教えて！住まいの先生
Q 【売買の不動産に詳しい方！ご教授ください！お願いします 】 先日親の所有する土地を売り出すために、同行して不動産屋に行って来ました。
もともと媒介契約は「一般媒介」でと決めていました。 3社にお願いすることにしています。現在2社から机上査定後に不動産屋に出向き担当者から話を聞きました。
（A社）地元に数店舗展開している不動産。一般媒介に快く了承していただき、任意のレインズにも1週間くらいで登録してくださるとことで、査定金額も最初の設定の売出し金額も高めで、半年くらいして問い合わせの状況を見て徐々に下げていきましょうとのことでした。契約後から売却までの流れも事前に仲介手数料なども含め、丁寧な説明あり。
（B社）CMなどでもお馴染みの全国大手不動産で一般媒介の旨を伝えたところOK。任意のレインズに関して登録してもらえるか確認したところ、売り出し方の流れとしては先に関係各所、社内でのつてなどで売却先を検討、その後1ヶ月後にレインズへの登録やsumo他オンラインに載せる順番と話がありました。
また他社にもレインズの登録をお願いしている旨を伝えたところ出来きれば足並みを揃えたいのでA社のレインズへの登録日を教えてくれと言われました。正直、A社も具体的な日付けは聞いていないの分からないと伝えました。
B社の査定額と薦められた売り出し価格は、A社より30％近く安い金額です。
教えていただきたいのは下記の3点です。
（1）B社の売り出し方は「専任媒介」ならいわゆる仲介手数料の両手、囲い込みに近い行為になるのでしょうか？もちろん今回は一般媒介の場合はレインズへの登録義務はないので、1ヶ月後の登録でも問題がないと思いますが、一般媒介で半年して売れない場合は3社何かと専任媒介に変更するため参考にしたいと思っています。
確実に売れそうな安値で売却して、金額はA社より少なくても両方から手数料を取った方かいいとかなのかな？と感じてしまいましたが...
（2）売り出し中の土地に看板を立てて良いかとA社、B社ともに聞かれたため了承しました。その場合、売り出しの土地に2社、もしくは3社の看板が立つのはおかしいのでしょうか？
（3）レインズの登録は一般媒介の場合、日付を合わせるのは不動産業界では暗黙の了解になりますか？例えばA社が2000万、B社が1500万といったことがあり得るのでしょうか？レインズがどのような形式で登録されるのか分からないため教えてください。
高齢の両親の土地なので、老後の生活のために少しでも高値で売ってあげたいです。どうぞよろしくお願いいたします。
（A社）地元に数店舗展開している不動産。一般媒介に快く了承していただき、任意のレインズにも1週間くらいで登録してくださるとことで、査定金額も最初の設定の売出し金額も高めで、半年くらいして問い合わせの状況を見て徐々に下げていきましょうとのことでした。契約後から売却までの流れも事前に仲介手数料なども含め、丁寧な説明あり。
（B社）CMなどでもお馴染みの全国大手不動産で一般媒介の旨を伝えたところOK。任意のレインズに関して登録してもらえるか確認したところ、売り出し方の流れとしては先に関係各所、社内でのつてなどで売却先を検討、その後1ヶ月後にレインズへの登録やsumo他オンラインに載せる順番と話がありました。
また他社にもレインズの登録をお願いしている旨を伝えたところ出来きれば足並みを揃えたいのでA社のレインズへの登録日を教えてくれと言われました。正直、A社も具体的な日付けは聞いていないの分からないと伝えました。
B社の査定額と薦められた売り出し価格は、A社より30％近く安い金額です。
教えていただきたいのは下記の3点です。
（1）B社の売り出し方は「専任媒介」ならいわゆる仲介手数料の両手、囲い込みに近い行為になるのでしょうか？もちろん今回は一般媒介の場合はレインズへの登録義務はないので、1ヶ月後の登録でも問題がないと思いますが、一般媒介で半年して売れない場合は3社何かと専任媒介に変更するため参考にしたいと思っています。
確実に売れそうな安値で売却して、金額はA社より少なくても両方から手数料を取った方かいいとかなのかな？と感じてしまいましたが...
