教えて！住まいの先生
Q 中古物件の購入について。 ４人家族です。(夫27歳、妻30歳、子が年長と年少) 戸建ての中古住宅の購入についてお聞かせ下さい。
主人の実家が工務店ですので、当初は土地を購入して注文住宅を建てる予定でした。が、希望エリアに(子どもの学区内)良い土地がなかなかありません。
というのも、平成になるかならないかの頃に大規模に分譲されたエリアですので、その頃からずっとお住まいになっている方や、引っ越されていても建物がまだまだ住める物件のため、更地というのが全くといっていいほどありません。
また、いわゆる閑静な住宅街というエリアで、住宅周辺は静かですが少しいけば商業施設も充実している人気エリアです。
そこで、中古物件を購入してリフォームするという選択肢も考えるようになりました。
最近、ひとつ気になる物件をみつけました。
価格は2,800万
・土地124坪
・建物面積56坪
・木造２階建て4LDK築24年
・建ぺい率50容積率80第一種低層住居専用
・大型カーポート2台分付
・接道南東 12m 公道
・目の前が公園
(ここはプラスポイントと考えています。子どもが小さいですし、雪国ですので冬は雪捨て場になります)
・平坦
・ハザードマップで洪水の可能性ほぼナシ、浸水実績もナシ
・近くの道路が、主要幹線道路へつなげる計画がされている
・隣がパン屋さんで、反対隣は洋食屋さん(どちらも住宅兼店舗の小さなお店)
この辺の土地の価格相場は坪18～9万です。
土地相場からいくと、土地だけで安くても2,200万はしますので、とても魅力的だなと思っています。
現時点でこれ以外の情報がわからないのでなんとも言えないのですが・・・。
私には良い点しかみえてきません。
主人の実家が工務店ですので、建物そのものの良し悪しはそこで判断してもらうとして、その他に気を付けてみるべき点はありますでしょうか。
購入後はリフォームが必要な部分はリフォームし、子どもたちが巣立てば取り壊して小さな平屋にすることも考えています。
というのも、平成になるかならないかの頃に大規模に分譲されたエリアですので、その頃からずっとお住まいになっている方や、引っ越されていても建物がまだまだ住める物件のため、更地というのが全くといっていいほどありません。
また、いわゆる閑静な住宅街というエリアで、住宅周辺は静かですが少しいけば商業施設も充実している人気エリアです。
そこで、中古物件を購入してリフォームするという選択肢も考えるようになりました。
最近、ひとつ気になる物件をみつけました。
価格は2,800万
・土地124坪
・建物面積56坪
・木造２階建て4LDK築24年
・建ぺい率50容積率80第一種低層住居専用
・大型カーポート2台分付
・接道南東 12m 公道
・目の前が公園
(ここはプラスポイントと考えています。子どもが小さいですし、雪国ですので冬は雪捨て場になります)
・平坦
・ハザードマップで洪水の可能性ほぼナシ、浸水実績もナシ
・近くの道路が、主要幹線道路へつなげる計画がされている
・隣がパン屋さんで、反対隣は洋食屋さん(どちらも住宅兼店舗の小さなお店)
この辺の土地の価格相場は坪18～9万です。
土地相場からいくと、土地だけで安くても2,200万はしますので、とても魅力的だなと思っています。
現時点でこれ以外の情報がわからないのでなんとも言えないのですが・・・。
私には良い点しかみえてきません。
主人の実家が工務店ですので、建物そのものの良し悪しはそこで判断してもらうとして、その他に気を付けてみるべき点はありますでしょうか。
購入後はリフォームが必要な部分はリフォームし、子どもたちが巣立てば取り壊して小さな平屋にすることも考えています。
質問日時：
2018/8/21 10:31:39
解決済み
解決日時：
2018/8/26 07:15:46
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 547 ｜ お礼： 500枚
共感した： 0 この質問が不快なら
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 547 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2018/8/26 07:15:46
魅力的ですが、ちょっと広すぎますね・・・。もうちょっと手狭で低価格なら文句なしって思います。
