教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンを契約する際に新住所で契約した場合と現住所で契約した場合の登録変更料について質問です。
住宅ローンを契約する際、新住所で契約するのが慣例となっているようですが、本来は現住所で登録し、引越し後14日以内に新住所に転居届を出すものと認識しています。
銀行と契約する際、新住所で登録すると、所有権移転¥36700、抵当権設定¥19000となり、現住所で登録すると所有権移転¥141400、抵当権設定¥76000と倍以上加算されるようです。その理由として租税特別措置法が受けれないからと言われました。
住所登録の変更が一度で済むところが2度になるので、多少の手数料は覚悟してましたが、ここまでの金額が上昇するのが普通なのか疑問でしたので質問させて頂きました。（正規の手順を履行して費用がかかるなら、引越し前に新住所で登録する慣例が浸透する理由もわかります。）
銀行と契約する際、新住所で登録すると、所有権移転¥36700、抵当権設定¥19000となり、現住所で登録すると所有権移転¥141400、抵当権設定¥76000と倍以上加算されるようです。その理由として租税特別措置法が受けれないからと言われました。
住所登録の変更が一度で済むところが2度になるので、多少の手数料は覚悟してましたが、ここまでの金額が上昇するのが普通なのか疑問でしたので質問させて頂きました。（正規の手順を履行して費用がかかるなら、引越し前に新住所で登録する慣例が浸透する理由もわかります。）
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/6/7 23:11:43
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
以下、長文となり恐縮です。
１）「登録変更料」とは、恐らく登記変更の「登録免許税」のことをおっしゃっているのかと思いますが、住宅取得時の登録免許税の軽減措置を受けるためには、「住宅用家屋証明書」を市役所や区役所などで取得する必要があるります。
２）また、住宅用家屋証明書を発行してもらうには残金決済・所有権移転から2週間以内にその物件に入居（引っ越す）必要があるのですが、その要件を充たせない場合は、住宅用家屋証明書が取得できず、登録免許税の軽減措置が受けられません。
３）因みに登録免許税の軽減税率は下記のとおりです。
＜通常＞ ＜軽減後＞
①土地所有権移転：固定資産評価額の2.0％→1.5％
②建物所有権保存（新築）：同じく0.4％→0.15％
③建物所有権移転（中古）：同じく2.0％→0.3％
④抵当権設定：ローン借入金額の0.4％→0.1％
★登記をする前に、売買契約書や申請書等の必要書類を用意して、市役所や区役所で住宅用家屋証明書を取得しないと登録免許税の軽減措置が受けられないのですが、現住所でローン契約をしても売買の決済日から2週間以内に入居することを申請書に記載して住宅用家屋証明書を発行してもらうことは可能です。しかし、司法書士は何度も手続きをするのが面倒なので、確実に軽減措置が受けられるようにローン契約の段階で新住所に住民票を移すことを勧めているのかと思います。
★あなたが登録免許税の軽減措置の制度のことは詳しくないと思って、十分な説明をしていないのか、自分が何度も法務局に行って手続きするのが嫌のかもしれませんね。ただ、私があなたの立場なら、現住所で軽減措置を受けても、その後の所有者住所変更登記の手間を考えると、司法書士のアドバイスに従ってしまうかと思います。自分で住所変更登記するにしても、手間は掛かりますので。
以上、ご参考になれば幸いです。
以下、長文となり恐縮です。
１）「登録変更料」とは、恐らく登記変更の「登録免許税」のことをおっしゃっているのかと思いますが、住宅取得時の登録免許税の軽減措置を受けるためには、「住宅用家屋証明書」を市役所や区役所などで取得する必要があるります。
２）また、住宅用家屋証明書を発行してもらうには残金決済・所有権移転から2週間以内にその物件に入居（引っ越す）必要があるのですが、その要件を充たせない場合は、住宅用家屋証明書が取得できず、登録免許税の軽減措置が受けられません。
３）因みに登録免許税の軽減税率は下記のとおりです。
