教えて！住まいの先生
Q 長文です。
3月初から分譲マンションの管理組合の理事長になりました。
私の住むマンションは戸数分の駐車場があり、分譲するときも駐車場完備と銘打って販売されていました。
それから数年たち、駐車場の入れ替えなども行ってきましたが、その中で駐車場を利用しない人や2台目を借りたい人が現れ、空き区画があれば2台目も借りられるようになりました。
また、一部の区分所有者が部屋を賃貸にしたので、賃貸の方も駐車場を利用しています。
ここからが本題なのですが、2台目を借りたい人が「賃貸の人に貸すくらいなら自分が2台目を借りたい」「2台目を希望する区分所有者を優先し、賃貸の人は余ったら借りられるように細則を変更したい」と言い出しました。
元々は1戸につき駐車場1区画だったので、なんとなくおかしなことを言っているような気がするのですが、管理会社の人は特に異論を唱えずに「総会の議題に回して採決を取りましょう」と言っています。
私自身は損も得もしませんが、見様によっては賃貸に出すときに「駐車場あり」と書けなくなり、結果的に不動産価値が毀損するような気がするのですが、このまま採決にかけて賛成多数だったら細則を変えてしまっても平気なのでしょうか？
私の住むマンションは戸数分の駐車場があり、分譲するときも駐車場完備と銘打って販売されていました。
それから数年たち、駐車場の入れ替えなども行ってきましたが、その中で駐車場を利用しない人や2台目を借りたい人が現れ、空き区画があれば2台目も借りられるようになりました。
また、一部の区分所有者が部屋を賃貸にしたので、賃貸の方も駐車場を利用しています。
ここからが本題なのですが、2台目を借りたい人が「賃貸の人に貸すくらいなら自分が2台目を借りたい」「2台目を希望する区分所有者を優先し、賃貸の人は余ったら借りられるように細則を変更したい」と言い出しました。
元々は1戸につき駐車場1区画だったので、なんとなくおかしなことを言っているような気がするのですが、管理会社の人は特に異論を唱えずに「総会の議題に回して採決を取りましょう」と言っています。
私自身は損も得もしませんが、見様によっては賃貸に出すときに「駐車場あり」と書けなくなり、結果的に不動産価値が毀損するような気がするのですが、このまま採決にかけて賛成多数だったら細則を変えてしまっても平気なのでしょうか？
質問日時：
2022/5/12 09:17:25
解決済み
解決日時：
2022/5/15 22:25:51
回答数： 8 ｜ 閲覧数： 126 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2022/5/15 22:25:51
不動産経営者です。
＞管理会社の人は特に異論を唱えずに「総会の議題に回して採決を取りましょう」と言っています。
管理会社の考えがおかしいと思います。
空き部屋が出たら自分の首を絞めるだけなのに・・・あほだなと。
一般的には
「1部屋1区画で部屋に対しての紐付あり」（区画の紐付をしないと近いから～遠いから～と文句を言う人が出る為）
「2台目の人は紐付された部屋が駐車場利用を訴えてきたら即時解約に応じる事」（住民の1台目優先・空き部屋優先は当然かと）
質問者様が損をしないのならほっとけば？と思ってしまいますが、管理会社に「将来的にやっぱり駐車場を使いたい・空き部屋が出たらどうするのか」等の質問をしてみてはいかがでしょうか。
弊社ならあり得ませんし、2台目～は近隣の月極駐車場を契約もしくは敷地内の空き区画契約ですが上記の条件での契約としています。
まあ、稀に頭おかしい人もいますけどね・・・
＞管理会社の人は特に異論を唱えずに「総会の議題に回して採決を取りましょう」と言っています。
管理会社の考えがおかしいと思います。
空き部屋が出たら自分の首を絞めるだけなのに・・・あほだなと。
一般的には
「1部屋1区画で部屋に対しての紐付あり」（区画の紐付をしないと近いから～遠いから～と文句を言う人が出る為）
「2台目の人は紐付された部屋が駐車場利用を訴えてきたら即時解約に応じる事」（住民の1台目優先・空き部屋優先は当然かと）
