教えて！住まいの先生
Q 新耐震基準の建物でしょうか？ 祖母が家を買った時の不動産屋の説明書？が出てきたのですが 1982年8月と書いてありました。 新耐震基準の建物でしょうか？
これは8月に建築開始したのか完成したのか
どちらでしょうか？
今60代の両親が住んでます。
父は建て替えたい。母はリフォームで揉めてます。
今から40坪の家を建て替えるとするといくらかかりますか？
リフォームで今後何年程住めますか？
補足
どちらでしょうか？
今60代の両親が住んでます。
父は建て替えたい。母はリフォームで揉めてます。
今から40坪の家を建て替えるとするといくらかかりますか？
リフォームで今後何年程住めますか？
不動産案内書が出てきまして、S57年8月と書いてありました。中古物件で三井ホームで建てた家を購入したそうです。阪神大震災でも潰れなかったそうなので地盤は大丈夫かと思います。建築確認申請書探してみます。耐震診断は市役所とかで案内してもらえるんですかね？耐震工事って結構かかりそうですね。新築で3000万だと老後のお金がなくなりそうです笑
質問日時：
2024/1/3 12:50:56
解決済み
解決日時：
2024/1/12 17:21:38
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 200 ｜ お礼： 100枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/12 17:21:38
建てた日付が1982年8月だと思います。設計はそれから半年から1年前となりますが、完成時の建築確認で耐震性が織り込まれているか判断されますので新耐震となると思います。
参考『新耐震基準とは？ 改正されたのはいつ？ 旧耐震基準との違いも解説』
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_knowhow/shintaishin_kijun/#tboc2
ただ、この年に制定された新耐震基準は、現在では新耐震基準１と言われています。現在は、新耐震基準２，３まであります。
阪神大震災のあと2,000年で耐震基準３まで追加されました。
阪神大震災でつぶれなかったということですが、熊本地震では新耐震基準１の多くが半壊もしくは全壊となったそうです。熊本地震では震度７が２回ありそれが保たなかった原因だそうです。なので熊本や今回の能登半島地震のように繰り返しくる地震には新耐震基準１では保たないかと思います。
さらに言えば、阪神大震災を経験されていますので家屋に１度強い力が加わったと見るべきです。もう一度大地震が起こった場合、倒壊の可能性があるかと思います。
『新耐震基準でも倒壊する！？熊本地震から学ぶ、大地震の被害の防ぎ方』
https://busi-base.com/kumamoto-earthquake-new-earthquake-resistance
『新耐震基準でも倒壊…熊本地震・益城町「想定外」の被害状況』
https://www.yahagibl.co.jp/woodpita/blog/column/3027.html
『熊本地震で、耐震等級３住宅は倒壊した？』
https://www.iedukuri.jp/blog/2020/05/4573.html
耐震診断は自治体に申し込めば自治体が無料でやってくれる場合もあり、さらに補助金も出る場合があります。
ただし、これには条件があり、例えば純粋な木造住宅であれば良いのですが、木造住宅に鉄筋の車庫や部屋を増築していた場合、有料もしくはできないという場合があります。我が家がそうでした。鉄筋のカーポートの上に部屋を追加し木造家屋とつなげた。それにより木造住宅ではなくなり補助金が出ないことになりました。
新築の場合の費用
新築費用 建物による 坪７０～１００万
リフォームの場合 坪４０～８０万 （基礎を補強しないため安い）
新築のその他の諸費用）
現在の家屋の取り壊し １５０万～３００万（アスベストが無ければ若干安い）
地盤強化（必要と判断された場合）１００～２００万
登記の手続き １０～２０万 取り壊しと新築の２回手続き
引っ越し ２回 ？ 荷物による
賃貸契約 仮住まい 敷金礼金で約５０万プラス月々の家賃
