教えて！住まいの先生
Q 新築一戸建ての契約について質問です。
某大手HMにて個人所有の農地の土地を勧められ、土地の契約より先に一戸建ての契約を行いました。(昨年６月)
当時は土地契約の前に建物契約が非常識という知識が、恥ずかしながらありませんでした。
土地は買い付け証明のみで、開発許可や農地転用や分筆をしてから、という流れでした。
土地には不動産屋(A)も仲介してます。
400坪の土地の内、60坪を分筆し私に売ってくれるという流れでした。残りはＨMが分譲地
契約後、建物プランもほぼ終わり、銀行事前審査や手付金等の支払いを済ませ、後は土地契約して着工だけ(完成引き渡し昨年11月)という時に、土地の持ち主が倒れ(昨年８月)、半年後(今年２月)に亡くなりました。
その間も担当営業は、土地が買えなくなる事は無い、土地主に何かあっても相続人が売るだとか、不動産屋と常に連絡を取り合っていると言っていました。
私もその土地は価格や立地、共に今までで最高であり、妻とこの土地をとても気に入っていましたので、待つことにしました。
土地は無事相続され、売る意思があると言うので、やっとという時に、今度はHM 側がその間に、違う土地の分譲に手をつけたので、そちらが完売しないと資金やメリットの都合上、私の買う予定の土地購入の稟議が可決しないと言い出しました。(今年６月)
そこで営業(この時には展示長)は身内の不動産屋(BとC)にその土地を購入してもらい、私に売るようにすると言い出しました。
暫く待ちましたがコロナの影響で銀行の融資が通らなかったので、その両不動産屋も無理だったと言われました。
私はもう１年も待たされており、土地主の健康面は不運だとはいえ、今更ＨM都合で土地が買えないなんて納得がいかず、この営業では話にならないので、支店長と話をしました。
すると支店長も知らない事がたくさんあり、営業の嘘がボロボロ出てきたのです。
そこで支店長自ら不動産屋に確認すると言ってくれ、その後連絡が来ると
まさかのその土地は違う不動産屋が既に購入しているので、弊社は買うことができませんとの事です。
こちらが何度確認してもこうだから大丈夫とか、もう支店としては、いつでも買えるから本社の稟議可決待ちとか様々な嘘を付き、調べてみると土地は既に違う不動産屋が、買っているとか、詐欺に合ったとしか言いようがありません。
担当営業も大手ＨM(◯水ハウス)展示長ということで、信頼をしてただけに、この１年無駄にばかみたいに時間を費やした事に怒りが込み上げています。
・土地の契約無いままの建物契約がＨM方針では絶対NG
・消費税１０%に上がる前に家電も昨年購入(担当営業が買って大丈夫と言うので)
・子供の保育園も近くに転園(今年４月)
・支店長から事実を知らされ、慌てて不動産屋(A)に電話すると、主が亡くなってすぐに違う不動産屋が購入した。
ＨM営業と売買の話は最近してない
・そもそも他人が既に買っている土地なのに不動産屋(BC)が銀行融資の審査も通せるはずがない
・支店長に会う前の週まで、なんとか買う方法を探す、人気エリアなので待てば必ず稟議可決すると言っていた
等々嘘もここまで来ればと思い、ＨMに責任追及したいのですが、なにか方法ありませんか？
調べてみると開発許可降りてない土地の紹介は、違法とかありましたが、なにか法的処置でこちらが勝てる事とか無いでしょうか？
長文で分かりにくいとは思いますが、知恵をお借りしたいです。どう責任取らせるか、どう誠意を見せてもらえるか、とことん追及したいです。契約も昨年から交わしたままです。
当時は土地契約の前に建物契約が非常識という知識が、恥ずかしながらありませんでした。
土地は買い付け証明のみで、開発許可や農地転用や分筆をしてから、という流れでした。
土地には不動産屋(A)も仲介してます。
400坪の土地の内、60坪を分筆し私に売ってくれるという流れでした。残りはＨMが分譲地
契約後、建物プランもほぼ終わり、銀行事前審査や手付金等の支払いを済ませ、後は土地契約して着工だけ(完成引き渡し昨年11月)という時に、土地の持ち主が倒れ(昨年８月)、半年後(今年２月)に亡くなりました。
