教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンについてです。 39歳男性 年収400万（昇給は年5000円程度） 38歳女性 年収200万（派遣） 3歳の子供が2人
4000万（土地、諸費用など全て込み）のフルローンは無謀ですか？
頭金なし、貯蓄もほとんどありません。
住宅の性能や修繕費がなるべくかからないようにお金をかけた家です。
安い家を買っても後からお金がいるから一緒だとか、電気代は下がるし、100万の補助金や住宅ローン控除もあるから大丈夫だとポジティブに考えてしまいます。
具体的な計算や、アドバイスをよろしくお願いします。
厳しい意見でも構いません。
頭金なし、貯蓄もほとんどありません。
住宅の性能や修繕費がなるべくかからないようにお金をかけた家です。
安い家を買っても後からお金がいるから一緒だとか、電気代は下がるし、100万の補助金や住宅ローン控除もあるから大丈夫だとポジティブに考えてしまいます。
具体的な計算や、アドバイスをよろしくお願いします。
厳しい意見でも構いません。
質問日時：
2022/4/26 11:45:42
解決済み
解決日時：
2022/5/1 13:46:51
回答数： 15 ｜ 閲覧数： 3008 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/5/1 13:46:51
フラット35とのことですね。
良いと思いますが、厳しい返済額になると思います。
むしろ40年ローンを選択するべきケースでは？
質問者さんの老後資金を削ってでも、月々の返済額を減らした方が、マシかと思いましたが。
住宅ローンを組む事で、お金がなくても家を手にする事ができます。
返済できなければ家を失います。そういった場合で返済期間が短いケースは、家を売ってもローンが残る事がよくあります。
ただし、長く返済をしていれば、例えばですが、子供が巣立ったから手放すか、などの手法もとれます。
固定資産税や火災保険なども毎年、他にも家のメンテナンス費用などが数年や10年くらいのペースで必要です。
およそ、返済額＋1〜2万円程度と言われています。
寒冷地ではなく、ZEHと言われる住まいであれば、光熱費が大幅に削減できますが、その場合はメンテナンスが大幅増加します。
寒冷地のZEHは冬場の状況次第です。
ばらつきが大きく、簡単に勧められるものではありません。
頭金なしであれば、諸費用の分をより高い金利でローンを組む事になります。オーバーローンと言われる形式です。
ろうきんの諸費用ローンなどがそういったものです。
可能であれば諸費用の200万程度は準備して、本体価格の100%のフルローンに収めたいところです。
4000万1.5%で35年全期間固定金利であれば、毎月の返済額は122,473円です。
ローンの金利は融資当日の金利で実行されます。
もしも、2%でローン契約になれば、132,505円です。
可能であれば、収入アップを目指して下さいね。
また、厳しいからと言って、変動金利にすることはオススメ出来ません。
変動金利は金利リスクを負います。
厳しい方ほど、固定金利を選択するべきです。
変動金利が向いているのは、1/3程度はいつでも返済できる余裕のある方です。
その余裕を「繰上げ返済」ではなく、金利上昇時の生活費などの不足分として使えることが、重要なのです。
また、マンションなどで返済期間内に出ていく予定の方も、変動金利は向いています。金利が低く期間も短く済むので。
フラット35の性質上、９割をフラット35s、残りを同じ金融機関での諸費用ローンとなるかと思います。
（この諸費用ローンの部分については、固定がよいか変動がよいかは難しいところです。繰上げ返済の有無で判断したいところです。）
また、つなぎ融資も利息がかかります。
本体の住宅ローンは、完成引き渡し日に融資実行となります。
それまでの土地代金、工事の手付金、上棟時、竣工時、あたりに支払する費用を立替するためのローンです。
それから、年4回の固定資産税がかかります。
詳細は資産評価をされてからの査定になりますが、事前にある程度シミュレートできます。
土地代×1.4%÷6＝土地分
建物代×1.4%×0.7＝建物分（ただし3年間は半額）
なお、建物分は経年とともに評価が減りますがとりあえずこの式で。概算ですし。
最優先に考えるべきは、ご家族の幸せな生活設計です。
住まいはそのための手段です。
その住まいには、賃貸や購入や建築があり住宅ローンもその手法です。
生活設計から、家が必要かを考えます。
予算も含めて、どういった条件の住まいが欲しいか。それが可能なのか。
予算については、もっと、ご家族の幸せを考えても良いように思います。