あと欠点は築20年を過ぎているため住宅ローン減税を受けられないことです。20年以内なら、ローンの１０％が控除され、年末に何十万円か返ってきます。これができないのが残念です。
お子さんがもう1年生になられる直前ですから、校区を変えるのは今のうち。その選択はないのなら、まだ賃貸でも良いのでは？
本当にゆったりしたお家ですね、おじいちゃんおばあちゃんと同居しようと思えばできるのでは？関係が良好なら。。。
うちは中古をリフォームして住んでますが、なかなか新築では買えないような立派な家です、でも安かったです。
まだまだ日本は新築信仰が根強いと思いますが、少子高齢化で中古住宅が余ってくるのが大きな問題となっています。
今後政府が中古住宅購入に支援政策を出してくれるのでは・・・？と見ています。
もうちょっと待って、別の中古物件を探してみるのも良いかもしれませんね。続々出てくるかも。
あと欠点は築20年を過ぎているため住宅ローン減税を受けられないことです。20年以内なら、ローンの１０％が控除され、年末に何十万円か返ってきます。これができないのが残念です。
お子さんがもう1年生になられる直前ですから、校区を変えるのは今のうち。その選択はないのなら、まだ賃貸でも良いのでは？
本当にゆったりしたお家ですね、おじいちゃんおばあちゃんと同居しようと思えばできるのでは？関係が良好なら。。。
うちは中古をリフォームして住んでますが、なかなか新築では買えないような立派な家です、でも安かったです。
まだまだ日本は新築信仰が根強いと思いますが、少子高齢化で中古住宅が余ってくるのが大きな問題となっています。
今後政府が中古住宅購入に支援政策を出してくれるのでは・・・？と見ています。
もうちょっと待って、別の中古物件を探してみるのも良いかもしれませんね。続々出てくるかも。
回答
5 件中、1～5件を表示
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A
回答日時：
2018/8/21 11:54:39
回答いたします。東京練馬で建築と不動産業をやっています。
空き家バンクというサイトをご存知でしょうか？
国土交通省が全国にある820万戸の空き家の再利用をすすめています。
どの地区でも供給過剰になった空家の再利用で不動産業者にインスペクション(建物状況調査)を義務付けが今年４月から始まっております。
空き家を借りてリノベーションするという手法をご存知ですか？
スケルトン賃貸と言います。住宅経費をかけすぎると生活費や教育費にお金が回らなくなる社会です。
生涯賃金から逆算して1／3以内で住める家を探すべきです。
子供さんの将来を最優先に検討されてはいかがでしょうか？
世の中には賃貸と分譲しかありませんが、私どもは空家の内装部分だけ所有しスケルトン部分は借りるという手法でリノベーションしています。検討する価値は十分にあります。
あと国はDIY賃貸というマニュアルを作っているので国土交通省のホームページからダウンロードしてみてください。
ますます人口減少社会で家が余ります。無理して購入しても人口減少社会では将来売却できる保証がありません。現に８２０万戸も空き家があるのですから…
空き家バンクというサイトをご存知でしょうか？
国土交通省が全国にある820万戸の空き家の再利用をすすめています。
どの地区でも供給過剰になった空家の再利用で不動産業者にインスペクション(建物状況調査)を義務付けが今年４月から始まっております。
空き家を借りてリノベーションするという手法をご存知ですか？
スケルトン賃貸と言います。住宅経費をかけすぎると生活費や教育費にお金が回らなくなる社会です。
生涯賃金から逆算して1／3以内で住める家を探すべきです。
子供さんの将来を最優先に検討されてはいかがでしょうか？
世の中には賃貸と分譲しかありませんが、私どもは空家の内装部分だけ所有しスケルトン部分は借りるという手法でリノベーションしています。検討する価値は十分にあります。
あと国はDIY賃貸というマニュアルを作っているので国土交通省のホームページからダウンロードしてみてください。
ますます人口減少社会で家が余ります。無理して購入しても人口減少社会では将来売却できる保証がありません。現に８２０万戸も空き家があるのですから…
A
回答日時：
2018/8/21 10:56:06
まだお子さんも小さいですし、
築年数２０年以上なら、建物
価格が高いと思います。
不動産業者の評価額は、２０年
