教えて！住まいの先生

1Q3RTH

「アンダーローンになった場合、ローンを返した上での余剰の現金については財産分与になるとのことで」
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家と住宅ローンダケを、独立して分与を考えるケースもあるそうですが、原則はアンダーローンもオーバーローンでも、共有財産の合計で考えます。

専門ではないので、第二カテを法律等のカテに変更された方がイイかと。

＞建物のみが共有名義のうちの場合には、どうするのがベストなのでしょうか。

前提が不明。
とりあえず、土地建物ダケに限定しても、特有財産の有無と内訳が不明。

特有財産を考えないなら、分与割合は協議によりますが原則折半。
建物のみが共有名義であっても、関係ありません。

貴方が可能な選択肢が不明なので何がベストかは答え様がないですが、一番楽なのは、貴方が妻だとして、、、
住宅ローンの完済と同時に、夫が妻か建物の持分を取得して、夫単独名義にしてから売却するのが楽ではあるかと。

売却に妻が絡んだり、離婚後に分与するなとをしなくて済みますので。

＞売却時には、旧姓の印になるということでしょうか。
旧姓に変えたら、所有者の氏名と住所の変更登記が必要。
当然、旧姓に変えたら実印・印鑑登録も変更。
どちらも自分でできます。

売却時には、謄本の氏名と実印・印鑑証明が一致していないと、売却できません。

＞銀行に対しても、離婚した上で売却は認められるのか
はい。
離婚と住宅ローンの契約は関係がありません。
離婚後でも離婚前でも、契約上の責任は同じです。

＞銀行と不動産屋に相談に行くので、確認しておいた方が良い事項などもあればアドバイスください。

特に無いかと。
寧ろ銀行・不動産屋が貴方方に確認する側ですので。

しいて言えば、銀行に旧姓に変える事や住所が変わる事の連絡と、その変更登記をする旨を伝えるくらいかと。

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＞土地は夫名義、建物の割合を6:4

…であれば、建物の、質問者様の持分相当の売却代金は、離婚の前後を通じて財産分与には関係なく、質問者様自身のお金です。
ただ、実際、建物はいくらで売れますか？古い場合には建物は価値はなく（０円）で、売却代金は土地に関しての代金、という可能性もあると思います。

売却代金を全部もらえるのか（財産分与で）、それとも持分で分けるのか、あるいは持分とは関係なく分けるのか…などによって税金関係も変わりますが、譲渡所得税も想定して分けたほうがいいと思います。

税理士に相談しては？

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離婚後でも前でも同じですね、実印の再登録は必要になりますね、銀行も問題ありません、
注意すべきことは離婚ですから急いで売りたいと不動産屋に考えられ売却価格で足元を見られないことですね。不信なら数社に相談です

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