ご家族の幸せのため、生活を豊かにするために家を建てるのです。
ご質問様とご家族の幸せを願っています。
良いと思いますが、厳しい返済額になると思います。
むしろ40年ローンを選択するべきケースでは？
質問者さんの老後資金を削ってでも、月々の返済額を減らした方が、マシかと思いましたが。
住宅ローンを組む事で、お金がなくても家を手にする事ができます。
返済できなければ家を失います。そういった場合で返済期間が短いケースは、家を売ってもローンが残る事がよくあります。
ただし、長く返済をしていれば、例えばですが、子供が巣立ったから手放すか、などの手法もとれます。
固定資産税や火災保険なども毎年、他にも家のメンテナンス費用などが数年や10年くらいのペースで必要です。
およそ、返済額＋1〜2万円程度と言われています。
寒冷地ではなく、ZEHと言われる住まいであれば、光熱費が大幅に削減できますが、その場合はメンテナンスが大幅増加します。
寒冷地のZEHは冬場の状況次第です。
ばらつきが大きく、簡単に勧められるものではありません。
頭金なしであれば、諸費用の分をより高い金利でローンを組む事になります。オーバーローンと言われる形式です。
ろうきんの諸費用ローンなどがそういったものです。
可能であれば諸費用の200万程度は準備して、本体価格の100%のフルローンに収めたいところです。
4000万1.5%で35年全期間固定金利であれば、毎月の返済額は122,473円です。
ローンの金利は融資当日の金利で実行されます。
もしも、2%でローン契約になれば、132,505円です。
可能であれば、収入アップを目指して下さいね。
また、厳しいからと言って、変動金利にすることはオススメ出来ません。
変動金利は金利リスクを負います。
厳しい方ほど、固定金利を選択するべきです。
変動金利が向いているのは、1/3程度はいつでも返済できる余裕のある方です。
その余裕を「繰上げ返済」ではなく、金利上昇時の生活費などの不足分として使えることが、重要なのです。
また、マンションなどで返済期間内に出ていく予定の方も、変動金利は向いています。金利が低く期間も短く済むので。
フラット35の性質上、９割をフラット35s、残りを同じ金融機関での諸費用ローンとなるかと思います。
（この諸費用ローンの部分については、固定がよいか変動がよいかは難しいところです。繰上げ返済の有無で判断したいところです。）
また、つなぎ融資も利息がかかります。
本体の住宅ローンは、完成引き渡し日に融資実行となります。
それまでの土地代金、工事の手付金、上棟時、竣工時、あたりに支払する費用を立替するためのローンです。
それから、年4回の固定資産税がかかります。
詳細は資産評価をされてからの査定になりますが、事前にある程度シミュレートできます。
土地代×1.4%÷6＝土地分
建物代×1.4%×0.7＝建物分（ただし3年間は半額）
なお、建物分は経年とともに評価が減りますがとりあえずこの式で。概算ですし。
最優先に考えるべきは、ご家族の幸せな生活設計です。
住まいはそのための手段です。
その住まいには、賃貸や購入や建築があり住宅ローンもその手法です。
生活設計から、家が必要かを考えます。
予算も含めて、どういった条件の住まいが欲しいか。それが可能なのか。
予算については、もっと、ご家族の幸せを考えても良いように思います。
ご家族の幸せのため、生活を豊かにするために家を建てるのです。
ご質問様とご家族の幸せを願っています。
質問した人からのコメント
回答日時： 2022/5/1 13:46:51
皆さんご意見ありがとうございました。
回答
A
回答日時：
2022/4/30 12:20:33
結論から言うと「無謀」です。
まず貯蓄がない時点で住宅ローンを組むべきではありません。
家族が全員健康な時はなにも問題ないように見えますが、いざ何かあったときの出費を考えておく必要があります。
いくら準備しておくかというと「生活費の６ヶ月分」です。
次に4000万円のフルローン、35年で借りるとしても返済完了年齢が74歳と遅い点です。
フルローンでフラット35で借りると一番多い金利が1.7％。
4000万円、35年、金利1.7％で計算すると、毎月の返済額が12万6,430円（ボーナス払いなし）です。
この返済が74歳まで続くのは非現実的です。
仕事を引退してから収入がなくなればあっという間に資金は流れていきます。
住宅ローンの返済が難しくなれば、自宅の任意売却、競売などとなりますが、高値で売れる確率は低いものです。
そうなった場合、家族はどのようにして生活すべきかを想像してください。
最後に家は15年から20年経てば外壁、水回りの修繕が必要となってきますが、その時は子供さんが高校から大学の間に当たります。
