教えて！住まいの先生

Question

Q 市街化調整区域の老朽化住宅についてこのことについて、今後のアドバイスをお願いします。ちなみに現地は区画整理予定地でしたが、10年ほど前に区画整理は中止。市街化調整区域のままです。

【これまでの状況】
1 25年ほど前に土地と住宅を購入。
2 私に土地と住宅を売った人がそのまま住み続け、私に家賃を払っている。
3 住宅は築60年。
4 居住者は80代と60代の親子２人。おそらく世帯年収は200～300万円くらい。
5 家賃は３万円。
6 近隣まで、区画整理が完了。貸家から自転車で５分の距離にイオン、ヤマダ電機等のお店がたくさんある。
6 最近居住者から「トイレを洋式にしたい。風呂のタイルがはがれてきた。外壁（木の板）の一部がはがれてきた。雨どいが壊れた。」等、修理の依頼有り。

【今後の案】
1 居住者から連絡のあった修理をする（80代の居住者は介護認定を受けているので、介護保険の住宅改修は使えそう）。
2 大規模リフォームをするか、立て替える。居住者には退去費用を支払い、家賃を高くして新たな買い手を探す。
ただ、昔からの居住者ではない私が、市街化調整区域に新築住宅の建築申請が出来るのか？現居住者のための住宅なら私の名前でも建築申請が出来るのか？
3 住宅を取り壊して、土地の買い手を探す。
4 住宅を取り壊して、人に貸す。
5 住宅を取り壊して、資材置き場やトランクルームの用地にする。

補足

役所で聞いてきました。以下のとおりでした。
　①建て替えは、前の所有者（現居住者）が再度所有者にならないと出来ない。
　②現居住者の退去後、賃貸物件としての届け出があれば、別な人に貸すことは出来る。

質問日時： 2023/11/26 20:32:39 解決済み解決日時： 2023/12/9 01:32:17
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Answer 1 · 2023-12-09T01:32:17.000+09:00

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2023/12/9 01:32:17

まずは条件を確認してください。

１．居住者との賃貸契約はどうなっていますか？
定期借地なのか、普通借地かによって契約期間が違います。
契約期間の定めがない場合は３０年契約です。
平成４年８月１日より前に契約したか、後に契約したかも大事です。

２．市街化調整区域の建築制限について
建物を建てるときはもちろんのこと、建て替えや中古住宅を購入して、増改築・リノベーションをする場合にも、基本的に自治体に開発許可を受けなくてはなりません。
どんな建築ができるのか事前に自治体の担当部署に確認してみてください。

その２点が分からないと回答のしようがありません。

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質問した人からのコメント

回答日時： 2023/12/9 01:32:17

私の質問に的確に答えていただきました。
参考になりました。
ありがとうございました。

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