質問者様が損をしないのならほっとけば？と思ってしまいますが、管理会社に「将来的にやっぱり駐車場を使いたい・空き部屋が出たらどうするのか」等の質問をしてみてはいかがでしょうか。
弊社ならあり得ませんし、2台目～は近隣の月極駐車場を契約もしくは敷地内の空き区画契約ですが上記の条件での契約としています。
まあ、稀に頭おかしい人もいますけどね・・・
回答
7 件中、1～7件を表示
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A
回答日時：
2022/5/14 17:07:23
総会で細則の改定を決議することでしょう。否決されれば、話は無かったことになります。
A
回答日時：
2022/5/13 14:17:38
管理組合の理事長として、この程度の事をご質問されるのは、理事長としての素質が気になってしまいます。
このような問題は理事会で話し合いをすれば済む話です。管理会社は管理委託を行うだけですから、管理会社の担当者の意見など聞き入れる必要性はありません。
なんなら、理事会で入居者全員にアンケートでも取れば良い話ではないでしょうか？
結果として、「賃貸の人に借すぐらいであれば、区分所有者を優先にしてほしい」という意見が出ました。ですが、これは入居者全員(区分所有者・占有者)両方から意見を聞かないと、理事会だけでは判断しきれません。
区分所有者はもちろん、現在入居している賃貸人の方からも意見を頂戴して、理事会で検討したい。
というような感じでやれば大丈夫だと思います。
このような問題は理事会で話し合いをすれば済む話です。管理会社は管理委託を行うだけですから、管理会社の担当者の意見など聞き入れる必要性はありません。
なんなら、理事会で入居者全員にアンケートでも取れば良い話ではないでしょうか？
結果として、「賃貸の人に借すぐらいであれば、区分所有者を優先にしてほしい」という意見が出ました。ですが、これは入居者全員(区分所有者・占有者)両方から意見を聞かないと、理事会だけでは判断しきれません。
区分所有者はもちろん、現在入居している賃貸人の方からも意見を頂戴して、理事会で検討したい。
というような感じでやれば大丈夫だと思います。
A
回答日時：
2022/5/12 15:49:01
あなたが反対なら総会決議の前に理事会で揉んで、あなたの意見も言えばいい。
「どうでもいい」と思ってた人が「なるほど、そういう見方もあるのか」と反対に回る可能性もある。
総会までもっていくと９割がたは「無関心」なので決議されてしまう可能性がある。
潰したいならその前に理事会で「総会に出すまでもなく却下」にした方が確実。
少なくとも理事会で出た賛成・反対意見を総会の議題に説明として記載させることは出来る。
「どうでもいい」と思ってた人が「なるほど、そういう見方もあるのか」と反対に回る可能性もある。
総会までもっていくと９割がたは「無関心」なので決議されてしまう可能性がある。
潰したいならその前に理事会で「総会に出すまでもなく却下」にした方が確実。
少なくとも理事会で出た賛成・反対意見を総会の議題に説明として記載させることは出来る。
A
回答日時：
2022/5/12 15:43:47
「一戸に一台（一区画）」は売り主（デベロッパー）の謳い文句に過ぎず、入居後もそれを引きずると管理組合（理事会）のお荷物にしかなりません。計算上の結果にしか過ぎず、「公平」を求める人にとっては格好の武器にはなります。
引き渡し後は現実的な運営が求められるのは、既にご苦労を経験されている方には説明不要のはずです。
使ってもいないのにどうしても「一戸に一台」にこだわる人には、その人の名義で一区画契約していただき、使いたい人に転貸してもらうしかありません。
このお話は小学生レベルの議論であることにお気付き下さい。
引き渡し後は現実的な運営が求められるのは、既にご苦労を経験されている方には説明不要のはずです。
使ってもいないのにどうしても「一戸に一台」にこだわる人には、その人の名義で一区画契約していただき、使いたい人に転貸してもらうしかありません。
このお話は小学生レベルの議論であることにお気付き下さい。
A
回答日時：
2022/5/12 15:27:17
