩れたら仮設住宅になるのかもしれませんが、そこ出て戻るときに、マンション建て替えられるのか？？とか思うと不安です。
仮に崩れる、まで行かなかったとしても、安全に住めるかどうか怖い。もう一回強い地震来たら崩れるかも？？
不安③我々夫婦が終生マンションで暮らして死んだとして、子供に相続した時？
仮に築60～70年のマンションが残って子供に遺産相続したとして、処分できるのかな？
子供も世帯を持っているだろうし、築60年のマンションに越してくるとかあり得ないとして、処分するしかないですよね。いくらの価値になるだろう？
そう考えると戸建てなら更地にすれば売れるよね？
不安④所有権だけど、地に足がついてない…。
どうしても地面に権利が無くて、空中に権利を買ったように感じてしまいます。
戸建てなら、地に足がついてる感じがする。
いいマンション買ったと思ってるし、住み続けても全然いいはずなのに、変な不安に駆られて新築探しをしているように感じます。自分でも変だなと思ったりします。
でも突き詰めて考えていくと、上記４点（もっとあるかもですが）が不安です。
正解でなくていいんです、どなたかの意見で自分が納得出来たら満足です。
この不安に答えを下さるかた、
もしくは分譲マンションに住んでいて、今後どうしていこうか考えている方、
ご意見よろしくお願いいたします。
売却して、新築の一戸建てを買いたい気もしているのですが、マンションに住み続ける選択肢もあります。
ただ、なんで住み替えたいと考えるかというと、漠然とした分譲マンションへの不安があります。
我々夫婦が定年、もしくは老人になるころ、このマンションも築40～50年を迎えるでしょう。立地は便利ですから全然アリなんです。世帯数が多い為、管理もしっかりしていますし、終生住むには困らないと思っています。
不安①築50年になろうとするころ、大世帯マンションに何世帯住んでいるだろう？ ゴーストマンションになってしまわないかな？ 修繕も滞ってしまわないかな？（23区内です）
当初、購入するころには外国人の比率も少なかったが、数年が経つうちに何戸も売りに出て、外国人比率が高くなったように感じます。外国の方はいずれ帰ってしまうと思うし、お金の面でも考え方の違いもあるから外国人比率が高いって怖いなって思っています。実際には何割住んでいるか調べようもないですが。
それと、築年数の似たマンションがこの辺りにはたくさん建っています。それらが一斉に築40～50年になります。
不安②いずれ来ると言われている大地震。
もし東京直下の大地震がきたとき、マンションが崩れたら？（そうなったら生きてないかもしれませんが…それは置いといて）
マンション住みだろうが、一戸建てだろうが、震災起きて家崩れたら仮設住宅になるのかもしれませんが、そこ出て戻るときに、マンション建て替えられるのか？？とか思うと不安です。
仮に崩れる、まで行かなかったとしても、安全に住めるかどうか怖い。もう一回強い地震来たら崩れるかも？？
不安③我々夫婦が終生マンションで暮らして死んだとして、子供に相続した時？
仮に築60～70年のマンションが残って子供に遺産相続したとして、処分できるのかな？
子供も世帯を持っているだろうし、築60年のマンションに越してくるとかあり得ないとして、処分するしかないですよね。いくらの価値になるだろう？
そう考えると戸建てなら更地にすれば売れるよね？
不安④所有権だけど、地に足がついてない…。
どうしても地面に権利が無くて、空中に権利を買ったように感じてしまいます。
戸建てなら、地に足がついてる感じがする。
いいマンション買ったと思ってるし、住み続けても全然いいはずなのに、変な不安に駆られて新築探しをしているように感じます。自分でも変だなと思ったりします。
でも突き詰めて考えていくと、上記４点（もっとあるかもですが）が不安です。
正解でなくていいんです、どなたかの意見で自分が納得出来たら満足です。
この不安に答えを下さるかた、
もしくは分譲マンションに住んでいて、今後どうしていこうか考えている方、
ご意見よろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/4/3 03:40:48
23区でも場所次第ですね。地震に関しては60年でも木造戸建てよりは丈夫なのは確かです。3.11の大地震でも戸建ては崩壊ですがRC構造の築50年の物も建っていました。 23区で仲介業していますが場所次第ですが先月目黒区自由が丘の物件ですが築47年駅5分62平米の物件を4800万で売りました。先週は二子玉川徒歩2分70平米築40年を6200万で売りました。 ですので場所次第では古くても値が付きます。 都内には古い物件が多くありますが売れないって事はないですよ。 特にですが1等地と言われるような場所は古い物件が多いですので新しい物が建たないエリアは需要が高いですね。
回答
6 件中、1～6件を表示
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A
回答日時：
2018/3/22 15:39:28
おっしゃってることは分かります。
ただ、一軒家の老朽っぷりも悲惨ですよ。
一軒家とマンションを比較すると
マンションより一軒家のほうが早く劣化していくと感じます。
マンションはそれなりに掃除やメンテナンスが入ってるけど
一軒家は全て自分でそういうのやらなきゃいけないから大変。
