教えて！住まいの先生
Q 6300万円マンション購入の資金計画について。 次の条件で新築マンション購入を検討しております。資金計画についてアドバイスを頂戴したく投稿いたします。
（問題ない、無理、こんなリスクがある等）
月額の住宅費が現状比で大きく増加しますがシミュレーションでは問題ありません。資金計画上何らかの見落としがないか懸念しています。
共働き経験ある先輩方等よりアドバイスを頂けたらと思います。
■家族構成
夫30歳、妻29歳、子1歳、2年後にもう一人予定。計4人。
■物件
・横浜近郊エリア（横浜まで１５分程度）
・駅徒歩5分
・200戸以上の中規模マンション
・物件価格6300万円（８０㎡、３LDK）
■資金計画
＜所得見込み＞
・現在の貯蓄1300万円
・夫30歳 年収７００万円（40歳付近で１２００万円まで上昇後固定、55歳以降50％。60歳から無職。退職金4000万）、全国転勤ある金融機関勤め。
・妻29歳 年収４５０万円（1年は育休取得で半額に。当初7年は時短勤務で8割掛け、退職金2000万円）、正規公務員。
＜支出見込み＞
・頭金500万円
・諸経費300万円は親より譲渡
・ローン金額5850万円（全期間固定1.8％（引き渡しが1年後であり足元より保守的に設定））
・毎月の返済額（ローン、管理費・修繕積立金等（増加込）、固定資産税、ローン控除考慮）
当初10年間：18.5万～20万円まで徐々に増加
10年経過後：25万円でほぼ固定
・他に駐車場月2万円
■シミュレーション結果
・当初5年間は貯蓄額が1年目：800万→5年目：1200万程度
・40歳時点：2500万円
・60歳時点：8000万円
・子どもは中学以降私立。大学院修士まで。
・教育費除いて生活費月30万円（以後１％ずつ上昇） ※現状は20万くらいで生活
・車1台（国産車250万円、12年周期で買い替え）
■リスク
・共働きを前提としている点
→何らかの事情で共働き不可の場合は、物件売却の上、賃貸に切り替える。（家賃補助6万円有り）
・引き渡しまでの条件変化
→できるだけ手付金を少額とするよう交渉します。
■その他
同一物件内で物件価格5500万円の第2候補（部屋の立地（騒音の懸念される道路に面している、５平米狭い）もありますが、共働きの前提が崩れた場合には結果は同じであり（売却検討が必要）、どうせ買うなら共働きを前提とした第1候補6300万円でよいと考えています。
月額の住宅費が現状比で大きく増加しますがシミュレーションでは問題ありません。資金計画上何らかの見落としがないか懸念しています。
共働き経験ある先輩方等よりアドバイスを頂けたらと思います。
■家族構成
夫30歳、妻29歳、子1歳、2年後にもう一人予定。計4人。
■物件
・横浜近郊エリア（横浜まで１５分程度）
・駅徒歩5分
・200戸以上の中規模マンション
・物件価格6300万円（８０㎡、３LDK）
■資金計画
＜所得見込み＞
・現在の貯蓄1300万円
・夫30歳 年収７００万円（40歳付近で１２００万円まで上昇後固定、55歳以降50％。60歳から無職。退職金4000万）、全国転勤ある金融機関勤め。
・妻29歳 年収４５０万円（1年は育休取得で半額に。当初7年は時短勤務で8割掛け、退職金2000万円）、正規公務員。
＜支出見込み＞
・頭金500万円
・諸経費300万円は親より譲渡
・ローン金額5850万円（全期間固定1.8％（引き渡しが1年後であり足元より保守的に設定））
・毎月の返済額（ローン、管理費・修繕積立金等（増加込）、固定資産税、ローン控除考慮）
当初10年間：18.5万～20万円まで徐々に増加
10年経過後：25万円でほぼ固定
・他に駐車場月2万円
■シミュレーション結果
・当初5年間は貯蓄額が1年目：800万→5年目：1200万程度
・40歳時点：2500万円
・60歳時点：8000万円
・子どもは中学以降私立。大学院修士まで。
・教育費除いて生活費月30万円（以後１％ずつ上昇） ※現状は20万くらいで生活
・車1台（国産車250万円、12年周期で買い替え）
■リスク
・共働きを前提としている点
→何らかの事情で共働き不可の場合は、物件売却の上、賃貸に切り替える。（家賃補助6万円有り）
・引き渡しまでの条件変化
→できるだけ手付金を少額とするよう交渉します。
■その他
同一物件内で物件価格5500万円の第2候補（部屋の立地（騒音の懸念される道路に面している、５平米狭い）もありますが、共働きの前提が崩れた場合には結果は同じであり（売却検討が必要）、どうせ買うなら共働きを前提とした第1候補6300万円でよいと考えています。
質問日時：
2016/7/28 07:17:10
解決済み
解決日時：
2016/8/12 03:37:52
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 1056 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/8/12 03:37:52
共働き前提で家を買うなら、家の購入は欲しい子供の数を産み終えて復職してからというのが基本だと思います。
２年後、復職ができなかった場合は手放すとのことですが、諸費用や売買手数料引越し費用等々、かなり損をすることになると思います。
また、金融機関にお勤めなら、オリンピックが終わった後、かならず景気が落ち込むことはご存知だと思います。
奥様が、第二子を出産して復職した後、第一子の小学校入学直前というのは、ライフプラン的にもベストタイミングだと思うのですが・・・今、急ぐ必要があるのでしょうか？？？
共働きなら大丈夫なんじゃないかと思います。
あとのリスクは質問者様の転勤（単身赴任）でしょうか。
奥様は横浜に残るとしても、居を２つ構えると言うことは生活費もぐっと上がります。
家事育児の負担を有償で外部に委託する必要も出るでしょうし。