＜通常＞ ＜軽減後＞
①土地所有権移転：固定資産評価額の2.0％→1.5％
②建物所有権保存（新築）：同じく0.4％→0.15％
③建物所有権移転（中古）：同じく2.0％→0.3％
④抵当権設定：ローン借入金額の0.4％→0.1％
★登記をする前に、売買契約書や申請書等の必要書類を用意して、市役所や区役所で住宅用家屋証明書を取得しないと登録免許税の軽減措置が受けられないのですが、現住所でローン契約をしても売買の決済日から2週間以内に入居することを申請書に記載して住宅用家屋証明書を発行してもらうことは可能です。しかし、司法書士は何度も手続きをするのが面倒なので、確実に軽減措置が受けられるようにローン契約の段階で新住所に住民票を移すことを勧めているのかと思います。
★あなたが登録免許税の軽減措置の制度のことは詳しくないと思って、十分な説明をしていないのか、自分が何度も法務局に行って手続きするのが嫌のかもしれませんね。ただ、私があなたの立場なら、現住所で軽減措置を受けても、その後の所有者住所変更登記の手間を考えると、司法書士のアドバイスに従ってしまうかと思います。自分で住所変更登記するにしても、手間は掛かりますので。
以上、ご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/6/7 23:11:43
お忙しい中の回答ありがとうございます。勉強になりました。
回答
9 件中、1～9件を表示
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A
回答日時：
2022/6/7 17:45:59
1D2F162
登録免許税の事だと思いますが、、、
増えるのは（租税特別措置法で）軽減税率にならないからかと。
そして軽減税率を受けるには、専住証明（住宅用家屋証明）が必要ですが、「専住証明は旧住所のままでも取れます。」
ただし、新住所に移した場合と、旧住所のまま場合では、後者は手間と時間が掛ります。
自治体によっては、3週間前後かかるケースもあります。
契約する前から、旧住所でと言って置けは、専住証明の取得にかかる時間を逆算して、スケジュールを組めばイイだけですが、、、
当然一般の人その様な事は知らないですし、不動産屋も特に説明しませんし、登記費用の見積を取る様時点では、「旧住所で」と言っても、スケジュールが決まってるので、、、
登録免許税が上がるのは、↑単に専住証明が間に合わないか、司法書士がめんどうがっているか。
------------------
新住所での手続きが慣例・黙認されているのは、関係業者・役所の手間と時間を減らす為であって、個人の為ではありません。
登記簿の記載がゴチャとしようが、登録免許税が増え様が、そんな事は関係業者・役所には関係のない話。
「新住所で」と言うのは周りの都合であって、結果的に新住所の方が個人の手間と費用も減ると言うダケ。
旧住所で専住証明を取る際に、記載する入居予定日は2週間以内と言うとろが多いですが、あくまで予定なので、そもそも確約する必要がありません。
登録免許税の事だと思いますが、、、
増えるのは（租税特別措置法で）軽減税率にならないからかと。
そして軽減税率を受けるには、専住証明（住宅用家屋証明）が必要ですが、「専住証明は旧住所のままでも取れます。」
ただし、新住所に移した場合と、旧住所のまま場合では、後者は手間と時間が掛ります。
自治体によっては、3週間前後かかるケースもあります。
契約する前から、旧住所でと言って置けは、専住証明の取得にかかる時間を逆算して、スケジュールを組めばイイだけですが、、、
当然一般の人その様な事は知らないですし、不動産屋も特に説明しませんし、登記費用の見積を取る様時点では、「旧住所で」と言っても、スケジュールが決まってるので、、、
登録免許税が上がるのは、↑単に専住証明が間に合わないか、司法書士がめんどうがっているか。
------------------
新住所での手続きが慣例・黙認されているのは、関係業者・役所の手間と時間を減らす為であって、個人の為ではありません。
登記簿の記載がゴチャとしようが、登録免許税が増え様が、そんな事は関係業者・役所には関係のない話。
「新住所で」と言うのは周りの都合であって、結果的に新住所の方が個人の手間と費用も減ると言うダケ。