あっという間に壁が黒ずんできたりし、築年数何年？？という状態になります。
ただ、一軒家の老朽っぷりも悲惨ですよ。
一軒家とマンションを比較すると
マンションより一軒家のほうが早く劣化していくと感じます。
マンションはそれなりに掃除やメンテナンスが入ってるけど
一軒家は全て自分でそういうのやらなきゃいけないから大変。
あっという間に壁が黒ずんできたりし、築年数何年？？という状態になります。
A
回答日時：
2018/3/22 11:41:35
不動産、相談オフィスをサイト開設しています―――――――――――
あなたが将来を予期してあれこれ思い悩む「心情」はわかるのですが、
それをあまり追及し過ぎると、ご自身が行き詰ってしまう気がします。
マンションの老朽化・大地震の発生、その他、天地自然の現象を不安視したら際限がないでしょう。
そしてその質問に明快に答える回答など出現するはずもないと思いますよ。
また、何らかのカギになる「打つ手」はあるのかも知れません。
しかしそのことに夢中になる余り、実生活がおろそかになり、本来なら
避けられた事象も猛然と襲い掛かるかも知れません。
ほんの少し「先」まで見据えられたら、あとはご自身の運命だと割り切って、不安を解消する以外にないと思いますよ。
ゴーストマンションと言いますが、現に存在するのか否か、あなたは知っているところでもあるのでしょうか。
現に築○十年などのマンションは無数にあり、しかし「建替え」の話などもあまり聞かないのではないでしょうか。
マンションの建て替えは法規定されていて、全専有面積の４/５以上の賛成が必要となります。
以上、参考になれば幸です。
････････････････････････････････････････
返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開IDからプロフィール左上の写真部分下をクリックで 可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)
あなたが将来を予期してあれこれ思い悩む「心情」はわかるのですが、
それをあまり追及し過ぎると、ご自身が行き詰ってしまう気がします。
マンションの老朽化・大地震の発生、その他、天地自然の現象を不安視したら際限がないでしょう。
そしてその質問に明快に答える回答など出現するはずもないと思いますよ。
また、何らかのカギになる「打つ手」はあるのかも知れません。
しかしそのことに夢中になる余り、実生活がおろそかになり、本来なら
避けられた事象も猛然と襲い掛かるかも知れません。
ほんの少し「先」まで見据えられたら、あとはご自身の運命だと割り切って、不安を解消する以外にないと思いますよ。
ゴーストマンションと言いますが、現に存在するのか否か、あなたは知っているところでもあるのでしょうか。
現に築○十年などのマンションは無数にあり、しかし「建替え」の話などもあまり聞かないのではないでしょうか。
マンションの建て替えは法規定されていて、全専有面積の４/５以上の賛成が必要となります。
以上、参考になれば幸です。
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返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開IDからプロフィール左上の写真部分下をクリックで 可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)
A
回答日時：
2018/3/21 15:19:05
マンションは、管理の悪さでいずれスラムと化す。
A
回答日時：
2018/3/21 14:48:32
貴方は、外国人を忌避していますね。テレビの偏向報道番組を見すぎではないでしょうか。
私は、外国人で東京の３棟分譲マンションの管理組合理事長をしております。
結論から言いますと、マンション管理組合はしっかりすればマンションの命が延びます。
外国人の所有者も管理規約に拘束されます。滞納する例がありますが、額もせいぜい２か月ぐらいです。これは私が理事長している管理組合のことです。
むしろ、何百万も滞納する区分所有者がたくさんいます。貴方は調べればわかる事です。
ものに寿命があるから、マンションもその例にもれません。外国人忌避、マンションの老化という理由で、転居するのは、それも一つの考えだと思いますが、こういう公的広場で所見を求めるべきではないと思います。
以上は率直い感想を書いているだけで、答えではないことを、ご理解ください。
私は、外国人で東京の３棟分譲マンションの管理組合理事長をしております。
結論から言いますと、マンション管理組合はしっかりすればマンションの命が延びます。
外国人の所有者も管理規約に拘束されます。滞納する例がありますが、額もせいぜい２か月ぐらいです。これは私が理事長している管理組合のことです。
むしろ、何百万も滞納する区分所有者がたくさんいます。貴方は調べればわかる事です。
ものに寿命があるから、マンションもその例にもれません。外国人忌避、マンションの老化という理由で、転居するのは、それも一つの考えだと思いますが、こういう公的広場で所見を求めるべきではないと思います。
以上は率直い感想を書いているだけで、答えではないことを、ご理解ください。
A
回答日時：
2018/3/21 05:14:44
1.
