教えて!住まいの先生

Q 中古戸建物件の購入について迷っており、相談したく投稿しました。 現在下記条件の中古戸建物件の購入を検討しており、買付証明書は提出済で住宅診断を待っているところです。

(住宅診断結果で想定外の問題が出てこなければ契約予定)

■私について
・都内在住、30代半ば男性、年収は700万程度
・海育ちで現在も釣りが趣味
・リモートワークでたまに出社する程度

■物件の気に入っているところ
・土地約170坪、建物約47坪で広く、日当たり良し
(実家が広かったこともあり、大きな家を希望しています)
・元々別荘使いされていたデザイナーズ物件で海や山が一望でき眺望が良い
・外装は5年前にメンテされており綺麗(草木は手入れが必要)
・近隣50Mに家がない田舎で、静かな環境

■物件の気になっている部分
・築30年近いにも関わらず物件価格が約3,000万
(相場では土地が約1,100万の評価、築年数の割に建物価格が割高に感じる)
・内装は古くなっているため全面クロス・フローリング交換、水回り、一つ和室を洋室にするリフォームがしたいため、追加費用が発生する
(500万程度に収めたい)
・物件委検査済証がなく予定していた銀行で住宅ローンを借りることができないため、金利が倍近い銀行で借りる必要がある
(検査済証の代わりになる書類もないことを不動産屋に確認済)

まだ子供はいませんが結婚を機に海の見える場所に移住したいと考え物件を探していました。
が、上記検査済証がないことで住宅ローンの金利が上がったことにより下記迷いが出てきました。

・購入費用+リフォームで3500万は掛かるが、新築戸建てとそんなに値段が変わらないのでは
・安い土地は見つかるエリアのため、合計4000万出して注文住宅立てられるのでは

最後に決めるのは自分だということは理解しているのですが、判断材料にさせていただければと思い投稿しました。
様々な観点からアドバイスをいただけますとうれしいです。

長々と申し訳ありませんが、よろしくお願いします。
補足

みなさま早速回答いただきありがとうございます、検討すべき点が新たに見つかり大変助かります。

アドバイスいただきました子どもの教育環境は、徒歩圏内(20分と遠いですが)で中学校まではあることを確認しております。

また、今後のライフプラン的には30年程度住んでから暮らしやすい環境のマンションに引っ越す予定です。(物件は更地にし、相続又は売却予定)
このプランだとそもそも賃貸やもっと安価な物件を視野に入れるべきかと思いますが、上記気に入っている点のほか庭キャンプができる・広々としたところで騒音を気にせず子育てしたいなど現物件のメリットの方が大きいと感じている次第です。

引き続き、ぜひアドバイスいただけますと幸いです。

質問日時: 2022/11/23 11:18:46 解決済み 解決日時: 2022/12/8 12:15:11
回答数: 4 閲覧数: 436 お礼: 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2022/12/8 12:15:11
ご購入される際のチェックポイントを記載します。

① 土地が広いため、草木の手入れは大変になる。
② 別荘使いされていた土地柄だと、子育てに適さない可能性がある。将来お子さんが通うであろう学校までの距離・学校の評判、進学塾までの距離などケアすべき。
③ 5年前の外装メンテの内容を確認。築30年であれば、屋根の葺き替えが必要になる可能性。(屋根材の寿命を迎える時期です)
④ 価格は、建物約47坪であれば、坪単価50万円のローコスト住宅で建てたとしても、本体価格だけで2,350円、土地が広い分、外構費用がかかるとみて、新築であれば、4,000万円程度~。これに土地代がかかる訳なので、築30年中古物件で、3,000万円は妥当。そもそも、土地が広すぎて、別荘に使われていたことからも分かる通り、コスパを追いかける物件ではないことは明白。
⑤ 検査済証がないのは、この時代の物件であれば、よくあるケース。自治体から発行可能な「建築台帳記載事項証明書」で代用できるケースもあり。
また、建築確認済証があれば不問という金融機関も多くある。
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質問した人からのコメント

回答日時: 2022/12/8 12:15:11

すみません、ばたばたしていて遅くなりました。
悩んだ結果、デメリットをのんででもメリットが上回ると考えたため、購入することに決めました。
ベストアンサーは購入するならどんなポイントに気を付けるべきか分かりやすく提示いただいた方にいたします。
皆様ありがとうございました。

回答

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A 回答日時: 2022/11/23 19:41:15
土地も建物も無駄にデカすぎると思います。
維持管理する自信があるなら良いのでは。その覚悟はありますか?

個人的には気が滅入る物件です。
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A 回答日時: 2022/11/23 12:36:21
☆、質問の既存建物の物件が、屋根や外壁の雨漏りの傾向もなく、
既存建物の建築確認申請書図書の一式に建築完了検査済証があり、
センス良い建物であれば土地建物もも妥当な価格かと思います。

次に、その既存建物が建築時に都市計画区域外であれば、建築基
準法第6条1項4号建物で、建築確認済証も完了検査済証も不要です。
建築確認済証なら市役所の建築確認受付で記載台帳の証明でもよい。

以上の点で不利な物件で、違法建物の場合には違法者の継承であり、
それを逆手に売主に安価な価格値引き交渉の取引資料ともなります。
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A 回答日時: 2022/11/23 11:30:47
私なら(あるいは息子に相談されたら)やめとけです。

30年も経っていたら、10年以内にまた何かと
掛かって来るのではありませんか?
10年経ったら築40年、無価値。

自由設計で絶対新築しますね。
金利も安い所から借りられるんでしょ?
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