リフォームの耐久性に関しては申し訳ありませんがわかりません。ただ、普通に考えれば基礎と構造体を除いて新築と同程度の耐久性があるかと思います。
『正しく知って、正しくリフォーム。住まいの耐久年数のお話』
https://nasahome.co.jp/magazine/durability/
参考『新耐震基準とは？ 改正されたのはいつ？ 旧耐震基準との違いも解説』
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/chumon/c_knowhow/shintaishin_kijun/#tboc2
ただ、この年に制定された新耐震基準は、現在では新耐震基準１と言われています。現在は、新耐震基準２，３まであります。
阪神大震災のあと2,000年で耐震基準３まで追加されました。
阪神大震災でつぶれなかったということですが、熊本地震では新耐震基準１の多くが半壊もしくは全壊となったそうです。熊本地震では震度７が２回ありそれが保たなかった原因だそうです。なので熊本や今回の能登半島地震のように繰り返しくる地震には新耐震基準１では保たないかと思います。
さらに言えば、阪神大震災を経験されていますので家屋に１度強い力が加わったと見るべきです。もう一度大地震が起こった場合、倒壊の可能性があるかと思います。
『新耐震基準でも倒壊する！？熊本地震から学ぶ、大地震の被害の防ぎ方』
https://busi-base.com/kumamoto-earthquake-new-earthquake-resistance
『新耐震基準でも倒壊…熊本地震・益城町「想定外」の被害状況』
https://www.yahagibl.co.jp/woodpita/blog/column/3027.html
『熊本地震で、耐震等級３住宅は倒壊した？』
https://www.iedukuri.jp/blog/2020/05/4573.html
耐震診断は自治体に申し込めば自治体が無料でやってくれる場合もあり、さらに補助金も出る場合があります。
ただし、これには条件があり、例えば純粋な木造住宅であれば良いのですが、木造住宅に鉄筋の車庫や部屋を増築していた場合、有料もしくはできないという場合があります。我が家がそうでした。鉄筋のカーポートの上に部屋を追加し木造家屋とつなげた。それにより木造住宅ではなくなり補助金が出ないことになりました。
新築の場合の費用
新築費用 建物による 坪７０～１００万
リフォームの場合 坪４０～８０万 （基礎を補強しないため安い）
新築のその他の諸費用）
現在の家屋の取り壊し １５０万～３００万（アスベストが無ければ若干安い）
地盤強化（必要と判断された場合）１００～２００万
登記の手続き １０～２０万 取り壊しと新築の２回手続き
引っ越し ２回 ？ 荷物による
賃貸契約 仮住まい 敷金礼金で約５０万プラス月々の家賃
リフォームの耐久性に関しては申し訳ありませんがわかりません。ただ、普通に考えれば基礎と構造体を除いて新築と同程度の耐久性があるかと思います。
『正しく知って、正しくリフォーム。住まいの耐久年数のお話』
https://nasahome.co.jp/magazine/durability/
回答
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A
回答日時：
2024/1/3 17:22:46
もう意味のない議論だとだと思うよ。
新耐震基準だったとしても、
倒壊しないというだけで、
その後住めるわけではないからね。
安心に暮らしたいなら建て直ししかない。
ただ60代の両親が今から新築というのは、
経済合理性は無いので、耐震リフォームして、
地震で倒れたら賃貸か老人ホームで良いと思うよ。
新耐震基準だったとしても、
倒壊しないというだけで、
その後住めるわけではないからね。
安心に暮らしたいなら建て直ししかない。
ただ60代の両親が今から新築というのは、
経済合理性は無いので、耐震リフォームして、
地震で倒れたら賃貸か老人ホームで良いと思うよ。
A
回答日時：
2024/1/3 14:44:16
1982年8月」と書かれてあったのはどんな所にだったのでしょうか？
