教えて！住まいの先生
Q 都心に約40坪、塔状比４.７４で、RC１１階建ての賃貸併用住宅の建築計画を進めております。
本見積が出てきたのですが、物価高の影響で、当初の予定より１割程価格が上がってしまっており、そこまでの追加負担は無理なため、見直しをしなければいけない状況です。
当初、計画段階の時点では、免振装置を入れる建築会社の話も聞いたりしていたので、塔状比が高いこともあり、①大きな地震が来た際、最上階でも、ひどい横揺れが起こらない家。②手抜き等がない様に建ててもらいたい。という点を中心に、建築アドバイザーを雇い、耐震基準を２にしたらどうかということと、住宅性能評価を取得したらどうかという事で、細かく取得項目のアドバイスをいただきました。
今回、費用を減らすという事で、大きい金額の変更として以下を打診されています。
①耐震等級を２→１にする。 －900万程度
②断熱等級を４→３相当にする －300万程度
（硬質ウレタンフォーム吹付（t＝20,40,45,60）→（壁・梁 t=20、最上階天井 t=35)）
教えていただきたい内容は、
①この塔状比で、耐震等級１で大丈夫なのか？（何をもって大丈夫か？というのはあるかもしれませんが、3.11程度の地震で、家中の物が倒れてしまうという感じでは困るので･･･｡1.5でも増やした方がいいのか？）ただ、６までは、普通に１で建てていると建築会社には言われています。
耐震等級1でも1.5でも性能評価は1だと言われたが、どちらの場合も取った方がよいのか？（分譲以外で取っている建物はほとんどないと言われています。）
②断熱について少し調べたところ、2025年4月に等級4が義務化されるとネットに書いてありましたが、断熱等級を下げてしまって大丈夫なのか？
③そもそも、住宅性能評価は、取った方が良いのか？
という点になります。
建築会社は、グループの中で建築部門はそんなに大きくない様ですが、大手グループの会社なので、信用は出来ると思っております。
建築にお詳しい方にアドバイスをいただけたらと思っております。
素人の為、内容わかりづらい点も多いかと思いますが、どうぞよろしくお願いいたします。
補足
当初、計画段階の時点では、免振装置を入れる建築会社の話も聞いたりしていたので、塔状比が高いこともあり、①大きな地震が来た際、最上階でも、ひどい横揺れが起こらない家。②手抜き等がない様に建ててもらいたい。という点を中心に、建築アドバイザーを雇い、耐震基準を２にしたらどうかということと、住宅性能評価を取得したらどうかという事で、細かく取得項目のアドバイスをいただきました。
今回、費用を減らすという事で、大きい金額の変更として以下を打診されています。
①耐震等級を２→１にする。 －900万程度
②断熱等級を４→３相当にする －300万程度
（硬質ウレタンフォーム吹付（t＝20,40,45,60）→（壁・梁 t=20、最上階天井 t=35)）
教えていただきたい内容は、
①この塔状比で、耐震等級１で大丈夫なのか？（何をもって大丈夫か？というのはあるかもしれませんが、3.11程度の地震で、家中の物が倒れてしまうという感じでは困るので･･･｡1.5でも増やした方がいいのか？）ただ、６までは、普通に１で建てていると建築会社には言われています。
耐震等級1でも1.5でも性能評価は1だと言われたが、どちらの場合も取った方がよいのか？（分譲以外で取っている建物はほとんどないと言われています。）
②断熱について少し調べたところ、2025年4月に等級4が義務化されるとネットに書いてありましたが、断熱等級を下げてしまって大丈夫なのか？
③そもそも、住宅性能評価は、取った方が良いのか？
という点になります。
建築会社は、グループの中で建築部門はそんなに大きくない様ですが、大手グループの会社なので、信用は出来ると思っております。
建築にお詳しい方にアドバイスをいただけたらと思っております。
素人の為、内容わかりづらい点も多いかと思いますが、どうぞよろしくお願いいたします。
補足をさせていただきます。
賃貸併用住宅という事で、こちらの最上階に自身も居住予定です。
勝手ですが、あまり、価格を重視しすぎて、自分が苦労するのも嫌なので、妥協しない方が良い点は、そのままでがんばろうかと思っております。
どうぞよろしくお願いいたします。
質問日時：
2023/2/22 14:21:20
解決済み
解決日時：
2023/2/26 14:38:37
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 119 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/2/26 14:38:37
先の回答者の〇〇の父さん、もっともらしい事を書いていますが、専門家ではなく支離滅裂なので無視して下さいね。住宅で11階のS造なんかあり得ないし。
さて。
①各デベロッパー(三井、住友、三菱、野村、東急等)の分譲マンションの耐震等級はグレードに関係なく全て1です。
耐震等級2にするとコストが高くなり売れないからです。つまり、日本の国民は耐震性能を上げるよりもコストを優先させているということですね。
塔状比が4を超えると地震カの割増とか隅柱の2方向応力の検討などが必要になるので、耐震等級2だと設計できないかもしれません。設計できても柱梁が大きく、使い勝手の悪い不経済な建物になるでしょう。
最上階での揺れや家具の転倒等を心配されているのであれば、免震(免振ではありませんよ)構造にするしかありませんが、間違いなくコストアップになります。ただし、耐震等級2相当にできます。
〈耐震等級1でも1.5でも性能評価は1だと言われたが、どちらの場合も取った方がよいのか？
→仰っている意味がよくわからないのですが、耐震等級2は耐震等級1の1.25倍です。1.5倍は耐震等級3です。また、性能評価とは何でしょう？