２年後、復職ができなかった場合は手放すとのことですが、諸費用や売買手数料引越し費用等々、かなり損をすることになると思います。
また、金融機関にお勤めなら、オリンピックが終わった後、かならず景気が落ち込むことはご存知だと思います。
奥様が、第二子を出産して復職した後、第一子の小学校入学直前というのは、ライフプラン的にもベストタイミングだと思うのですが・・・今、急ぐ必要があるのでしょうか？？？
共働きなら大丈夫なんじゃないかと思います。
あとのリスクは質問者様の転勤（単身赴任）でしょうか。
奥様は横浜に残るとしても、居を２つ構えると言うことは生活費もぐっと上がります。
家事育児の負担を有償で外部に委託する必要も出るでしょうし。
回答
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A
回答日時：
2016/8/4 19:05:42
売る時5000万以上の買い手が簡単に見つかるかが疑問です。
みなとみらい地区のタワーマンションならすぐ売れるって聞きました。
駅にブランド力があるか、高年収の住民がいるか
中途半端な値段も気になるなあ
予想ではゴミゴミした下町の中のマンションに思えます。
みなとみらい地区のタワーマンションならすぐ売れるって聞きました。
駅にブランド力があるか、高年収の住民がいるか
中途半端な値段も気になるなあ
予想ではゴミゴミした下町の中のマンションに思えます。
A
回答日時：
2016/8/2 13:28:47
銀行員と公務員。最強部類の属性ですね。
合算年収1150万で融資希望5850万は、融資可決でしょう。
よくいるんですよ、こういう人達。
高年収が故に高価格物件を買ってしまって、
貯金が無いとか、カードローンを使っているとか。
この掲示板でもよく出てくるよ。
あなたがたも、そうならなければいいが。
まあよく返済のことも考えて。
合算年収1150万で融資希望5850万は、融資可決でしょう。
よくいるんですよ、こういう人達。
高年収が故に高価格物件を買ってしまって、
貯金が無いとか、カードローンを使っているとか。
この掲示板でもよく出てくるよ。
あなたがたも、そうならなければいいが。
まあよく返済のことも考えて。
A
回答日時：
2016/7/29 06:29:07
世帯年収の割には貯蓄額が少ないので、浪費家の傾向があるように感じます。
家賃補助があるなら、安い賃貸物件に長期で住まわれることをお勧めします。
そしてその間にできるだけ貯金をしましょう。
本気で貯める気があるなら、４０歳時点で６０００万円程度の貯金ができるので、ほぼ一括での購入も可能だと思われます。
不動産を所有するリスクを考えると、綱渡りの計画に感じます。
私はリスク軽減のために、賃貸派としての意見となります。
不動産は売却を検討しても、希望の価格ですぐ売却できるわけではありません。
賃貸に出しても、借主がすぐ見つかるわけではありません。
月々の修繕積立費では積み立て不足で、１０年、２０年の大規模修繕時に数百万円の追加費用が発生する可能性があります。
近隣住民問題が発生しても、引っ越すことができません。
私はマイホームに執着はありませんが、仮に購入するとしても、一括で購入できる資金を貯めてから購入する予定です。
住宅ローン減税を受けるためにローンを組むかもしれませんが、控除が無くなったら一括返済できる程度の経済的余裕は保持し続けます。
またご希望の物件は、現在の時点で中古売却相場はどの程度なのでしょうか？
購入予定の不動産屋に確認するのではなく、客観的な実質相場の事です。
新築なのでしたら、新築プレミアムで購入した瞬間に２割程度の資産価値の下落を考慮してください。
あと気がかりなのですが、６０歳時点で８０００万円の資産ですと老後破綻の可能性があります。
状況は異なりますが、質問者様より世帯年収の少ない私の場合は、単身なら６５歳時点で１億円の資産、夫婦２人なら１．５億円の資産を目標に資産形成をしています。
家賃補助があるなら、安い賃貸物件に長期で住まわれることをお勧めします。
そしてその間にできるだけ貯金をしましょう。
本気で貯める気があるなら、４０歳時点で６０００万円程度の貯金ができるので、ほぼ一括での購入も可能だと思われます。
不動産を所有するリスクを考えると、綱渡りの計画に感じます。
私はリスク軽減のために、賃貸派としての意見となります。
不動産は売却を検討しても、希望の価格ですぐ売却できるわけではありません。
賃貸に出しても、借主がすぐ見つかるわけではありません。
月々の修繕積立費では積み立て不足で、１０年、２０年の大規模修繕時に数百万円の追加費用が発生する可能性があります。
近隣住民問題が発生しても、引っ越すことができません。
私はマイホームに執着はありませんが、仮に購入するとしても、一括で購入できる資金を貯めてから購入する予定です。
住宅ローン減税を受けるためにローンを組むかもしれませんが、控除が無くなったら一括返済できる程度の経済的余裕は保持し続けます。
またご希望の物件は、現在の時点で中古売却相場はどの程度なのでしょうか？
購入予定の不動産屋に確認するのではなく、客観的な実質相場の事です。
新築なのでしたら、新築プレミアムで購入した瞬間に２割程度の資産価値の下落を考慮してください。
あと気がかりなのですが、６０歳時点で８０００万円の資産ですと老後破綻の可能性があります。
状況は異なりますが、質問者様より世帯年収の少ない私の場合は、単身なら６５歳時点で１億円の資産、夫婦２人なら１．５億円の資産を目標に資産形成をしています。
A
回答日時：
2016/7/28 14:42:36
一見 まともそうな条件提示だけど 実に釣りっぽいｗ 欲しければ買えばいいと思うよ。私は２２００万でひぃひぃ言ってましたけど
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