都内でも北部・東部の公営住宅が廃墟同然になってるのはエレベーターが無いからじゃなくて、古いからじゃなくて、わざわざそこを選ぶ理由が無くなっちゃったからだね。
借り手が付かなくなったのは近隣に民間のマンションがあって、賃貸なら賃料は公営の倍も３倍もするけど平均的サラリーマン世帯が住むに困らない額だからだったり、手頃な分譲マンションがあったり、バスを使わなくても駅までのアクセスが容易な場所に分譲＆賃貸マンションが多くあったりするからだ。
新規入居募集を停止しているのが理由のところもあるけどね。
で、この点、築10年以内でも20～40代購入者が多い分譲マンションで駅まで徒歩10分を超えるところだと、現居住者が出て行ったら、歯抜けが止まらなくなると思う。
人口が減り始めてるのは主に地方だ、とは新聞でもテレビでも言われてるし、実際、東京都の人口は減少がない。
けど、23区でも北部・東部では駅から広く点在してた人口分布が駅直近に寄り始めてるから、地方同様に過疎化が始まってると見た方がいいだろうね。冒頭の公営住宅はまさにこの例。
中央線吉祥寺以東とか豊洲界隈とか山手線の南半分沿線なら駅から離れてても需要の点からだいぶ安心だと思うけど、それでも20年後に人口密度がどうなってるかは分からない訳で、豊島区が近い将来に経営破綻するとか言われてたりするくらいで、池袋からも人も会社も無くなると推計されるって意味だね。
飯田橋なのか中野・杉並なのか、武蔵小山なのか用賀なのか、はたまた荒川足立葛飾江戸川なのか…それ以外でも隅田川や荒川の外なのか内なのか…
加えてそれが駅から何分なのか、大規模病院が地域にいくつあるのか…とか、立地が99％だよ。
2.
こっちはますます予想できないから、来た時に考えることにしたら？
それこそ、３匹のこぶたに出てくる、わらの家なら自重がものすごく軽いから地震で倒壊することもないけど、住むにはあまりにも心許ない。
3.
RC/SRCマンションの償却年数(価値ゼロ)は平均50年弱だから、子が相続放棄しても惜しくないように、現金は生前贈与するとか、500万でも１千万でも値が付くうちに手放すのが賢明だね。
60年も経っちゃうと修繕費も毎年膨大に掛かるようになって、購入額がゼロだとしても、賃貸住宅を借りるのと変わらないくらい払わないといけなくなる。これじゃあ借り手も買い手もいないよ。
リフォームのタイミング次第では、機能や価値のコストパフォーマンスが賃貸よりもずっと悪くなる。
4.
マンションの場合の土地所有権は、減価償却されて以降の保険と捉えればいいと思う。
ひとりで土地を持ってても、20年とか40年とか60年後に建て替えをする資金がなければ使い道がない訳で、となると売却するしかない。こういう考え方をする場合は、マンションでも土地所有権について不安に思う必要はないと思うよ。
以上。
都内でも北部・東部の公営住宅が廃墟同然になってるのはエレベーターが無いからじゃなくて、古いからじゃなくて、わざわざそこを選ぶ理由が無くなっちゃったからだね。
借り手が付かなくなったのは近隣に民間のマンションがあって、賃貸なら賃料は公営の倍も３倍もするけど平均的サラリーマン世帯が住むに困らない額だからだったり、手頃な分譲マンションがあったり、バスを使わなくても駅までのアクセスが容易な場所に分譲＆賃貸マンションが多くあったりするからだ。
新規入居募集を停止しているのが理由のところもあるけどね。
で、この点、築10年以内でも20～40代購入者が多い分譲マンションで駅まで徒歩10分を超えるところだと、現居住者が出て行ったら、歯抜けが止まらなくなると思う。
人口が減り始めてるのは主に地方だ、とは新聞でもテレビでも言われてるし、実際、東京都の人口は減少がない。
けど、23区でも北部・東部では駅から広く点在してた人口分布が駅直近に寄り始めてるから、地方同様に過疎化が始まってると見た方がいいだろうね。冒頭の公営住宅はまさにこの例。
中央線吉祥寺以東とか豊洲界隈とか山手線の南半分沿線なら駅から離れてても需要の点からだいぶ安心だと思うけど、それでも20年後に人口密度がどうなってるかは分からない訳で、豊島区が近い将来に経営破綻するとか言われてたりするくらいで、池袋からも人も会社も無くなると推計されるって意味だね。
飯田橋なのか中野・杉並なのか、武蔵小山なのか用賀なのか、はたまた荒川足立葛飾江戸川なのか…それ以外でも隅田川や荒川の外なのか内なのか…
加えてそれが駅から何分なのか、大規模病院が地域にいくつあるのか…とか、立地が99％だよ。
2.