以上で０円です。その中古が
土地価格から建物解体費用差し引いた
額程度に値下げされるならともかく、
今リフォームにお金をかけて
今後２０年もつかは疑問です。
もっと早い段階で建て替えする
必要が出てくるかもしれません。
もう少し土地が出るのを待つ、
解体更地渡し程度の物件を待つ
などしてもいのでは。今は消費増税
前、オリンピック前のミニバブル
状態です。数年後には、不動産価格は
大幅に下落する可能性があります。
待ったからと損はないと思います。
築年数２０年以上なら、建物
価格が高いと思います。
不動産業者の評価額は、２０年
以上で０円です。その中古が
土地価格から建物解体費用差し引いた
額程度に値下げされるならともかく、
今リフォームにお金をかけて
今後２０年もつかは疑問です。
もっと早い段階で建て替えする
必要が出てくるかもしれません。
もう少し土地が出るのを待つ、
解体更地渡し程度の物件を待つ
などしてもいのでは。今は消費増税
前、オリンピック前のミニバブル
状態です。数年後には、不動産価格は
大幅に下落する可能性があります。
待ったからと損はないと思います。
A
回答日時：
2018/8/21 10:54:45
隣がパン屋
朝からうるさいし、人の出入りがある、路駐だったり自分家の前に駐車されたりする可能性もある。アイドリングとかもあるかもだし。
洋食屋も同じです。夜何時まで営業かわからないけど、店前で屯とまではいかないかもだけど、ちょっと喋るとかでも夜はよく響きますよ。匂いもね。意外と気になる。
うちは前がスーパーの駐車場です。リビングから駐車場が丸見えなので、年中すだれ葭簀を立てかけて目隠ししてます。
パン屋の方が奥なら、家の前を人がよく通るってことです。結構気になりますよ。
塀はあるけど高い塀じゃないと歩く人の目線の目隠しにはならないです。
あと飲食店があると、Gやネズミが住み着いてるはずです。
と近くに店があると便利なこともあるけど、不便なことも多いです。
うちはスーパーだけど商品の搬入のトラックが朝4時とかに来るので、その音で起きちゃうこともあります。
パン屋もレストランも搬入はあると思います。
朝からうるさいし、人の出入りがある、路駐だったり自分家の前に駐車されたりする可能性もある。アイドリングとかもあるかもだし。
洋食屋も同じです。夜何時まで営業かわからないけど、店前で屯とまではいかないかもだけど、ちょっと喋るとかでも夜はよく響きますよ。匂いもね。意外と気になる。
うちは前がスーパーの駐車場です。リビングから駐車場が丸見えなので、年中すだれ葭簀を立てかけて目隠ししてます。
パン屋の方が奥なら、家の前を人がよく通るってことです。結構気になりますよ。
塀はあるけど高い塀じゃないと歩く人の目線の目隠しにはならないです。
あと飲食店があると、Gやネズミが住み着いてるはずです。
と近くに店があると便利なこともあるけど、不便なことも多いです。
うちはスーパーだけど商品の搬入のトラックが朝4時とかに来るので、その音で起きちゃうこともあります。
パン屋もレストランも搬入はあると思います。
A
回答日時：
2018/8/21 10:45:54
A
回答日時：
2018/8/21 10:42:34
周りがお店なら火事。火災。
坂道の一番下とかは大雨の災害に。
駅から遠いと、子供達がいなくなった時にそこから歩いて自分でウロウロしなきゃいけなくなったとき、
バスの乗り降りが苦痛じゃないとか。
ゴミ置き場や、異臭（隣が洋食なら油系やその他の匂い）
事故物件じゃないかどうか。（何世帯前の事も調べる。古地図１００年前ぐらいから調べる）
おかしな人がいないかどうかを調べる（おかしな人間が一人いると最悪です）
平屋にしても、後の土地利用価値が無いと散財だけで終了。
海や山の災害が押し寄せてこないのか。
坂道の一番下とかは大雨の災害に。
駅から遠いと、子供達がいなくなった時にそこから歩いて自分でウロウロしなきゃいけなくなったとき、
バスの乗り降りが苦痛じゃないとか。
ゴミ置き場や、異臭（隣が洋食なら油系やその他の匂い）
事故物件じゃないかどうか。（何世帯前の事も調べる。古地図１００年前ぐらいから調べる）
おかしな人がいないかどうかを調べる（おかしな人間が一人いると最悪です）
平屋にしても、後の土地利用価値が無いと散財だけで終了。
海や山の災害が押し寄せてこないのか。
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