もう少し言葉を整理していただけると、もっと的確なアドバイスができるかと。
②断熱は専門外なので他の人に任せます。
③住宅性能評価は、賃貸物件では取る必要ありません。
それにしても敷地40坪ということは、柱が4本ですね。柱4本で塔状比4.74だと、かなり無理な設計ですね。
さて。
①各デベロッパー(三井、住友、三菱、野村、東急等)の分譲マンションの耐震等級はグレードに関係なく全て1です。
耐震等級2にするとコストが高くなり売れないからです。つまり、日本の国民は耐震性能を上げるよりもコストを優先させているということですね。
塔状比が4を超えると地震カの割増とか隅柱の2方向応力の検討などが必要になるので、耐震等級2だと設計できないかもしれません。設計できても柱梁が大きく、使い勝手の悪い不経済な建物になるでしょう。
最上階での揺れや家具の転倒等を心配されているのであれば、免震(免振ではありませんよ)構造にするしかありませんが、間違いなくコストアップになります。ただし、耐震等級2相当にできます。
〈耐震等級1でも1.5でも性能評価は1だと言われたが、どちらの場合も取った方がよいのか？
→仰っている意味がよくわからないのですが、耐震等級2は耐震等級1の1.25倍です。1.5倍は耐震等級3です。また、性能評価とは何でしょう？
もう少し言葉を整理していただけると、もっと的確なアドバイスができるかと。
②断熱は専門外なので他の人に任せます。
③住宅性能評価は、賃貸物件では取る必要ありません。
それにしても敷地40坪ということは、柱が4本ですね。柱4本で塔状比4.74だと、かなり無理な設計ですね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/2/26 14:38:37
ご回答をいただいた皆様ありがとうございました。
RC造は決定しているため、RCに関してアドバイスをいただきました、gol********様のご回答をベストアンサーにさせていただきました。
どうもありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2023/2/22 17:44:50
①、質問とする建物は、商業地域内であれば道路幅員×1.50の斜線
制限以下するか、道路側上部まで一部後退し緩和を受ける必要です。
建物の構造はR,C構造では、柱や梁の断面が過大となり不向きです。
故に鉄骨構造11階の耐火建築建物が望ましいです。大地震でも主要
構造の最低基準の安全率は1.00以上で倒壊なく最低避難は求めます。
地下免振装置や上階に制振装置は、予算の次第で安全率と同様です。
次に、現在でも300㎡以上の建物には省エネ基準法が適用が必要です。
それ以下の住宅は2027年から適用なだけです。総て性能等級は望ま
しいが、予算もあります。予算内での設計事務所は貴方様の味方です。
制限以下するか、道路側上部まで一部後退し緩和を受ける必要です。
建物の構造はR,C構造では、柱や梁の断面が過大となり不向きです。
故に鉄骨構造11階の耐火建築建物が望ましいです。大地震でも主要
構造の最低基準の安全率は1.00以上で倒壊なく最低避難は求めます。
地下免振装置や上階に制振装置は、予算の次第で安全率と同様です。
次に、現在でも300㎡以上の建物には省エネ基準法が適用が必要です。
それ以下の住宅は2027年から適用なだけです。総て性能等級は望ま
しいが、予算もあります。予算内での設計事務所は貴方様の味方です。
A
回答日時：
2023/2/22 15:19:36
＞①この塔状比で、耐震等級１で大丈夫なのか？（何をもって大丈夫か？というのはあるかもしれませんが、3.11程度の地震で、家中の物が倒れてしまうという感じでは困るので･･･｡1.5でも増やした方がいいのか？）ただ、６までは、普通に１で建てていると建築会社には言われています。
家の中のものが倒れるかどうかは、家の中の家具が固定されてるかどうかなので、話が違うと思います。
1でだめなら、2でも同じです。
倒壊するかどうかの視点で、1でも2でも大丈夫というだけです。
＞②断熱について少し調べたところ、2025年4月に等級4が義務化されるとネットに書いてありましたが、断熱等級を下げてしまって大丈夫なのか？
大丈夫です。
そもそも省エネの等級4を取る理由は地球のエネルギー消費の削減が目的なので、断熱が弱いならその分空調入れれば効きます。どうせ負担は居住者なので、関係ないと思います。まして断熱の量を気にして賃貸借りる人もいないです。
＞③そもそも、住宅性能評価は、取った方が良いのか？
その建物を将来売る気なら取った方がいいと思います。
そうじゃないなら不要です。
で、とるなら、建設住宅性能評価までとらないと意味がないですが、結構金書かかると思います。
家の中のものが倒れるかどうかは、家の中の家具が固定されてるかどうかなので、話が違うと思います。
1でだめなら、2でも同じです。
倒壊するかどうかの視点で、1でも2でも大丈夫というだけです。
＞②断熱について少し調べたところ、2025年4月に等級4が義務化されるとネットに書いてありましたが、断熱等級を下げてしまって大丈夫なのか？
大丈夫です。
そもそも省エネの等級4を取る理由は地球のエネルギー消費の削減が目的なので、断熱が弱いならその分空調入れれば効きます。どうせ負担は居住者なので、関係ないと思います。まして断熱の量を気にして賃貸借りる人もいないです。
＞③そもそも、住宅性能評価は、取った方が良いのか？
その建物を将来売る気なら取った方がいいと思います。
そうじゃないなら不要です。
で、とるなら、建設住宅性能評価までとらないと意味がないですが、結構金書かかると思います。
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