旧住所で専住証明を取る際に、記載する入居予定日は2週間以内と言うとろが多いですが、あくまで予定なので、そもそも確約する必要がありません。
A
回答日時：
2022/6/7 11:33:22
嘘を書いている人がいますが
＞・買主が、本当14日以内に住民票を移転する確約が取れるか？
司法書士に依頼した場合、住民票を期日までに移動しなければいけないということは存在しません
そもそも、登記費用は引渡時に支払うのに、引渡以後の住民票の移動を誰が確認して証明するというのでしょう
旧住所登記など数十件以上取引しているが新住所に変更していないから後日登記費用を追加で請求されたなど一度もありません
知恵袋はプロを名乗りながら嘘を書く人が多くてそれを信じる人も多いから危ないな
＞・買主が、本当14日以内に住民票を移転する確約が取れるか？
司法書士に依頼した場合、住民票を期日までに移動しなければいけないということは存在しません
そもそも、登記費用は引渡時に支払うのに、引渡以後の住民票の移動を誰が確認して証明するというのでしょう
旧住所登記など数十件以上取引しているが新住所に変更していないから後日登記費用を追加で請求されたなど一度もありません
知恵袋はプロを名乗りながら嘘を書く人が多くてそれを信じる人も多いから危ないな
A
回答日時：
2022/6/7 10:53:09
団塊世代の宅建士です。（元不動産業者）
住宅ローンの銀行との契約書では、通常、新住所での契約が通例ですよ。
なぜなら、契約書の住所と、登記簿謄本の住所が違えば、そのつど照合に手違いが発生するリスクもあるからです。
従って、慣れた不動産業者なら、取引決済までの少し前に、住民票の移転を要請してきます。
おっしゃるように、役所は「転居後に申請」を前提にしていますが、金融機関は当然、転居前に契約するので、その際の「経緯の行き違い」が発生するのです。
従って、役所と金融機関のタイムラグがあり、これはそれそれの事情があるので、整合性を取るのです。（本来は、「手続きの矛盾」なのです）
なお、費用などの利害目的などではありません。
また、銀行の方針により、事前移転を求めないこともあります。
（また、ウラ話をすれば、旧住所：〇〇荘など無関係なのが記載ではイヤでしょ）
住宅ローンの銀行との契約書では、通常、新住所での契約が通例ですよ。
なぜなら、契約書の住所と、登記簿謄本の住所が違えば、そのつど照合に手違いが発生するリスクもあるからです。
従って、慣れた不動産業者なら、取引決済までの少し前に、住民票の移転を要請してきます。
おっしゃるように、役所は「転居後に申請」を前提にしていますが、金融機関は当然、転居前に契約するので、その際の「経緯の行き違い」が発生するのです。
従って、役所と金融機関のタイムラグがあり、これはそれそれの事情があるので、整合性を取るのです。（本来は、「手続きの矛盾」なのです）
なお、費用などの利害目的などではありません。
また、銀行の方針により、事前移転を求めないこともあります。
（また、ウラ話をすれば、旧住所：〇〇荘など無関係なのが記載ではイヤでしょ）
A
回答日時：
2022/6/7 09:26:19
租税特別措置法＝登録免許税の軽減は、司法書士が市役所にて、「 住宅用家屋証明書」という証明書を取得し、所有権移転申請書に添付することで利用できます。
市役所にて「 住宅用家屋証明書」する際には、新住所の住民票が必要になります。
司法書士は、銀行から抵当権設定書類等を受け取るのは、数日前から当日となります。そこで、住民票が新住所なら、租税特別措置法＝登録免許税の軽減できると判断し、旧住所なら、利用できないと判断します。
但し、特別措置として、旧住所でも、引越し後14日以内に住民票が移転できる場合には、理由書と現在の住まいの証明（賃貸契約書、社宅証明書、親の家であれば登記簿など）を添付することで、 住宅用家屋証明書が取得できます。
ここで実的な問題として、
・誰が、上記の特別措置を買主さんに説明するか？
・買主が、本当14日以内に住民票を移転する確約が取れるか？
・買主に数日前に説明して、現在の住まいの証明書類が揃うのか？
など、問題があるので、責任者がいないのです。
例えば、
１４日以内に住民票を移転する前提で、司法書士が「 住宅用家屋証明書」を取得したとします。
