教えて！住まいの先生
Q 皆様ならどちらを購入しますか？ 質問させてくださいませ。 【1軒目】 築30年中古 フルリフォーム 管理費・修繕費あわせて3.5万 仲介手数料無し 駐車場無いので近隣1.6 万 【2軒目
】
築5年中古 管理費・修繕費あわせて2万
宅配ボックス有り
瑕疵担保免責物件(理由は売主が支払えなくなった為、保証会社の承認が必要とのこと)
仲介手数料3%＋6万＋税
駐車場あり1.5万
【共通】
物件価格(3200万)、3LDK、70平米、オートロック、バス10分、バス停からトホ2分
見学をして、水回りの生活感はありましたが今時な感じで綺麗なマンションは2軒目でした。
1軒目はこれからフルリノベーションするので壁紙や床が決められるのと仲介手数料無しが良いですが、管理費等高いのと外観がやや古めです。
2軒目が良いなぁと思ったのですが、瑕疵担保免責が気になります。
購入後、水回りのトラブルやシロアリ等問題があったら全て責任は自分で取るんですよね…。
それなのに仲介手数料もしっかり3%取るのか、とモヤモヤしまして。
・瑕疵担保免責のデメリットや注意しなければならないこと
・仲介手数料や物件価格は値下げ交渉が出来るのでしょうか
ケチかもしれないですが頭金以外の最初の諸費用も抑えたく…アドバイス頂ければと思います。よろしくお願いします。
築5年中古 管理費・修繕費あわせて2万
宅配ボックス有り
瑕疵担保免責物件(理由は売主が支払えなくなった為、保証会社の承認が必要とのこと)
仲介手数料3%＋6万＋税
駐車場あり1.5万
【共通】
物件価格(3200万)、3LDK、70平米、オートロック、バス10分、バス停からトホ2分
見学をして、水回りの生活感はありましたが今時な感じで綺麗なマンションは2軒目でした。
1軒目はこれからフルリノベーションするので壁紙や床が決められるのと仲介手数料無しが良いですが、管理費等高いのと外観がやや古めです。
2軒目が良いなぁと思ったのですが、瑕疵担保免責が気になります。
購入後、水回りのトラブルやシロアリ等問題があったら全て責任は自分で取るんですよね…。
それなのに仲介手数料もしっかり3%取るのか、とモヤモヤしまして。
・瑕疵担保免責のデメリットや注意しなければならないこと
・仲介手数料や物件価格は値下げ交渉が出来るのでしょうか
ケチかもしれないですが頭金以外の最初の諸費用も抑えたく…アドバイス頂ければと思います。よろしくお願いします。
質問日時：
2020/1/17 19:52:11
解決済み
解決日時：
2020/1/23 11:04:48
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 286 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2020/1/23 11:04:48
まず大きな勘違いを直してください
●瑕疵担保免責を決めるのは「個人の売主」だから出来る事と
それの売買の手伝いをしてる「仲介会社の報酬である【仲介手数料】
とは何の関係もないという事」←それで意味のない不信感を持つのは
辞めてください、仲介会社は無報酬のボランティアじゃ在りません
※宅建業者（不動産業者）が売主の場合は「瑕疵担保責任免責」は
認められていません、必ず2年間の瑕疵担保責任を法的に負います。
それを考えれば②は個人の売主さんじゃないですかね？
以上を踏まえ無くても私なら②の選択一択ですね。
理由は
●築5年と築30年の違い。 一部の例外を除いては築30年の場合は
住宅取得控除も使えませんし、登記費用も割高になります。
●木造一戸建ての場合ならまだしも、ぶっちゃけ築5年のマンションで
「隠れた瑕疵」の心配はそこまで必要で無い事
※雨漏りやシロアリなどはほぼ心配ないのと、水回りに関しては
引渡し前に充分確認の上、水漏れなどにも対応してる火災保険を
掛ければよい
●仲介手数料仮に100万だとしても、管理費修繕費の差額を考えれば
約5年ちょっとで取り戻してしまうという事
そこに駐車場の労力や住宅取得控除も絡んだ場合、その年数は
もっと短い期間で取り戻してしまう事。
①を選択する理由は私としては一切ないですね
逆に考えれば①の方は金額自体が高いですね、勿論リフォーム込み
の金額なんでしょうけど、それを考えたとしても、
もし立地などの条件がほぼ同じであれば、【築30年と築5年】というのは
もっと差がつく大きな違いで、①の方はもっと安いのが当たり前です
こういう風に考えてみてください
①は多分買い取り再販業者が売主じゃないですか？
だとしたら、①は安い金額で仕入れた古臭い物件をフルリフォーム
という事で金額をうやむやにして利益【数百万】乗っけて
売られてる商品
②は普通の仲介物件
そこでキチンと仲介して仕事をした【仲介会社の手数料約100万】
どっちが勿体ないですか？この場合だと
①は一体いくら利益を乗せられてるかわかったもんじゃないですよ
手数料は法的に金額が決められてますが、企業の利益率には
特に規制はありません
★手数料や物件価格を値下げ交渉できるのか？
→もちろん交渉は自由です、但しその結果は売主や仲介会社の判断です
●瑕疵担保免責を決めるのは「個人の売主」だから出来る事と
それの売買の手伝いをしてる「仲介会社の報酬である【仲介手数料】
とは何の関係もないという事」←それで意味のない不信感を持つのは
辞めてください、仲介会社は無報酬のボランティアじゃ在りません