教育資金がピークを迎える中、自宅の修繕費まで貯めておくことができるでしょうか？
自宅もメンテナンスをしなければ痛む一方です。
住宅ローンは「借りられる金額を借りる」ではなく、「無理なく返済できる金額を借りる」が私のモットーです。
せっかくマイホームを手に入れても、ローンの返済で家族内がギクシャクしたり、生活が苦しい日々を暮らすのは本末転倒です。
また、電気代ですが、今の住居より延床面積が広くなると光熱費が上がる傾向があります。
一律に電気代が安くなるとは限りません。
今の生活を見直して無駄な出費がないかを配偶者と話し合って、ライフプランを練り直してみてはいかがでしょうか？
まず貯蓄がない時点で住宅ローンを組むべきではありません。
家族が全員健康な時はなにも問題ないように見えますが、いざ何かあったときの出費を考えておく必要があります。
いくら準備しておくかというと「生活費の６ヶ月分」です。
次に4000万円のフルローン、35年で借りるとしても返済完了年齢が74歳と遅い点です。
フルローンでフラット35で借りると一番多い金利が1.7％。
4000万円、35年、金利1.7％で計算すると、毎月の返済額が12万6,430円（ボーナス払いなし）です。
この返済が74歳まで続くのは非現実的です。
仕事を引退してから収入がなくなればあっという間に資金は流れていきます。
住宅ローンの返済が難しくなれば、自宅の任意売却、競売などとなりますが、高値で売れる確率は低いものです。
そうなった場合、家族はどのようにして生活すべきかを想像してください。
最後に家は15年から20年経てば外壁、水回りの修繕が必要となってきますが、その時は子供さんが高校から大学の間に当たります。
教育資金がピークを迎える中、自宅の修繕費まで貯めておくことができるでしょうか？
自宅もメンテナンスをしなければ痛む一方です。
住宅ローンは「借りられる金額を借りる」ではなく、「無理なく返済できる金額を借りる」が私のモットーです。
せっかくマイホームを手に入れても、ローンの返済で家族内がギクシャクしたり、生活が苦しい日々を暮らすのは本末転倒です。
また、電気代ですが、今の住居より延床面積が広くなると光熱費が上がる傾向があります。
一律に電気代が安くなるとは限りません。
今の生活を見直して無駄な出費がないかを配偶者と話し合って、ライフプランを練り直してみてはいかがでしょうか？
A
回答日時：
2022/4/29 20:40:27
大丈夫！だよ。余裕だよ。安心しなさい。でも、そこはー。トランキーロです。焦るな！慌てるな！慎重に吟味ならびに検討される事をお勧めします。
A
回答日時：
2022/4/28 05:42:51
例えば、35年 ボーナス払いなしのフルで大体計算すると、
毎月支払い12万超、総支払額5,144万位になります。今後、二人の教育費、奥さんの派遣の不安定さ、住宅維持費諸々考えたら、無謀としか思えないですね。
毎月支払い12万超、総支払額5,144万位になります。今後、二人の教育費、奥さんの派遣の不安定さ、住宅維持費諸々考えたら、無謀としか思えないですね。
A
回答日時：
2022/4/27 23:44:22
結婚が遅かったのか子供を授かるのが遅かったのか
知りませんがお二人とも15年～20年近く働いてるのに
貯蓄が殆ど無いなら無謀です
子供は双子？
中学生位から塾に行きだして高校でさらに教育費増
そしてもし大学に行きたいと二人とも言って
私立なら年間授業料100～160万
この2倍掛かるんですよ
今まで貯金出来てない夫婦が
住宅ローン払いながら二人の子供の為に貯金出来ないと
思います
質問者さんより少し？年上ですが
現在大学2回生の長男授業料を年間160万実際に払ってます
あと2年で終わらず順調に行けば
春から高校生になった次男が続きます（汗
産まれて直ぐに始めた子供用の貯金
あと長男高校生卒業までになんとか住宅ローン終わらしましたので
なんとか生きてますが
そんなに急に人って変われませんよ
ローン通っても子供が大きくなってきたら破綻すると思います
知りませんがお二人とも15年～20年近く働いてるのに
貯蓄が殆ど無いなら無謀です
子供は双子？
中学生位から塾に行きだして高校でさらに教育費増
そしてもし大学に行きたいと二人とも言って
私立なら年間授業料100～160万
この2倍掛かるんですよ
今まで貯金出来てない夫婦が
住宅ローン払いながら二人の子供の為に貯金出来ないと
思います
質問者さんより少し？年上ですが
現在大学2回生の長男授業料を年間160万実際に払ってます
あと2年で終わらず順調に行けば
春から高校生になった次男が続きます（汗
産まれて直ぐに始めた子供用の貯金