しかし、実際には、住所移転がなかった。
この場合は、不正申請となり、申請者は司法書士となります。
司法書士は、そんな責任を負いたくありません。だから、旧住所＝ 住宅用家屋証明書が取得できない、と判断するのです。
あとは、銀行員と不動産会社担当のからアドバイスががあるか、ないか、の差です。
市役所にて「 住宅用家屋証明書」する際には、新住所の住民票が必要になります。
司法書士は、銀行から抵当権設定書類等を受け取るのは、数日前から当日となります。そこで、住民票が新住所なら、租税特別措置法＝登録免許税の軽減できると判断し、旧住所なら、利用できないと判断します。
但し、特別措置として、旧住所でも、引越し後14日以内に住民票が移転できる場合には、理由書と現在の住まいの証明（賃貸契約書、社宅証明書、親の家であれば登記簿など）を添付することで、 住宅用家屋証明書が取得できます。
ここで実的な問題として、
・誰が、上記の特別措置を買主さんに説明するか？
・買主が、本当14日以内に住民票を移転する確約が取れるか？
・買主に数日前に説明して、現在の住まいの証明書類が揃うのか？
など、問題があるので、責任者がいないのです。
例えば、
１４日以内に住民票を移転する前提で、司法書士が「 住宅用家屋証明書」を取得したとします。
しかし、実際には、住所移転がなかった。
この場合は、不正申請となり、申請者は司法書士となります。
司法書士は、そんな責任を負いたくありません。だから、旧住所＝ 住宅用家屋証明書が取得できない、と判断するのです。
あとは、銀行員と不動産会社担当のからアドバイスががあるか、ないか、の差です。
A
回答日時：
2022/6/6 18:28:41
減税の利用で何が変わってくるかと言うと、建物の所有権移転登記の登録免許税が評価額の20/1000から1.5/1000になる、抵当権設定の登録免許税が借入額の4/1000から1/1000になります。
例えば建物評価額が1000万の物件だとすれば所有権移転登記の免許税は20万から1.5万になり、住宅ローンの借入額が4000万だとすれば抵当権設定登記の免許税は4万から1万になります。
随分違いますね。
ついこの前も似たような質問がありましたけど同人ですか？
不動産屋が維持張ってるだけだと思いますよ。
新住所か旧住所かなんて不動産業者には関係ないのだから、司法書士と金融機関の指示通り動けば減税も利用できて安くなりますよ。
他の人達（買主）は皆そうやっているはずです。
同人でなければすみません。
例えば建物評価額が1000万の物件だとすれば所有権移転登記の免許税は20万から1.5万になり、住宅ローンの借入額が4000万だとすれば抵当権設定登記の免許税は4万から1万になります。
随分違いますね。
ついこの前も似たような質問がありましたけど同人ですか？
不動産屋が維持張ってるだけだと思いますよ。
新住所か旧住所かなんて不動産業者には関係ないのだから、司法書士と金融機関の指示通り動けば減税も利用できて安くなりますよ。
他の人達（買主）は皆そうやっているはずです。
同人でなければすみません。
A
回答日時：
2022/6/6 18:23:25
現住所が賃貸の場合は賃貸借契約書のコピー、親と同居の場合は申立書を書いてもらえば同じ軽減措置を受ける事が出来ます。
A
回答日時：
2022/6/6 18:17:16
銀行で融資担当してます。
慣例ですね。
引越し前に住所を移すのを嫌がる方がいますが、費用の違いを説明すると皆さん転居前に住所を移されます。
全ては法務局と司法書士の手数料で、銀行は一円も儲かりませんからどっちでも構いません。
銀行の利点は住所変更しなくて良いぐらいのもんです。
慣例ですね。
引越し前に住所を移すのを嫌がる方がいますが、費用の違いを説明すると皆さん転居前に住所を移されます。
全ては法務局と司法書士の手数料で、銀行は一円も儲かりませんからどっちでも構いません。
銀行の利点は住所変更しなくて良いぐらいのもんです。
A
回答日時：
2022/6/6 17:59:46
住宅用家屋証明書を取るのに当該家屋の所在地の住民票は必須ではないです
A
回答日時：
2022/6/6 17:51:10
賃貸契約書の写しを司法書士に出すだけ
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