教えて！住まいの先生
Q 建築条件付土地の契約解除について質問です。 無知なまま契約してしまった私も悪いのですが、質問させて頂きたいのでご協力お願いします。 時系列 昨年（2023年）10月頃に土地探し ↓
11月半ば頃
ネットで検索して気になった土地があったので、問い合わせて直接現場視察。
値引きしてくれたり、場所も有りかなと思い、そのまま事務所に行って契約。
（契約書の種類:不動産売買契約書、重要事項説明書、建設工事請負契約書）
その際に手付金30万支払い。
↓
12月〜
間取りの打ち合わせ開始
話が進展せず、担当者と妻との相性も悪い？ので、現在（3月26日）もまだ間取りの打ち合わせ中。
今の悩みとしては、今のまま建てても、大した家にならず（標準仕様が低すぎて泣けます。。断熱等級3ぐらいの寒い家。。）契約を解除したいと思ってます。
無知のまま契約してしまった私が愚かでした。。
昨日担当の方に契約の解除を出来ないのか？と連絡し、今日担当の方が話を聞きにきてくれました。
その方によると、契約履行の着手をしてるので手付けによる解除はできません。違約金の売買代金の20パー支払いになってしまいます。との事でした。
契約の履行とは何ですか？と聞くと、契約書も交わして、ローンの審査も通したので、、と言われました。
ちなみにローンについては仮審査のみで本申込はまだです。
この場合でも手付け放棄による解除は出来ないのでしょうか？？
一応契約書内容も記載しておきます。
契約書内容
契約解除時に関する事項
1.当事者の一方が契約履行に着手するまでは、買い主は手付け放棄し、売主はその倍額を償還して契約を解除出来る。
2.当事者の一方が契約条項の違反又は契約不履行の場合、相手方は契約を解除出来る。
3.本物件の所有権移転および引渡前に・・・（省略）
損害賠償の予定又は違約金に関する事項
契約違反による解除に伴う損害賠償の額またはその違約金→売買代金20%
説明が下手くそで長文ですが、宜しくお願いします。
補足
ネットで検索して気になった土地があったので、問い合わせて直接現場視察。
値引きしてくれたり、場所も有りかなと思い、そのまま事務所に行って契約。
（契約書の種類:不動産売買契約書、重要事項説明書、建設工事請負契約書）
その際に手付金30万支払い。
↓
12月〜
間取りの打ち合わせ開始
話が進展せず、担当者と妻との相性も悪い？ので、現在（3月26日）もまだ間取りの打ち合わせ中。
今の悩みとしては、今のまま建てても、大した家にならず（標準仕様が低すぎて泣けます。。断熱等級3ぐらいの寒い家。。）契約を解除したいと思ってます。
無知のまま契約してしまった私が愚かでした。。
昨日担当の方に契約の解除を出来ないのか？と連絡し、今日担当の方が話を聞きにきてくれました。
その方によると、契約履行の着手をしてるので手付けによる解除はできません。違約金の売買代金の20パー支払いになってしまいます。との事でした。
契約の履行とは何ですか？と聞くと、契約書も交わして、ローンの審査も通したので、、と言われました。
ちなみにローンについては仮審査のみで本申込はまだです。
この場合でも手付け放棄による解除は出来ないのでしょうか？？
一応契約書内容も記載しておきます。
契約書内容
契約解除時に関する事項
1.当事者の一方が契約履行に着手するまでは、買い主は手付け放棄し、売主はその倍額を償還して契約を解除出来る。
2.当事者の一方が契約条項の違反又は契約不履行の場合、相手方は契約を解除出来る。
3.本物件の所有権移転および引渡前に・・・（省略）
損害賠償の予定又は違約金に関する事項
契約違反による解除に伴う損害賠償の額またはその違約金→売買代金20%
説明が下手くそで長文ですが、宜しくお願いします。
補足
今日の会話で、違約金はとてもではないですが払えないので、担当者の変更をしてもらいました。
予算の問題もあり、家のグレードを上げれないのも問題です。。
このまま後悔して建てるのも辛いので解除出来ないかなと思った次第です。
回答
9 件中、1～9件を表示
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A
回答日時：
2024/4/2 17:36:52
一般論として、建築条件付きの土地を契約して、建物の設計打ち合わせに着手している時点で、「履行に着手している状態」と言えますので、手付け放棄で解約することは難しいですね。
違約金がいくらが妥当なのかを争わないよう、売買代金の20%としているので、売主側に、600万円の立証責任はありません。
裁判所で争う場合、あなたが売主の損害を立証しなければなりませんが、売主もあなたと契約して既に5ヶ月が経過しており、土地代の支払い利息や、他の顧客との交渉機会の逸失損害、金融緩和政策の転換、物価上昇など諸々の損害が考えられるので、あなたが裁判で勝てる可能性は低いと思います。
全面的に争う姿勢は損するだけなので、違約金の値切り交渉に持っていくのが得策でしょう。要は話し合いによる解決です。
あなたが下手に出ないと、売主側が逆に、あなたが債務履行妨害をしていると訴えて来ますよ。
違約金がいくらが妥当なのかを争わないよう、売買代金の20%としているので、売主側に、600万円の立証責任はありません。
裁判所で争う場合、あなたが売主の損害を立証しなければなりませんが、売主もあなたと契約して既に5ヶ月が経過しており、土地代の支払い利息や、他の顧客との交渉機会の逸失損害、金融緩和政策の転換、物価上昇など諸々の損害が考えられるので、あなたが裁判で勝てる可能性は低いと思います。