あと長男高校生卒業までになんとか住宅ローン終わらしましたので
なんとか生きてますが
そんなに急に人って変われませんよ
ローン通っても子供が大きくなってきたら破綻すると思います
A
回答日時：
2022/4/27 14:08:25
A
回答日時：
2022/4/27 13:53:21
無謀だと思います。
うちも当時似た感じの年収で子供二人いますが、学費やら塾やら習い事やらお金かかるし、カツカツですよ。
現状小さくて安い家に住んでますが、これで分相応だと感じてます。
お金がかかってれば修繕費がかからないわけじゃないですよ。
無駄な装飾をしないとか、構造的に無理のない形状にするとか、シンプルな屋根にするとかそういうとこだと思うの。
それと、電気代なんて高額なローンに比べたら屁でもないんじゃないですか？
電気は払わなければ止められるだけだけど、ローンを払えないと住むとこ無くなりますよ？
100万の補助金や住宅ローン控除←急に制度が無くなったらどうする？？(たぶんそんなことないけど）
この先、大幅な年収増加が見込まれてるとか、大きな贈与や相続が控えてるならいいと思いますが、それ以外の一般的なサラリーマンはある程度で妥協した家で、慎ましく暮らすレベルじゃないと生活苦しいと思います。
うちも当時似た感じの年収で子供二人いますが、学費やら塾やら習い事やらお金かかるし、カツカツですよ。
現状小さくて安い家に住んでますが、これで分相応だと感じてます。
お金がかかってれば修繕費がかからないわけじゃないですよ。
無駄な装飾をしないとか、構造的に無理のない形状にするとか、シンプルな屋根にするとかそういうとこだと思うの。
それと、電気代なんて高額なローンに比べたら屁でもないんじゃないですか？
電気は払わなければ止められるだけだけど、ローンを払えないと住むとこ無くなりますよ？
100万の補助金や住宅ローン控除←急に制度が無くなったらどうする？？(たぶんそんなことないけど）
この先、大幅な年収増加が見込まれてるとか、大きな贈与や相続が控えてるならいいと思いますが、それ以外の一般的なサラリーマンはある程度で妥協した家で、慎ましく暮らすレベルじゃないと生活苦しいと思います。
A
回答日時：
2022/4/26 14:45:17
そもそも銀行に相談して、4000万まで借りられるという話ですか？
それとも「無理すれば返済できるかな？」というレベルですか？
普通に考えてかなり無謀と思います。
奥様が派遣だとペアローン組めない銀行が多いです。
それとも「無理すれば返済できるかな？」というレベルですか？
普通に考えてかなり無謀と思います。
奥様が派遣だとペアローン組めない銀行が多いです。
A
回答日時：
2022/4/26 14:17:24
無謀ですね。
まともな生活送るためには返済期間を35年程度にする必要があると思いますが、老後にローンが残ってなんとかなるようにも見えません。
まともな生活送るためには返済期間を35年程度にする必要があると思いますが、老後にローンが残ってなんとかなるようにも見えません。
A
回答日時：
2022/4/26 13:40:44
貯蓄がないとのことですが、いま家賃がいくらなのでしょうか。
35年ローンで11万くらい？でしょうか。ただ、年齢を考えると20年くらいで返済していく必要があります。そうなると17万くらい、維持費や税金を考えると月々20万。
今の家賃がそれ以上かかっているのであれば、ありかもしれませんが・・・
お子さん二人の教育費もあと15年で2000万以上は準備が必要です。
100万の補助金なんて微々たるもの、住宅ローン控除もお二人の収入では全額控除にはなりません。
35年ローンで11万くらい？でしょうか。ただ、年齢を考えると20年くらいで返済していく必要があります。そうなると17万くらい、維持費や税金を考えると月々20万。
今の家賃がそれ以上かかっているのであれば、ありかもしれませんが・・・
お子さん二人の教育費もあと15年で2000万以上は準備が必要です。
100万の補助金なんて微々たるもの、住宅ローン控除もお二人の収入では全額控除にはなりません。
A
回答日時：
2022/4/26 12:26:04
フルタイム共働き前提なうえ、多いです。
せいぜい3,000万円くらい。貯金が無いのならば2,500万円ですね。
家うんぬんの前に、子供が小さい今が一番お金の貯め時ですが、家計は大丈夫でしょうか。心配になりました。
せいぜい3,000万円くらい。貯金が無いのならば2,500万円ですね。
家うんぬんの前に、子供が小さい今が一番お金の貯め時ですが、家計は大丈夫でしょうか。心配になりました。
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