分譲時の駐車場使用細則がどうなっていたのか分かりませんが、戸数分の駐車場があり、分譲するときも駐車場完備と銘打って販売されていたということは、各戸に駐車場1台分の専用使用権があったということです。
この場合は、駐車場を使用するしないに関わらず、駐車場の使用権料は発生するわけで、つまり、駐車場を空きにしても、使用権料を支払わなければならないということです。
しかし、それではもったいないし、2台目使用の希望者があれば、使用権を又貸しするという形、つまり、実際の使用者(2台目希望者)と使用権者(空きにした区分所有者)が連名で契約するという形を採ればよかったのです。
この形式だと、2台目を停めている人が解約すれば、元の使用権者が使用権料を支払わなければなりませんが、各戸と駐車場との紐づけが切れることはありません。したがって、賃貸の人が借りる場合も、その部屋の区分所有者から使用権を借りるという形で、賃借人と区分所有者の連名で契約すればよいことになります。
ただ、駐車場を空きにしても、使用権料を支払わなければならないということに抵抗を感じる人もいるでしょうから、それがネックになるかもしれませんが、全戸駐車場完備の原則を貫くのであれば、今述べた内容で細則を改正すべきだと思います。
質問者様が理事長なのですから、理事会への提案権をお持ちなわけで、そのような提案をしてみてはいかがでしょうか？ 理事長が何も言わなければ、管理会社の提案を受け入れたことになってしまいます。
この場合は、駐車場を使用するしないに関わらず、駐車場の使用権料は発生するわけで、つまり、駐車場を空きにしても、使用権料を支払わなければならないということです。
しかし、それではもったいないし、2台目使用の希望者があれば、使用権を又貸しするという形、つまり、実際の使用者(2台目希望者)と使用権者(空きにした区分所有者)が連名で契約するという形を採ればよかったのです。
この形式だと、2台目を停めている人が解約すれば、元の使用権者が使用権料を支払わなければなりませんが、各戸と駐車場との紐づけが切れることはありません。したがって、賃貸の人が借りる場合も、その部屋の区分所有者から使用権を借りるという形で、賃借人と区分所有者の連名で契約すればよいことになります。
ただ、駐車場を空きにしても、使用権料を支払わなければならないということに抵抗を感じる人もいるでしょうから、それがネックになるかもしれませんが、全戸駐車場完備の原則を貫くのであれば、今述べた内容で細則を改正すべきだと思います。
質問者様が理事長なのですから、理事会への提案権をお持ちなわけで、そのような提案をしてみてはいかがでしょうか？ 理事長が何も言わなければ、管理会社の提案を受け入れたことになってしまいます。
A
回答日時：
2022/5/12 12:16:37
①、質問のような分譲マンション(共同住宅)の場合には、各戸毎の
駐車場を一台として区分所有権の分譲であることが大切な基本です。
その点から全体の維持管理は、管理会社ではなく管理組合事務所が
維持管理に当たるのが法的基本かと思います。故に、車両を持つ持
たないとか、他者へ貸すの各戸ごとの駐車場であり自由なはずです。
管理組合事務所の規制できるのは、組合員以外の貸し規制だけです。
駐車場を一台として区分所有権の分譲であることが大切な基本です。
その点から全体の維持管理は、管理会社ではなく管理組合事務所が
維持管理に当たるのが法的基本かと思います。故に、車両を持つ持
たないとか、他者へ貸すの各戸ごとの駐車場であり自由なはずです。
管理組合事務所の規制できるのは、組合員以外の貸し規制だけです。
A
回答日時：
2022/5/12 09:36:38
そのまま、みんなに聞いたら？
賃貸に出す可能性は誰しもあるがこの取り決めにしたら貸しにくくなる
将来的な自分の利益に影響するよ
って
あとさ、貸してしまったあとに所有者が戻ってきた場合はどうするの？
一回貸したら権利放棄しなきゃいけないの？
賃貸に出す可能性は誰しもあるがこの取り決めにしたら貸しにくくなる
将来的な自分の利益に影響するよ
って
あとさ、貸してしまったあとに所有者が戻ってきた場合はどうするの？
一回貸したら権利放棄しなきゃいけないの？
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