教えて！住まいの先生
Q リノシーのワンルームマンション投資営業マンを論破するには？ 向こうが言うにはインフレで今後不動産価格も上がる。年数経ってもリノベーションすれば家賃落ちない、空室率99%家賃保証ありなど
論破して断りたいです
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/9/10 00:08:55
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）論破用のキーワードですね。
①インフレになったら当然金利があがりますが、ローンの利息負担はいくらになるか？
②リノベーションコストや退去時の原状回復費用は？
③35年ローンで買って節税効果が35年続きますか？35年節税効果が続くということは、利息負担だけでなく、管理費・修繕積立金・固定資産税などのランニングコストも上がると思いますが、35年で持ち出しになる費用は総額いくらで試算しているのですか？
④35年後にそのマンションは築何年ですか？ そんなボロ物件に入居する希望者は減ると思いますが、サブリース賃料が減額されない保証がありますか？
くらいで十分かと思いますが・・・。
２）上記質問に全て納得できる完璧な答えをしてきた場合は、買ってあげてもいいかもしれませんが、まともな答えが返ってこない可能性もありますので、断る方向で気持ちが固まっている場合は「賃貸不動産を購入するということは、収益機会だけでなくリスク資産を持つことになると思いますので、不確定要素が多すぎるものをローンで買うのはあまり頭が良くないというか、ギャンブル的要素が強くなるので、リスク面を考慮して見送ります。」と言えば良いと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）論破用のキーワードですね。
①インフレになったら当然金利があがりますが、ローンの利息負担はいくらになるか？
②リノベーションコストや退去時の原状回復費用は？
③35年ローンで買って節税効果が35年続きますか？35年節税効果が続くということは、利息負担だけでなく、管理費・修繕積立金・固定資産税などのランニングコストも上がると思いますが、35年で持ち出しになる費用は総額いくらで試算しているのですか？
④35年後にそのマンションは築何年ですか？ そんなボロ物件に入居する希望者は減ると思いますが、サブリース賃料が減額されない保証がありますか？
くらいで十分かと思いますが・・・。
２）上記質問に全て納得できる完璧な答えをしてきた場合は、買ってあげてもいいかもしれませんが、まともな答えが返ってこない可能性もありますので、断る方向で気持ちが固まっている場合は「賃貸不動産を購入するということは、収益機会だけでなくリスク資産を持つことになると思いますので、不確定要素が多すぎるものをローンで買うのはあまり頭が良くないというか、ギャンブル的要素が強くなるので、リスク面を考慮して見送ります。」と言えば良いと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
回答
6 件中、1～6件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2023/9/7 14:57:18
どこの相手かわからないようなどうでもいい人に売る物件が儲かる物件なわけないですよねで終わりかと。
A
回答日時：
2023/9/6 09:43:02
私も６部屋保有していて、７戸目を購入しました。
全室賃貸中です。
マンション価格はドンドン上がっています。
そして、室内を綺麗に保てば同じマンション内の部屋よりも高く家賃を貸せています。
家賃保証は保証会社が空室が少ないエリアの場合に保証します。逆に空室が多いエリアは保証しませんので、家賃保証率はかなり高いです。
リノシーは東京都でも環八内側しか購入しないので、エリアは絞ってますから、長い空室器官は無いと思います。
ここまではリノシーの営業マンの話は全部正しいです。
ただ、リノシーは買取再販業者良く知っている会社ですが、最初に売られた金額よりも数百万円（仲介手数料の３倍位）は乗っけて売っているので高いのです。
そこだけがネックです。
また、金利が上がってもそれでも儲かるなら投資家はドンドン購入します。
例えば、投資用金利は2.5前後ですが、仮に3.5%になっても、購入する物件が利回りが最低4.0%以上であれば購入します。