その間も担当営業は、土地が買えなくなる事は無い、土地主に何かあっても相続人が売るだとか、不動産屋と常に連絡を取り合っていると言っていました。
私もその土地は価格や立地、共に今までで最高であり、妻とこの土地をとても気に入っていましたので、待つことにしました。
土地は無事相続され、売る意思があると言うので、やっとという時に、今度はHM 側がその間に、違う土地の分譲に手をつけたので、そちらが完売しないと資金やメリットの都合上、私の買う予定の土地購入の稟議が可決しないと言い出しました。(今年６月)
そこで営業(この時には展示長)は身内の不動産屋(BとC)にその土地を購入してもらい、私に売るようにすると言い出しました。
暫く待ちましたがコロナの影響で銀行の融資が通らなかったので、その両不動産屋も無理だったと言われました。
私はもう１年も待たされており、土地主の健康面は不運だとはいえ、今更ＨM都合で土地が買えないなんて納得がいかず、この営業では話にならないので、支店長と話をしました。
すると支店長も知らない事がたくさんあり、営業の嘘がボロボロ出てきたのです。
そこで支店長自ら不動産屋に確認すると言ってくれ、その後連絡が来ると
まさかのその土地は違う不動産屋が既に購入しているので、弊社は買うことができませんとの事です。
こちらが何度確認してもこうだから大丈夫とか、もう支店としては、いつでも買えるから本社の稟議可決待ちとか様々な嘘を付き、調べてみると土地は既に違う不動産屋が、買っているとか、詐欺に合ったとしか言いようがありません。
担当営業も大手ＨM(◯水ハウス)展示長ということで、信頼をしてただけに、この１年無駄にばかみたいに時間を費やした事に怒りが込み上げています。
・土地の契約無いままの建物契約がＨM方針では絶対NG
・消費税１０%に上がる前に家電も昨年購入(担当営業が買って大丈夫と言うので)
・子供の保育園も近くに転園(今年４月)
・支店長から事実を知らされ、慌てて不動産屋(A)に電話すると、主が亡くなってすぐに違う不動産屋が購入した。
ＨM営業と売買の話は最近してない
・そもそも他人が既に買っている土地なのに不動産屋(BC)が銀行融資の審査も通せるはずがない
・支店長に会う前の週まで、なんとか買う方法を探す、人気エリアなので待てば必ず稟議可決すると言っていた
等々嘘もここまで来ればと思い、ＨMに責任追及したいのですが、なにか方法ありませんか？
調べてみると開発許可降りてない土地の紹介は、違法とかありましたが、なにか法的処置でこちらが勝てる事とか無いでしょうか？
長文で分かりにくいとは思いますが、知恵をお借りしたいです。どう責任取らせるか、どう誠意を見せてもらえるか、とことん追及したいです。契約も昨年から交わしたままです。
質問日時：
2020/9/19 00:40:18
解決済み
解決日時：
2020/9/21 05:53:10
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 190 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/9/21 05:53:10
契約不履行で訴訟は出来ると思います。話だけの情報ですが逆に建物の請負契約がありますので強いと思います。損害をどこまで認めてくれるかはわかりませんが・・一度資料をすべてそろえて弁護士と相談するとよいでしょう。その結果で動くとよいと思います。心理的な損害は大きいですが実害をどのくらい勘案できるかでしょうね。労多くして実利無しとなるような気がしますが・・でも相談だけなら弁護士もそれほど高くはないですから丸腰で戦うより良いでしょう。
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/9/21 05:53:10
皆さんありがとうございました。
訴訟も(労多くして実利無しとなる)ような気がします。
ＨMの支店長とよく話し合ってみます。
回答
