教えて！住まいの先生
Q 資産運用についての質問です。 保有するマンションを賃貸に出してます。 このマンションは二十数年前に中古で購入しました。
この物件は購入時既に築十年が経過しており、購入金額は込々で3800万円でした。
購入時に組んだローンは完済しており、マンションの管理は管理会社に丸投げしています。
十数年前から賃貸に出しており、現在まで空き部屋になったことはありません。
家賃は14万円で、マンション組合の管理費/修繕費および管理会社への管理委託等の費用を差し引くと、月11万円程度の収入になります。
で、ここからが本題なのですが、最近「マンション レビュー」なるサイトでこの物件の価値を調べたところ、値上がりしていることに気が付きました。
https://www.mansion-review.jp/
このサイトで調べる限り、現在私の物件は5000万円前後の価値になるそうです。
将来的にもこの物件の資産価値は、現状維持あるいはわずかながらの上昇が見込まれるそうです。
実際、委託している管理会社からは、毎週のように売却を勧めるDMが送られてきます。
既に築三十年以上経過している物件にそんな高値が付くのか、正直眉唾ものだと思うのですが、信じても大丈夫なのでしょうか。
また、現在は家賃収入として年120万円程度の収益を上げていますが、売却して投資信託等での運用に回した方がいいのでしょうか。
購入時に組んだローンは完済しており、マンションの管理は管理会社に丸投げしています。
十数年前から賃貸に出しており、現在まで空き部屋になったことはありません。
家賃は14万円で、マンション組合の管理費/修繕費および管理会社への管理委託等の費用を差し引くと、月11万円程度の収入になります。
で、ここからが本題なのですが、最近「マンション レビュー」なるサイトでこの物件の価値を調べたところ、値上がりしていることに気が付きました。
https://www.mansion-review.jp/
このサイトで調べる限り、現在私の物件は5000万円前後の価値になるそうです。
将来的にもこの物件の資産価値は、現状維持あるいはわずかながらの上昇が見込まれるそうです。
実際、委託している管理会社からは、毎週のように売却を勧めるDMが送られてきます。
既に築三十年以上経過している物件にそんな高値が付くのか、正直眉唾ものだと思うのですが、信じても大丈夫なのでしょうか。
また、現在は家賃収入として年120万円程度の収益を上げていますが、売却して投資信託等での運用に回した方がいいのでしょうか。
質問日時：
2023/7/5 17:56:03
解決済み
解決日時：
2023/7/10 08:52:59
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 226 ｜ お礼： 500枚
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回答数： 6 ｜ 閲覧数： 226 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/7/10 08:52:59
マンション保有者です。
相続税の関係で 査定と見積もりを依頼しましたが、築20年程度ですが、リフォームの有無が大きく左右するそうです。
当方の在住する所は マンションが多く、高止まりを数年前に迎えて、後は緩やかな下落だと聞いています。大手不動産に査定を何社か依頼して 動向を探ってみたら良いと思います。
今は来なくなりましたが、最寄駅までの立地が良いため、「介護を目的として 高齢者と同居」「要介護の高齢者が入居したい(親族が世話に来やすい)」等で、中小の個人不動産経由で、入居希望者直筆の手紙がポストインされていました。昨年で、7,000でどうですか？とか、リフォーム未済でもかまわない、現金用意できる、等 情熱的な手紙が多かったです。
欲しい人は欲しいみたいですね。
相続税の関係で 査定と見積もりを依頼しましたが、築20年程度ですが、リフォームの有無が大きく左右するそうです。
当方の在住する所は マンションが多く、高止まりを数年前に迎えて、後は緩やかな下落だと聞いています。大手不動産に査定を何社か依頼して 動向を探ってみたら良いと思います。