全面的に争う姿勢は損するだけなので、違約金の値切り交渉に持っていくのが得策でしょう。要は話し合いによる解決です。
あなたが下手に出ないと、売主側が逆に、あなたが債務履行妨害をしていると訴えて来ますよ。
A
回答日時：
2024/3/27 11:33:52
＊解約は可能ですが、解約金は必要です。契約書の内容熟知、重要性再認識してください。
A
回答日時：
2024/3/27 10:08:01
A
回答日時：
2024/3/27 08:56:55
建築条件付土地売買契約なら「〇か月以内に建築条件が成就しない場合においては、土地売買契約は解除され、かつ、土地購入者から受領した金銭は、名目のいかんにかかわらず、全て遅滞なく返還する」という説明がなかったですかねえ
A
回答日時：
2024/3/27 07:50:52
間取りに関する打合せを行っているので着手している状況に変わりはないかと思います。その担当者の説明は下手ですが。
担当者が変わればあなたの予算で好きな建物がたつわけではないし、多分そもそもの予算設定に問題があります。
担当者が変わればあなたの予算で好きな建物がたつわけではないし、多分そもそもの予算設定に問題があります。
A
回答日時：
2024/3/27 07:35:18
とにかくまずは全ての行為をストップさせましょう。
そして契約履行の着手が何をさすのか、専門家に確認しましょう。
一般的には、
・買主の希望に応じて土地の分筆登記をしたとき（もともと分筆して販売する予定で、買主の希望とは関係なく当初の予定どおりに分筆したときは履行の着手になりません）
・買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着手したりしたとき
・売買物件の一部を引き渡したとき
・買主の事情で先行登記（物件の引き渡し前に所有権移転登記を済ませること）をしたとき
・売買物件の引き渡しと所有権移転登記（最終的な履行）
お話の感じでは、まだ準備行為のように思います。
ローンの申し込みは「契約履行の着手」ではないです。
そして契約履行の着手が何をさすのか、専門家に確認しましょう。
一般的には、
・買主の希望に応じて土地の分筆登記をしたとき（もともと分筆して販売する予定で、買主の希望とは関係なく当初の予定どおりに分筆したときは履行の着手になりません）
・買主の希望に応じて建築材料の発注をしたり、建築工事に着手したりしたとき
・売買物件の一部を引き渡したとき
・買主の事情で先行登記（物件の引き渡し前に所有権移転登記を済ませること）をしたとき
・売買物件の引き渡しと所有権移転登記（最終的な履行）
お話の感じでは、まだ準備行為のように思います。
ローンの申し込みは「契約履行の着手」ではないです。
A
回答日時：
2024/3/27 05:34:28
断熱等級3って2025年からは建築することすら出来ない建物ですよ！
そもそもの予算はどれくらいなんでしょうか？
建物代だけで2500万円あれば最低限の家は建つと思います。
そもそもの予算がそれ以下であれば難しいかもしれませんが、断熱等級3は無いです。
超ローコスト住宅でも断熱等級は4ですよ
そもそもの予算はどれくらいなんでしょうか？
建物代だけで2500万円あれば最低限の家は建つと思います。
そもそもの予算がそれ以下であれば難しいかもしれませんが、断熱等級3は無いです。
超ローコスト住宅でも断熱等級は4ですよ
A
回答日時：
2024/3/26 23:39:23
まず、相性の悪い担当者を変えてもらったらどうですか？
大した家にならないのは、担当者のせいだけとは思えません。予算の問題なのでは？予算が低いために断熱性能を上げられないとかでは無いのですか？さすがに相性が悪くても、家の安価が上がるような要望をスルーするほど馬鹿な担当者はいないかと思うので。
大した家にならないのは、担当者のせいだけとは思えません。予算の問題なのでは？予算が低いために断熱性能を上げられないとかでは無いのですか？さすがに相性が悪くても、家の安価が上がるような要望をスルーするほど馬鹿な担当者はいないかと思うので。
A
回答日時：
2024/3/26 23:29:40
契約書の内容によりますが、一般的には契約履行に着手したとは、契約に基づいて具体的な行動を開始した状態を指します。間取りの打ち合わせを開始したことは契約履行の着手と見なされる可能性があります。
契約書に記載されている「契約履行に着手するまでは、買い主は手付け放棄し、売主はその倍額を償還して契約を解除出来る」という条項については、契約履行に着手していない場合に限ります。
ただし、具体的な解釈は契約内容や事情によりますので、専門家（弁護士や不動産コンサルタント等）に相談することをお勧めします。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
契約書に記載されている「契約履行に着手するまでは、買い主は手付け放棄し、売主はその倍額を償還して契約を解除出来る」という条項については、契約履行に着手していない場合に限ります。
ただし、具体的な解釈は契約内容や事情によりますので、専門家（弁護士や不動産コンサルタント等）に相談することをお勧めします。
※この回答はOpenAIのGPT-4で作成されており、最新の情報や完全な正確性等を保証するものではありません。
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