教えて！住まいの先生
Q ネット系住宅ローンで諸費用を含めた場合の考え方についてご教示願います。 じぶん銀行または楽天銀行での住宅ローン借り入れを検討しているものです。
いずれの銀行に電話で問い合わせを行ったところ、まったく回答にならない頓珍漢な回答を
受けたため、質問している自分が変なのかという気さえしました。
例えば「じぶん銀行」で考えて
物件価格3,000万円の新築マンションで、頭金なし、ボーナス払いなし、
返済期間３５年、元利均等、変動金利0.457％とした場合、
「じぶん銀行」のローンシミュレーターでは、
返済総額：32,468,679円
毎月返済額：77,306円
となり
諸費用として
①事務手数料：648,000円（借入額3,000万円×２％×税1.08）
②登記関連費用：205,000円（概算）
となります。
じぶん銀行や楽天銀行など「諸費用を含めることも可」となっており、
上記条件で諸費用を含めた場合、
毎月の支払額はいくらになるのでしょうか？
オペレーターからは「えー、それはお客さまによっても、登記費用などにより変わります」
の一点張りで、とおそらく分からないので誤魔化されている状態です。
＜私の予想＞
物件価格30,000,000円＋事務手数料648,000円＋登記関連費用205,000円
＝30,853,000円
30,800,000円で
頭金なし、ボーナス払いなし、返済期間３５年、元利均等、変動金利0.457％で計算し
「79,368円」となる。
で正解しょうか？
またこの30,800,000円に事務手数料が課せられると循環関数になりますよね。笑
オペレーターに何度伝えても、「登記関連費によって変わるので何とも言えません」
との一点張りで話になりませんでした。
（じぶん銀行住宅ローン シミュレーター）
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/new/debt
受けたため、質問している自分が変なのかという気さえしました。
例えば「じぶん銀行」で考えて
物件価格3,000万円の新築マンションで、頭金なし、ボーナス払いなし、
返済期間３５年、元利均等、変動金利0.457％とした場合、
「じぶん銀行」のローンシミュレーターでは、
返済総額：32,468,679円
毎月返済額：77,306円
となり
諸費用として
①事務手数料：648,000円（借入額3,000万円×２％×税1.08）
②登記関連費用：205,000円（概算）
となります。
じぶん銀行や楽天銀行など「諸費用を含めることも可」となっており、
上記条件で諸費用を含めた場合、
毎月の支払額はいくらになるのでしょうか？
オペレーターからは「えー、それはお客さまによっても、登記費用などにより変わります」
の一点張りで、とおそらく分からないので誤魔化されている状態です。
＜私の予想＞
物件価格30,000,000円＋事務手数料648,000円＋登記関連費用205,000円
＝30,853,000円
30,800,000円で
頭金なし、ボーナス払いなし、返済期間３５年、元利均等、変動金利0.457％で計算し
「79,368円」となる。
で正解しょうか？
またこの30,800,000円に事務手数料が課せられると循環関数になりますよね。笑
オペレーターに何度伝えても、「登記関連費によって変わるので何とも言えません」
との一点張りで話になりませんでした。
（じぶん銀行住宅ローン シミュレーター）
https://www.jibunbank.co.jp/products/homeloan/simulator/#/new/debt
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2019/7/4 14:07:07
〇資金計画
物件 30,000,000
保証料 666,832 ←①
登記費 205,000
合計 30,871,832（×2.16％≒666,832）①
借入額 30,800,000
持出 71,832
↓
〇借入額 30,800,000（×2.16％＝665,280）②
↓
〇支払い
物件 30,000,000
保証料 665,280 ←②
登記費 205,000
合計 30,870,280
持出 70,280
確かに登記費用も変わりますし、間違っては無いですが「逃げの説明」ですね。所詮、電話オペはピンキリですから仕方ないかと。
あくまで資金計画は資金計画として近似値で考え、借入額は10万単位ですし。ピッタリになる事はマズなく持出がでるので、持出（自己資金）で調整になるかと。
物件 30,000,000
保証料 666,832 ←①
登記費 205,000
合計 30,871,832（×2.16％≒666,832）①
借入額 30,800,000
持出 71,832
↓
〇借入額 30,800,000（×2.16％＝665,280）②
↓
〇支払い
物件 30,000,000
保証料 665,280 ←②
登記費 205,000
合計 30,870,280
持出 70,280
確かに登記費用も変わりますし、間違っては無いですが「逃げの説明」ですね。所詮、電話オペはピンキリですから仕方ないかと。
あくまで資金計画は資金計画として近似値で考え、借入額は10万単位ですし。ピッタリになる事はマズなく持出がでるので、持出（自己資金）で調整になるかと。
質問した人からのコメント
回答日時： 2019/7/4 14:07:07
なるほど。大変分かり易いです。
手数料（①）をＸ、借入額 Ｙとして連立方程式を立てて
手数料：Ｘ＝Ｙ×2.16％
借入額：Ｙ＝物件価格30,000,000＋登記費用205,000＋手数料Ｘ
とできますね。
計算していくと、フルローンでの借入総額は「物件価格と手数料を除く諸費用（登記費用等）の合計値を0.9784で割る」との表現なのですね！
確かに電話での説明は難しい…。
回答
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A
回答日時：
2019/7/3 19:48:26
おっしゃるとおり、循環してグルグル回るので、ざっくりしか、回答出来ないというのが、正解です。あなたの考え方が、ひとまず正解です。頑張って下さい。
A
回答日時：
2019/7/3 19:25:57
考え方は質問者様のやり方でいいと思います。
オペレーター視点で言うと、おそらく断定的に「◯◯円になります」と言えば違ったときにクレームに繋がるから言えないんだと思います。
実際登記費用が概算なので数字が変わりますし。
変動金利なのでずっと0.457というわけでもないですし。
シミュレーターがあるのだから自分でしてくれってことですね。
オペレーター視点で言うと、おそらく断定的に「◯◯円になります」と言えば違ったときにクレームに繋がるから言えないんだと思います。
実際登記費用が概算なので数字が変わりますし。
変動金利なのでずっと0.457というわけでもないですし。
シミュレーターがあるのだから自分でしてくれってことですね。
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