（2）売り出し中の土地に看板を立てて良いかとA社、B社ともに聞かれたため了承しました。その場合、売り出しの土地に2社、もしくは3社の看板が立つのはおかしいのでしょうか？
（3）レインズの登録は一般媒介の場合、日付を合わせるのは不動産業界では暗黙の了解になりますか？例えばA社が2000万、B社が1500万といったことがあり得るのでしょうか？レインズがどのような形式で登録されるのか分からないため教えてください。
高齢の両親の土地なので、老後の生活のために少しでも高値で売ってあげたいです。どうぞよろしくお願いいたします。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/7/4 17:12:21
この問題に正解はありません。
その前提のもとで回答させて頂きます。
○一般媒介はタダ働きになるリスクがあるので、極力不動産会社としては受けたくない。
A社：売り出し価格を高く出すことで質問者様のハートをキャッチ。その条件で売れればそれで良し（片手仲介）、売れなければ時期を見て専任にシフト。適正価格に変えてあわよくば両手仲介を狙いつつ、最低でも片手が取れるポジションを取る。大手に比べて月々のノルマを気にしない会社が多いので中長期目線で利益を最大化しようと考えている？
B社：短期的に両手で決めたいので適正価格で一発勝負。一般媒介で他の会社もレインズに出してしまうとタダ働きになるかもしれないため、せめて足並みは揃えて片手でも取れるようにしておきたい。大手だと月々のノルマがある事が多いので短期的な目線で利益を得ようと考えている？
○質問項目への回答
（1）B社の売り出し方は「専任媒介」ならいわゆる仲介手数料の両手、囲い込みに近い行為になるのでしょうか？
→ここだけでは判断出来ません。そもそも専任だとレインズへの登録義務があるので、囲い込みをしている会社でもちゃんと公開はしているんです。ただし他社から問い合わせが入っても『既に申し込み入っているんで』と断るからこそ、囲い込みになる仕組みです。
（2）売り出し中の土地に看板を立てて良いかとA社、B社ともに聞かれたため了承しました。その場合、売り出しの土地に2社、もしくは3社の看板が立つのはおかしいのでしょうか？
→ありえる話です。しかし現地を見た購入検討者からしたらおかしいと思うかもしれませんね。
（3）レインズの登録は一般媒介の場合、日付を合わせるのは不動産業界では暗黙の了解になりますか？例えばA社が2000万、B社が1500万といったことがあり得るのでしょうか？
→日付は特にありません。不動産会社目線では気にすると思います。価格が異なるのはあり得ない話ですね。
そもそも少しでも高く売りたいと考えているなら『信頼出来そうな1社に専任で任せる』のが最適解だと個人的には考えています。
囲い込みをしない会社に専任で任せれば、多くの不動産会社が物件を紹介してくれる事になります。その会社にとっても決まれば最低限質問者様から手数料が受け取れる確証があるので、一般媒介と比べてやる気も出るってものです。
このあたりまとめた記事もありますので参考程度に。
『不動産を売る時、複数の不動産会社にお願いしたらNGな理由。』
https://shikumishiru-f.com/231/
あくまで個人的な意見です。正解がない問題ですので難しいですね。
その前提のもとで回答させて頂きます。
○一般媒介はタダ働きになるリスクがあるので、極力不動産会社としては受けたくない。
A社：売り出し価格を高く出すことで質問者様のハートをキャッチ。その条件で売れればそれで良し（片手仲介）、売れなければ時期を見て専任にシフト。適正価格に変えてあわよくば両手仲介を狙いつつ、最低でも片手が取れるポジションを取る。大手に比べて月々のノルマを気にしない会社が多いので中長期目線で利益を最大化しようと考えている？
B社：短期的に両手で決めたいので適正価格で一発勝負。一般媒介で他の会社もレインズに出してしまうとタダ働きになるかもしれないため、せめて足並みは揃えて片手でも取れるようにしておきたい。大手だと月々のノルマがある事が多いので短期的な目線で利益を得ようと考えている？
○質問項目への回答
（1）B社の売り出し方は「専任媒介」ならいわゆる仲介手数料の両手、囲い込みに近い行為になるのでしょうか？
→ここだけでは判断出来ません。そもそも専任だとレインズへの登録義務があるので、囲い込みをしている会社でもちゃんと公開はしているんです。ただし他社から問い合わせが入っても『既に申し込み入っているんで』と断るからこそ、囲い込みになる仕組みです。
（2）売り出し中の土地に看板を立てて良いかとA社、B社ともに聞かれたため了承しました。その場合、売り出しの土地に2社、もしくは3社の看板が立つのはおかしいのでしょうか？
→ありえる話です。しかし現地を見た購入検討者からしたらおかしいと思うかもしれませんね。
（3）レインズの登録は一般媒介の場合、日付を合わせるのは不動産業界では暗黙の了解になりますか？例えばA社が2000万、B社が1500万といったことがあり得るのでしょうか？