こっちはますます予想できないから、来た時に考えることにしたら？
それこそ、３匹のこぶたに出てくる、わらの家なら自重がものすごく軽いから地震で倒壊することもないけど、住むにはあまりにも心許ない。
3.
RC/SRCマンションの償却年数(価値ゼロ)は平均50年弱だから、子が相続放棄しても惜しくないように、現金は生前贈与するとか、500万でも１千万でも値が付くうちに手放すのが賢明だね。
60年も経っちゃうと修繕費も毎年膨大に掛かるようになって、購入額がゼロだとしても、賃貸住宅を借りるのと変わらないくらい払わないといけなくなる。これじゃあ借り手も買い手もいないよ。
リフォームのタイミング次第では、機能や価値のコストパフォーマンスが賃貸よりもずっと悪くなる。
4.
マンションの場合の土地所有権は、減価償却されて以降の保険と捉えればいいと思う。
ひとりで土地を持ってても、20年とか40年とか60年後に建て替えをする資金がなければ使い道がない訳で、となると売却するしかない。こういう考え方をする場合は、マンションでも土地所有権について不安に思う必要はないと思うよ。
以上。
A
回答日時：
2018/3/20 01:11:20
読みは良いですよ!!
入居者が居ないと
改修工事費が貯まらなくて
(積み立て)
工事が出来なくて
ボロボロになる可能性が？
大規模の世帯数だら
(予想でしかない)
５千万～１億以上貯まらないと
工事が出来ない
築10年だから
後、５年ぐらいで工事になりますよ
積み立て金計算して下さい
積み立て金×部屋数
合計×120
管理会社は
満額工事をしますから
無理に工事の項目増やして
積み立てを全部使います
管理会社はマージンを取りますから
工事費+マージンで
１億の工事なら
10％は管理会社が貰いますよ
皆が貯めた積み立てを
管理費ももらって
工事管理費ももらって
マージンももらって
工事は下請けに丸投げしてピンはね
管理会社は右から左で儲けます
だからマンションは嫌
一戸建てか？賃貸が良い
話が反れた
空いてる部屋の価値が分かれば
質問者様のマンションの売値も分かりますから
コンクリートは60年持つと言われてます
20年に１回ぐらい工事しながら
マンションの寿命を延ばしていきます
地震は１階か2階が危ない
神戸淡路地震は１階や2階が潰れてましたね
(震災時は間近に見てます)
斜めに倒れてたりしてました
これは
耐震強度の問題もありますが
運ですよ
23区だから
そこまで価値が下がらないと思いますが？
(色々ですが)
(開発も進めば価値もアップ)
ネットで調べたら出てこないですか？
中古マンション 地名 築10年 大規模 検索
入居者が居ないと
改修工事費が貯まらなくて
(積み立て)
工事が出来なくて
ボロボロになる可能性が？
大規模の世帯数だら
(予想でしかない)
５千万～１億以上貯まらないと
工事が出来ない
築10年だから
後、５年ぐらいで工事になりますよ
積み立て金計算して下さい
積み立て金×部屋数
合計×120
管理会社は
満額工事をしますから
無理に工事の項目増やして
積み立てを全部使います
管理会社はマージンを取りますから
工事費+マージンで
１億の工事なら
10％は管理会社が貰いますよ
皆が貯めた積み立てを
管理費ももらって
工事管理費ももらって
マージンももらって
工事は下請けに丸投げしてピンはね
管理会社は右から左で儲けます
だからマンションは嫌
一戸建てか？賃貸が良い
話が反れた
空いてる部屋の価値が分かれば
質問者様のマンションの売値も分かりますから
コンクリートは60年持つと言われてます
20年に１回ぐらい工事しながら
マンションの寿命を延ばしていきます
地震は１階か2階が危ない
神戸淡路地震は１階や2階が潰れてましたね
(震災時は間近に見てます)
斜めに倒れてたりしてました
これは
耐震強度の問題もありますが
運ですよ
23区だから
そこまで価値が下がらないと思いますが？
(色々ですが)
(開発も進めば価値もアップ)
ネットで調べたら出てこないですか？
中古マンション 地名 築10年 大規模 検索
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