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A
回答日時：
2020/9/19 17:54:51
＞土地が買えなくなる事は無い、
この時点で売買予約登記なさらなかったのでしょうか？
これで、問題解決です。
あとは、
＞土地が買えなくなる事は無い、
これを立証して、損害賠償でしょうね。
そういうことを言えば、それに対して、意思表示をして、それを原因に（因果に）法律行為を行うことは、予測可能ですね。
故意過失、因果関係、予測可能性全部ありそうですね。
民事の不法行為、損害賠償請求コースです。
ただ、本件の場合、質問者様が立証責任を負いますので、資料を集めておく必要が有りますね。
大変ですね。
この時点で売買予約登記なさらなかったのでしょうか？
これで、問題解決です。
あとは、
＞土地が買えなくなる事は無い、
これを立証して、損害賠償でしょうね。
そういうことを言えば、それに対して、意思表示をして、それを原因に（因果に）法律行為を行うことは、予測可能ですね。
故意過失、因果関係、予測可能性全部ありそうですね。
民事の不法行為、損害賠償請求コースです。
ただ、本件の場合、質問者様が立証責任を負いますので、資料を集めておく必要が有りますね。
大変ですね。
A
回答日時：
2020/9/19 10:53:28
いろいろ分からないことがありますねえ。
＞土地には不動産屋(A)も仲介してます。
＞その間も担当営業は、土地が買えなくなる事は無い、土地主に何かあっても相続人が売るだとか、不動産屋と常に連絡を取り合っていると言っていました。
これなんだけど、あなたはなぜHMの担当じゃなく土地の仲介業者と話をしなかったの？
＞そこで営業(この時には展示長)は身内の不動産屋(BとC)にその土地を購入してもらい、私に売るようにすると言い出しました。
本来は自分の欲しい分だけを「分筆して売って欲しいから売主と交渉してほしい」と土地の仲介業者のAに頼めばいいこと。なんでBやCが「一旦買い上げる」ことをしなければいけないの？
＞支店長から事実を知らされ、慌てて不動産屋(A)に電話すると、主が亡くなってすぐに違う不動産屋が購入した。
買付書いたのにAがあなたのこと無視するわけないじゃん。
それと購入した不動産屋はその土地を販売してないの？
＞そもそも他人が既に買っている土地なのに不動産屋(BC)が銀行融資の審査も通せるはずがない
だれの土地であろうが審査はできる。誰であろうが審査の段階では対象物件は他人の所有物の状況でしょ？
なんにせよ敗因は不動産業Aとやり取りをしなかったこと。
なんで裏を取らなかったの？
＞土地には不動産屋(A)も仲介してます。
＞その間も担当営業は、土地が買えなくなる事は無い、土地主に何かあっても相続人が売るだとか、不動産屋と常に連絡を取り合っていると言っていました。
これなんだけど、あなたはなぜHMの担当じゃなく土地の仲介業者と話をしなかったの？
＞そこで営業(この時には展示長)は身内の不動産屋(BとC)にその土地を購入してもらい、私に売るようにすると言い出しました。
本来は自分の欲しい分だけを「分筆して売って欲しいから売主と交渉してほしい」と土地の仲介業者のAに頼めばいいこと。なんでBやCが「一旦買い上げる」ことをしなければいけないの？
＞支店長から事実を知らされ、慌てて不動産屋(A)に電話すると、主が亡くなってすぐに違う不動産屋が購入した。
買付書いたのにAがあなたのこと無視するわけないじゃん。
それと購入した不動産屋はその土地を販売してないの？
＞そもそも他人が既に買っている土地なのに不動産屋(BC)が銀行融資の審査も通せるはずがない
だれの土地であろうが審査はできる。誰であろうが審査の段階では対象物件は他人の所有物の状況でしょ？
なんにせよ敗因は不動産業Aとやり取りをしなかったこと。
なんで裏を取らなかったの？
A
回答日時：
2020/9/19 08:23:21
A
回答日時：
2020/9/19 02:27:48
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