→日付は特にありません。不動産会社目線では気にすると思います。価格が異なるのはあり得ない話ですね。
そもそも少しでも高く売りたいと考えているなら『信頼出来そうな1社に専任で任せる』のが最適解だと個人的には考えています。
囲い込みをしない会社に専任で任せれば、多くの不動産会社が物件を紹介してくれる事になります。その会社にとっても決まれば最低限質問者様から手数料が受け取れる確証があるので、一般媒介と比べてやる気も出るってものです。
このあたりまとめた記事もありますので参考程度に。
『不動産を売る時、複数の不動産会社にお願いしたらNGな理由。』
https://shikumishiru-f.com/231/
あくまで個人的な意見です。正解がない問題ですので難しいですね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/7/4 17:12:21
皆さん、大変丁寧な回答をしていただいて本当に感謝申し上げます。
中でも「青二才@不動産会社のしくみシル！」様は私の趣旨を読み取ってくださり、詳細に書いていただき大変勉強になりました。
途中報告としましては、先日売り出しをした後、買いの申込がはいり、先方の審査待ちです。金額も予定してた額で大幅に下がることもなくこのまま慎重に進めていきたいと思います。
助言をいただいた皆様、ありがとうございました！
回答
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A
回答日時：
2022/6/24 15:39:29
1の回答 囲い込みにはなりません専任の場合、レインズに登録が義務づけられています。登録した証明書も発行します。
2の回答 10本でも20本でも看板設置可。交通整理を売り主さんでしないと
トラブルの原因。買い手の順位。
3の回答 日付の件は関係なし 一般の場合、適当な時期に登録すけばいい。
しなくてもいい。値段が各社でばらばらはあり得ない。
以上
2の回答 10本でも20本でも看板設置可。交通整理を売り主さんでしないと
トラブルの原因。買い手の順位。
3の回答 日付の件は関係なし 一般の場合、適当な時期に登録すけばいい。
しなくてもいい。値段が各社でばらばらはあり得ない。
以上
A
回答日時：
2022/6/21 08:37:48
一般媒介として複数の不動産会社と媒介を締結する場合、販売条件が同一であることが前提となります。
同一条件でなければ、各不動産業者を「競争」させることにはなりません。
A社・B社に対して、同一条件でない旨は伝えていないはずです。さらに、他の不動産会社と一般媒介を締結することも伝えていないと思いますが。
なぜなら、一般媒介契約で、AB各社、そのような販売契約は提案しません。sすぐに、レインズ、ネットに出してます。様子も見る・・・そんな発言は出ません。
この後想定されることは、A社からのクレーム、トラブルです。一般媒介で依頼された物件がB社では、安く販売されていたら当然に、同一条件を要求されます。
さらに、A社は、顧客からは信頼をなくし（同じ物件をB社よりも高く販売しているから）、詐欺行為とも疑われても仕方ない営業行為です。
仮に、顧客がA社で契約、しかし、契約後B社の安い価格での販売を知った場合、当然に、大クレームになります。
宅建協会、免許権者（都道府県知事）、など相談が行った場合、事情を聴取されるのは、高齢の両親です。
あなたの意見は聞きません。売主ではないので当然です。
両親のためではなく、両親が今後トラブルを抱えている状態です。
同一条件でなければ、各不動産業者を「競争」させることにはなりません。
A社・B社に対して、同一条件でない旨は伝えていないはずです。さらに、他の不動産会社と一般媒介を締結することも伝えていないと思いますが。
なぜなら、一般媒介契約で、AB各社、そのような販売契約は提案しません。sすぐに、レインズ、ネットに出してます。様子も見る・・・そんな発言は出ません。
この後想定されることは、A社からのクレーム、トラブルです。一般媒介で依頼された物件がB社では、安く販売されていたら当然に、同一条件を要求されます。
さらに、A社は、顧客からは信頼をなくし（同じ物件をB社よりも高く販売しているから）、詐欺行為とも疑われても仕方ない営業行為です。
仮に、顧客がA社で契約、しかし、契約後B社の安い価格での販売を知った場合、当然に、大クレームになります。
宅建協会、免許権者（都道府県知事）、など相談が行った場合、事情を聴取されるのは、高齢の両親です。
あなたの意見は聞きません。売主ではないので当然です。
両親のためではなく、両親が今後トラブルを抱えている状態です。
A
回答日時：
2022/6/19 10:48:13
くだらないな
変な欲をかくなら自分で調べればって感じかな
レインズに乗せたからなんだって話
一般媒介の物件なんかトラブルになるから基本紹介しないので
レインズに乗ってようがなかろうが知らん
変な欲をかくなら自分で調べればって感じかな
レインズに乗せたからなんだって話