今は来なくなりましたが、最寄駅までの立地が良いため、「介護を目的として 高齢者と同居」「要介護の高齢者が入居したい(親族が世話に来やすい)」等で、中小の個人不動産経由で、入居希望者直筆の手紙がポストインされていました。昨年で、7,000でどうですか？とか、リフォーム未済でもかまわない、現金用意できる、等 情熱的な手紙が多かったです。
欲しい人は欲しいみたいですね。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/7/10 08:52:59
皆様、回答ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2023/7/7 10:06:44
マンションは、地面がついていないので、将来値上がりしないというのは昔のことですよ。毎年、管理組合が掃除、修繕をしていて、10年に一度の大規模修繕工事をしていたら、価値は上がりますよ。また、それを狙って、国土交通省の法令の改正もありました。
木造一軒家より、値上がりします。
木造一軒家より、値上がりします。
A
回答日時：
2023/7/5 20:26:19
そうですねマンションは老朽化するのであと5年以内に売ることを勧めますね？
A
回答日時：
2023/7/5 18:47:13
＞このサイトで調べる限り、現在私の物件は5000万円前後の価値になるそうです。
都心のマンションは過去１年で３０％値上がりしてるそうですから、あり得る話かもしれません。
＞実際、委託している管理会社からは、毎週のように売却を勧めるDMが送られてきます。
５０００万円で買ってくれるなら、売却するのがベターでしょう。
日本は３０年続いたデフレ時代が終わり、インフレ時代に転換しました。
インフレ時代には、株式や不動産価格が上昇します。
５０００万円の時価で年間の収入が１２０万円の場合、利回りは２．４％と低いので、今が売却のチャンスでしょう。
売却資金で株式（投資信託）へ投資した方が利回りが高そうです（５～７％）。
都心のマンションは過去１年で３０％値上がりしてるそうですから、あり得る話かもしれません。
＞実際、委託している管理会社からは、毎週のように売却を勧めるDMが送られてきます。
５０００万円で買ってくれるなら、売却するのがベターでしょう。
日本は３０年続いたデフレ時代が終わり、インフレ時代に転換しました。
インフレ時代には、株式や不動産価格が上昇します。
５０００万円の時価で年間の収入が１２０万円の場合、利回りは２．４％と低いので、今が売却のチャンスでしょう。
売却資金で株式（投資信託）へ投資した方が利回りが高そうです（５～７％）。
A
回答日時：
2023/7/5 18:14:35
場所も広さも分からないので、本当に感覚ですが、築30年で5000万は無いと思います・・・・
賃貸で、14万と言う事は、5000万だと、利回りが3.36％と言うことになります。投資用物件と見ると低すぎます。
居住用として、5000万を35年の住宅ローンで組むとしても、月13万前後の返済がかかります。管理費・修繕積立金・固定資産税などを払ったら、借りた方が安い感じになりませんか？
賃料14万がそこそこ妥当な数字だと仮定すると、ちょっと5000万はあり得ないかなと言う感じです。
賃貸で、14万と言う事は、5000万だと、利回りが3.36％と言うことになります。投資用物件と見ると低すぎます。
居住用として、5000万を35年の住宅ローンで組むとしても、月13万前後の返済がかかります。管理費・修繕積立金・固定資産税などを払ったら、借りた方が安い感じになりませんか？
賃料14万がそこそこ妥当な数字だと仮定すると、ちょっと5000万はあり得ないかなと言う感じです。
A
回答日時：
2023/7/5 18:07:47
賃料では120万/5000万＝利回り2.4％
とんでもなく悪い投資利回りです。
まあキャピタルゲインが、
5000万/3800万＝1.3倍/10数年なので、
合計すると4％ぐらいかもしれません。
結論は売却して人気の投資信託買った方が、
投資としてはずっと良い結果になるはずです。
とんでもなく悪い投資利回りです。
まあキャピタルゲインが、
5000万/3800万＝1.3倍/10数年なので、
合計すると4％ぐらいかもしれません。
結論は売却して人気の投資信託買った方が、
投資としてはずっと良い結果になるはずです。
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