教えて！住まいの先生

マンション分譲会社は、少しでも売りやすくするため、当初の管理費や修繕積立金を低く設定して売り出します。

買う人は、当初の管理費と修繕積立金の額は分譲会社が仮に定めた金額で、あとで自分たち（区分所有者の団体＝管理組合）で決めていかなければならないということを知らずに、快適な？マンションライフをスタートさせます。

しかし、当初の快適性はいつまでも続くわけはなく、当然、建物や設備は老朽化していきます。すると、築15年前後で第1回目の大規模修繕工事を実施しなければならず、そのときになって修繕積立金が足りないことに気づき、『なんじゃこりゃ～』と大慌てで1戸当たり何十万も一時金を徴収しますなんて話も実際にはあるのです。あるいは、管理組合で金融機関から借金しなければならないということもあり得るのです。

あなたのマンションはまだ築8年で、管理会社から「今のままだと修繕積立金が足りなくなりますよ。」というメッセージとして、今回の試算表が配布されたのだと思います。そういう意味では、あなたのマンションの管理会社はまだ良心的なほうだと思います。また、あなたの『なんじゃこりゃ～』が比較的早かったので、さほど慌てる必要はないと思います。

ぼったくりの管理会社だと、管理費の割合を大きく、修繕積立金の割合を小さく設定しておいて、管理組合から管理委託費を取れるだけ取っておいて、大規模修繕の時期になって「修繕積立金が足りません。」と突然言い出す管理会社もあります。

私のマンションの初めの管理会社もそんな管理会社で、当初の管理費を166円/㎡、修繕積立金を24円/㎡という設定をしておりました。つまり、たとえば70㎡の部屋では管理費11,620円・修繕積立金1,680円です。

おまけに、この管理費だけでは自分たちの取り分であるぼったくり管理委託費を賄いきれないので、本来、修繕積立金へ計上すべき
機械式駐車場の収入をすべて管理費会計へ計上しながら、住民たちの無関心をいいことに長年暴利をむさぼっていたのです。

築20年を経て、ちょうどリタイアした私は、空いた時間を管理組合の運営に使おうと思い、いろいろ勉強していくと、やはりあなたと同じように『なんじゃこりゃ～』と思い、改革に乗り出しました。

管理会社を変え、あらゆる契約を見直すことで経費削減を図り、25年の長期修繕計画を立て管理費と修繕積立金を見直しました。

それで今は、管理費162円/㎡・修繕積立金143円/㎡です。今築29年で、第2回目の大規模修繕計工事の真っ最中です。もちろん一時金の徴収や借金などはしておりません。十分に資金に余裕はあります。

さて、国交省は5年ごとにマンション総合調査を実施しておりますが、それによると、管理費の全国平均は150円/㎡とちょっと、修繕積立金は150円/㎡弱です。つまり、70㎡の部屋では両方合わせて月21,000円程度になります。

それと比較すると、あなたのマンションは、まだまだ安すぎるくらいで、なるべく修繕積立金は早めに上げておくほうが賢明かと思います。

管理費のほうは、おそらく管理会社が管理委託費の値上げを要請してきたときのタイミングで上げざるを得ないでしょう。ただ、今の金額がむしろ安すぎるような気がして、何か裏があるような気がします。たとえば、機械式駐車場の収入を全額管理費会計に計上しているとか…。

機械式駐車場は、経年とともに莫大な修繕費・更新費がかかるので、管理費会計に計上するのは望ましくありません。そういう将来発生する費用は積み立てておくべきなのです。もしそういうことが、あなたのマンションにもあるかどうかご確認ください。もしそうなら、この点も早めに改善しておいたほうがよいと思います。

最後に、国交省は修繕積立金は200円/㎡程度にまで引き上げておくことが望ましいとコメントしています。しかし、これはあくまでも努力目標であって強制ではないので、経費削減努力によってこれより低いままで据え置くことは十分可能だと思います。

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管理費は管理委託会社に支払う経費ですから、管理委託先との折衝になります。
今の5500円で満足のいく管理が行われているなら値上げはありません。
しかし、管理会社も人件費の上昇とか考慮すると値上げ交渉をしてくるでしょう。
どれだけ値上げになるか、それは判りません。
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さて、修繕積立ですが、不足するのが判っているのはいいことです。
４，５年後に来る最初の大規模修繕では赤字にならないという計画ですね。
そして、30年目で付近で、建築関係の修繕（二次大規模修繕）と、各種設備の寿命による保守あるいは交換費用への負担が高くなっていると思われます。その計画書に沿って、毎月の積立金をいくらにすべきか、これから検討すればいいと思います。
もちろん、必要な時に積立が不足するなら、一時負担金を拠出する案とかもありですけどね。区分所有者の年齢が高くなり、一時負担金は支払えないとか言い出すと、修繕計画の履行に障害がでますね。

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３LDKなら修繕積立金２万円ぐらいでも不思議ではないですね。

上がります。
７千円でしたら、１万５千円の値上げもありえますね。


逆に総会で反対票が多くて上げられず、積立金不足で大規模修繕工事ができなくて管理放棄、財産価値なし、の方が怖いですね。

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管理費はサービスとの絡みがあるから置いといて。

修繕積立金は値上げするのが普通です。
これにはからくりがあって、元々それでは不足なのです。国の基準では、２００円／平米 以上を推奨してます。実際それ以上のマンションも多々あります。
しかし、販売上の作戦で、ここをあえて低くしてる。
皆さんローンを組まれる、ローン返済額を見ながら検討される。
ここで修繕費高くすると売れ行きに響くのです。

ということで、概ね10年ほどすると、値上げに動くと、そういうこと。
ここで、値上げ出来れば、ひとまずは安心。値上げ出来なければ、売り逃げを真剣に考えるべき。

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