一般媒介の物件なんかトラブルになるから基本紹介しないので
レインズに乗ってようがなかろうが知らん
A
回答日時：
2022/6/19 10:46:54
1.おっしゃる通りです
2.ないことはないですが、違和感があります
3.普通はそんなことはありません。
当然同じ金額で登録します。
また、登録日時も各社バラバラです。
余談ですが､かなり不動産取引に精通してらっしゃるようですので、私ならA社をうまく使って､チェックを入れながら、A社に専任媒介で出します。
2.ないことはないですが、違和感があります
3.普通はそんなことはありません。
当然同じ金額で登録します。
また、登録日時も各社バラバラです。
余談ですが､かなり不動産取引に精通してらっしゃるようですので、私ならA社をうまく使って､チェックを入れながら、A社に専任媒介で出します。
A
回答日時：
2022/6/19 10:16:31
団塊世代の宅建士です。（元不動産業者）
あなたには先ず、媒介形体を平たく説明した、私の自作コピペを下部に貼りつけます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
＜自己紹介＞：宅建士：建築施工管理技士・土木施工管理技士・賃貸不動産経営管理士等資格所持。
【媒介契約】
これを男女で例えれば、
◆一般媒介は、「誰でも付き合うわよ」の自由恋愛。（ネット・PCなき時代の遺物かも？）
◆専任媒介は、「あなた一人だけよ。だけど別に好きな人ができたからその人と」も自由。
◆専属専任媒介は、「何があってもあなた一人だけよ」と、他社から買主紹介でも専属業者自身がコントロール、最良の買主が探れます。
上記を固い表現で背う名しますと、
◆「一般媒介」＝何社とでも自由に契約でき、レインズ登録義務なし。「タナボタ営業」とも言われます。
◆「専任媒介＝契約は一社のみ。ただし、売主自身が発見した買主とも直接契約可。
◆「専属専任媒介」＝受諾業者のみの完全契約。交通整理・コントロール可。確実な客付けが見込める。
―――となります。
そこで、実家のご両親には、この回答をプリントしてお見せすれば良いです。
あなたには先ず、媒介形体を平たく説明した、私の自作コピペを下部に貼りつけます。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
＜自己紹介＞：宅建士：建築施工管理技士・土木施工管理技士・賃貸不動産経営管理士等資格所持。
【媒介契約】
これを男女で例えれば、
◆一般媒介は、「誰でも付き合うわよ」の自由恋愛。（ネット・PCなき時代の遺物かも？）
◆専任媒介は、「あなた一人だけよ。だけど別に好きな人ができたからその人と」も自由。
◆専属専任媒介は、「何があってもあなた一人だけよ」と、他社から買主紹介でも専属業者自身がコントロール、最良の買主が探れます。
上記を固い表現で背う名しますと、
◆「一般媒介」＝何社とでも自由に契約でき、レインズ登録義務なし。「タナボタ営業」とも言われます。
◆「専任媒介＝契約は一社のみ。ただし、売主自身が発見した買主とも直接契約可。
◆「専属専任媒介」＝受諾業者のみの完全契約。交通整理・コントロール可。確実な客付けが見込める。
―――となります。
そこで、実家のご両親には、この回答をプリントしてお見せすれば良いです。
A
回答日時：
2022/6/19 06:45:45
あなたの書き込みを見ているとおそらくそれなりに魅力的な土地だと思われます。ですので余計なことは考えずに強気の価格で押し切るとよいですね。不動産屋に対する依頼は今のままかもう一社くらい増えてもよいですね。あとは相手が考えることであなたが不動産屋から指示される立場ではありませんから気にしないで高く売れればそれでよいのでやり方はお好きなようにというスタンスで不動産屋に接するべきですね。とにかく売主は強気でよいですね。強気というのは不動産屋に対してではなく売り出し価格に対してです、文面なら高く売れますよ。またあまり売れない場合は専任ではなくほかの不動産屋にも依頼するのが一番です。売れないから価格を落としたり専任で出したりするのは悪手であってなかなか売れないなら先の業者を見切って違う業者に当たるとよいですね。不動産屋はそれぞれが異質な買主を持っています。介護系に強かったり建売業者に強かったりマンション業者に強かったり医療系に強かったりとしますから強気強気でいきましょう。
A
回答日時：
2022/6/19 02:34:26
高値で売るにしても、ただ高く出せばいいわけでもないんですけどね。
とりあえず2社でバラバラの金額で売りに出されることはありません。
「この額で売ってくれ」という額を売主が提示すれば2社はそれで動きます。
査定額と提案額と実際の売出額は全て別物です。
とりあえず2社でバラバラの金額で売りに出されることはありません。
「この額で売ってくれ」という額を売主が提示すれば2社はそれで動きます。
査定額と提案額と実際の売出額は全て別物です。
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