※宅建業者（不動産業者）が売主の場合は「瑕疵担保責任免責」は
認められていません、必ず2年間の瑕疵担保責任を法的に負います。
それを考えれば②は個人の売主さんじゃないですかね？
以上を踏まえ無くても私なら②の選択一択ですね。
理由は
●築5年と築30年の違い。 一部の例外を除いては築30年の場合は
住宅取得控除も使えませんし、登記費用も割高になります。
●木造一戸建ての場合ならまだしも、ぶっちゃけ築5年のマンションで
「隠れた瑕疵」の心配はそこまで必要で無い事
※雨漏りやシロアリなどはほぼ心配ないのと、水回りに関しては
引渡し前に充分確認の上、水漏れなどにも対応してる火災保険を
掛ければよい
●仲介手数料仮に100万だとしても、管理費修繕費の差額を考えれば
約5年ちょっとで取り戻してしまうという事
そこに駐車場の労力や住宅取得控除も絡んだ場合、その年数は
もっと短い期間で取り戻してしまう事。
①を選択する理由は私としては一切ないですね
逆に考えれば①の方は金額自体が高いですね、勿論リフォーム込み
の金額なんでしょうけど、それを考えたとしても、
もし立地などの条件がほぼ同じであれば、【築30年と築5年】というのは
もっと差がつく大きな違いで、①の方はもっと安いのが当たり前です
こういう風に考えてみてください
①は多分買い取り再販業者が売主じゃないですか？
だとしたら、①は安い金額で仕入れた古臭い物件をフルリフォーム
という事で金額をうやむやにして利益【数百万】乗っけて
売られてる商品
②は普通の仲介物件
そこでキチンと仲介して仕事をした【仲介会社の手数料約100万】
どっちが勿体ないですか？この場合だと
①は一体いくら利益を乗せられてるかわかったもんじゃないですよ
手数料は法的に金額が決められてますが、企業の利益率には
特に規制はありません
★手数料や物件価格を値下げ交渉できるのか？
→もちろん交渉は自由です、但しその結果は売主や仲介会社の判断です
質問した人からのコメント
回答日時： 2020/1/23 11:04:48
figさま
素人の質問にこんなに分かりやすくご説明してくださり、ありがとうございます。つい目先の金額を考えてしまっておりました…反省です。住宅控除が使えないこと、登記費用も高くなること、いろいろと気づけなかった点を教えてくださり感謝です。
見学にもう一度行き、2の物件に固まりつつあります。
皆様本当にありがとうございました！！
回答
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A
回答日時：
2020/1/20 13:09:16
A
回答日時：
2020/1/19 01:08:23
2がよいと思います。
もしも次にあなた様が売りたい時、築25年の差は大きいです。古いとローンが通りにくいので、買い手の幅も狭まります。また、マンションの住人全体も古いです。年齢が高い。理事会、町内会のヌシがいたりと、人間関係がうざったい可能性が高いです。
瑕疵担保免責はマンションなら大した問題はありません。築5年なら気にしなくていいと思います。何かあってもしれてます。(木造戸建なら厳しいですが)
仲介手数料は取るのが普通です。1は業者が売主なだけてます。すなわち、3100万円位の物件価格に仲介手数料(儲け)を乗せて物件価格を3200万円にしているだけです。売主なので値段は自由に設定できますから。
仲介手数料も物件価格も値下げ交渉はできます。ただし、一般的には物件価格だけの値交渉に留めるのが良策です。3200万円なら3100万円位にならないか言ってみて下さい。売主にその値段交渉を飲ませるかどうかは不動産屋の担当者次第です。仲介手数料を値切られるとやる気が出ません。あなた様が相手から切られてしまいます。
もしも次にあなた様が売りたい時、築25年の差は大きいです。古いとローンが通りにくいので、買い手の幅も狭まります。また、マンションの住人全体も古いです。年齢が高い。理事会、町内会のヌシがいたりと、人間関係がうざったい可能性が高いです。
瑕疵担保免責はマンションなら大した問題はありません。築5年なら気にしなくていいと思います。何かあってもしれてます。(木造戸建なら厳しいですが)
仲介手数料は取るのが普通です。1は業者が売主なだけてます。すなわち、3100万円位の物件価格に仲介手数料(儲け)を乗せて物件価格を3200万円にしているだけです。売主なので値段は自由に設定できますから。
仲介手数料も物件価格も値下げ交渉はできます。ただし、一般的には物件価格だけの値交渉に留めるのが良策です。3200万円なら3100万円位にならないか言ってみて下さい。売主にその値段交渉を飲ませるかどうかは不動産屋の担当者次第です。仲介手数料を値切られるとやる気が出ません。あなた様が相手から切られてしまいます。
A
回答日時：
2020/1/17 20:31:33
一軒目は売主業者だから直接売買だとして、二軒目は、仲介手数料をサービスするような業者に頼まない方がいいです。ダメ業者程値引して釣ります。
瑕疵担保免責はマンションの場合はしろありはまず無いこと、漏水関係も可能性が低いことで許容する人もいます。
瑕疵担保免責はマンションの場合はしろありはまず無いこと、漏水関係も可能性が低いことで許容する人もいます。
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