教えて！住まいの先生

仲介を通さないとローン契約不可。

ローン契約額はあくまで枠であり、物件価格が実際の融資額になる。
3,000万のローン契約でも実際物件が2,500万ならそれ以上は融資されない。
多少誤差が出たなら銀行次第。
当方も数千円誤差が出たがご自由にとの事だった。ただ、この数千円にも金利が掛かっている事を忘れてはならない。

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③だけが無理だから、
しっかり仲介に入ってもらいましょう。
銀行からしても専門家が入ってない取引を、
普通の金利で扱うのはリスクがありますし、
不透明な取引に加担できません。

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ないですね。
手間をかけたくないので。
そんなめんどくさい取引に加担古理由がないので

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①リフォーム代も住宅ローンに組み込める
⇒大抵の金融機関でOKです。

②変動金利で、0.3%〜0.5%を扱うところ
⇒ネット銀行が該当します。

③土地建物が個人売買でも大丈夫なところ
⇒不可能です。仲介業者などの介入が必須です。

④2500万借入れでき、2000万で家が建った場合、残りの500万を家具家電や投資などの資金に使えるところ
⇒投資は不可能です。家具家電であれば諸費用として売買代金に組み込めば対応可能なケースもあります。


ローン関係は以下のサイトも参考にしてみてください。
https://misojinomisogi.com/

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仲介を入れないと無理です。

仲介を入れても無理です。
住宅ローンは、使途が定められた商品です。投資資金はその使途にありません。

また、使途が定められた商品ですから、審査時に使途と金額を確認しますし、実行時にも確認します。
原則、必要額以上多く借りる事はできません、結果的に実査時の資金計画から変更があって、「多く借りた＝実行後に余った」場合は、勝手に使う事は出来ませんので、金融機関の判断になります。

大した額でないなら、「ご自由にどうぞ」となる事もあります。
結果的に、「ご自由にどうぞ」となったなら、当然余った分は投資でもなんでも自由には使えますが、大した額でないので。
ある程度の額になると「繰上返済してください」となります。

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住宅ローンを組むには仲介不動産屋が必須で個人間売買で住宅ローンが組める銀行は無いです。

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