購入することで節税対策もなりますし、契約しやすので、が亡くなったら借金がチャラ0円になりますから、遺族に遺産を残して上げれます。
纏めるとリノシーの営業マンは正しいですが、リノシーから購入すると少し高いです。
全室賃貸中です。
マンション価格はドンドン上がっています。
そして、室内を綺麗に保てば同じマンション内の部屋よりも高く家賃を貸せています。
家賃保証は保証会社が空室が少ないエリアの場合に保証します。逆に空室が多いエリアは保証しませんので、家賃保証率はかなり高いです。
リノシーは東京都でも環八内側しか購入しないので、エリアは絞ってますから、長い空室器官は無いと思います。
ここまではリノシーの営業マンの話は全部正しいです。
ただ、リノシーは買取再販業者良く知っている会社ですが、最初に売られた金額よりも数百万円（仲介手数料の３倍位）は乗っけて売っているので高いのです。
そこだけがネックです。
また、金利が上がってもそれでも儲かるなら投資家はドンドン購入します。
例えば、投資用金利は2.5前後ですが、仮に3.5%になっても、購入する物件が利回りが最低4.0%以上であれば購入します。
購入することで節税対策もなりますし、契約しやすので、が亡くなったら借金がチャラ0円になりますから、遺族に遺産を残して上げれます。
纏めるとリノシーの営業マンは正しいですが、リノシーから購入すると少し高いです。
A
回答日時：
2023/9/5 18:56:22
不動産価格が今後上がるのですね。今後は金利の上昇で買う人が減り価格は安くなる。人口は減るので将来は難しい。それで私は今後は価格が下ると思い辞めました。あとやたら次々と賃貸のアパートマンションが建築されており競争が大変そう。サブリースの場合は尚更心配なところも。
余程、良い場所なのかな？
すみません参考にならなくて。
余程、良い場所なのかな？
すみません参考にならなくて。
A
回答日時：
2023/9/5 15:55:28
論破せずに断る。
A
回答日時：
2023/9/5 15:28:22
投資において、1番重要な部分が質問から抜けています。
投資において、1番重要なことは、購入するワンルームマンション価格が相場よりも安いことです。
相場よりも安ければ、途中で空室になったり、資金が厳しくなった場合、売却すれば回避できます。
まず、リノシーが紹介するワンルームマンションは、リノシーが売主となっています。
そのマンション価格が、相場よりも1.5倍以上高いのです。
具体例で説明すると、相場が2000万円のマンションを2500万円で購入することになり、差額の500万円がリノシーの営業利益となります。
論破云々より、相場より高いマンションを購入することで、すべての理屈が成立しないことになります。
価格も上がる。家賃落ちない、空室率99%家賃保証、すべて購入後は自己責任となります。
それから、あなたは「家賃保証」の解釈は、30年間家賃を保証してくれる、と勘違いしていませんか？
このカラクリは、
①家賃は、リノシーが決定し、いつでも家賃の値下げが可能である
②修繕は、リノシーの指定業者が行い、その金額はかなりの高額
③リノシーは、いつでもノーペナルティで、家賃保証を解除できる
④あなたが解除する場合は、高額な違約金が請求される
投資において、1番重要なことは、購入するワンルームマンション価格が相場よりも安いことです。
相場よりも安ければ、途中で空室になったり、資金が厳しくなった場合、売却すれば回避できます。
まず、リノシーが紹介するワンルームマンションは、リノシーが売主となっています。
そのマンション価格が、相場よりも1.5倍以上高いのです。
具体例で説明すると、相場が2000万円のマンションを2500万円で購入することになり、差額の500万円がリノシーの営業利益となります。
論破云々より、相場より高いマンションを購入することで、すべての理屈が成立しないことになります。
価格も上がる。家賃落ちない、空室率99%家賃保証、すべて購入後は自己責任となります。
それから、あなたは「家賃保証」の解釈は、30年間家賃を保証してくれる、と勘違いしていませんか？
このカラクリは、
①家賃は、リノシーが決定し、いつでも家賃の値下げが可能である
②修繕は、リノシーの指定業者が行い、その金額はかなりの高額
③リノシーは、いつでもノーペナルティで、家賃保証を解除できる
④あなたが解除する場合は、高額な違約金が請求される
A
回答日時：
2023/9/5 14:14:35
6 件中、1～6件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