そのお宅は、建売住宅だったのでしょうか？ それとも中古物件だったのでしょうか？
一番大事なのは、確認申請されたのが何時だったのか？ です。
他の方が仰る通り、1981年6月以降の申請物件（建築開始直前）なら新耐震基準で建てられたと思います。
建物も建ってる環境によって劣化度合いが違うと思います。
新耐震基準で柱や梁、基礎などが健全ならリフォームで十分（最低でも15年～20年は大丈夫かも）だと思いますし、白アリとか腐食箇所が有れば坪70万（解体費も含めて最安値？）掛けて建て替えを検討するか だと思います。
そのお宅は、建売住宅だったのでしょうか？ それとも中古物件だったのでしょうか？
一番大事なのは、確認申請されたのが何時だったのか？ です。
他の方が仰る通り、1981年6月以降の申請物件（建築開始直前）なら新耐震基準で建てられたと思います。
建物も建ってる環境によって劣化度合いが違うと思います。
新耐震基準で柱や梁、基礎などが健全ならリフォームで十分（最低でも15年～20年は大丈夫かも）だと思いますし、白アリとか腐食箇所が有れば坪70万（解体費も含めて最安値？）掛けて建て替えを検討するか だと思います。
A
回答日時：
2024/1/3 14:42:49
竣工時期なので、時期的には多分新耐震です。
建築確認申請書（確認住証）があるか確認してみてください。
が、その時代ですと、その新しい耐震基準を守っている可能性は半分以下です。
多分ないでしょうが、検査済証 という書類が有れば守っている可能性は大きいです。
ほとんどの家が法律を守るようになったのは2000年くらいからです。
地域によっては古くても役所がうるさくて基準を守っている可能性が大きい地域（静岡県など）もあります。
建て替えると、東京近郊では最低3000万円以上はかかると思います。
リフォームであと何年かは現状とリフォームの程度次第ですが、100年以上住めるようにできると思います。
建築確認申請書（確認住証）があるか確認してみてください。
が、その時代ですと、その新しい耐震基準を守っている可能性は半分以下です。
多分ないでしょうが、検査済証 という書類が有れば守っている可能性は大きいです。
ほとんどの家が法律を守るようになったのは2000年くらいからです。
地域によっては古くても役所がうるさくて基準を守っている可能性が大きい地域（静岡県など）もあります。
建て替えると、東京近郊では最低3000万円以上はかかると思います。
リフォームであと何年かは現状とリフォームの程度次第ですが、100年以上住めるようにできると思います。
A
回答日時：
2024/1/3 14:19:45
☆,質問の建物が1981年6月1日以降の建築確認済証と完了検査済証が
あると法的には新耐震基準に適合建物とします。その存在が必要です。
ない場合は、建築基準法第6条と第7条の違反建物の継承者となります。
また、第一回耐震基準の改正後でも、住宅金融公庫建物や真面な設計
事務所の設計監理の建物でないと当時は現在の大工職よりは造作は良
いが、耐震筋かい量の配置や金物位置には、信用性はかなり落ちます。
その他の問題は、地質調査報告書と建物構造骨組みとの全体を診ての
判断が必要であり、設計図と異なることもある。建て替えか目明日は、
既存建物の耐震診断を建築士設計事務所に依頼して判断をすべきです。
あると法的には新耐震基準に適合建物とします。その存在が必要です。
ない場合は、建築基準法第6条と第7条の違反建物の継承者となります。
また、第一回耐震基準の改正後でも、住宅金融公庫建物や真面な設計
事務所の設計監理の建物でないと当時は現在の大工職よりは造作は良
いが、耐震筋かい量の配置や金物位置には、信用性はかなり落ちます。
その他の問題は、地質調査報告書と建物構造骨組みとの全体を診ての
判断が必要であり、設計図と異なることもある。建て替えか目明日は、
既存建物の耐震診断を建築士設計事務所に依頼して判断をすべきです。
A
回答日時：
2024/1/3 13:48:54
1981年６月１日以降に新耐震は適用されたので確認申請をそれ以降に自治体にしていれば安心です。確認申請の控えの図書はないでしょうか。心配な場合は自治体で耐震診断を無料で行うとこもあり確認してしてください。又は耐震診断を行う会社を紹介していただき有料で行えば安心です。
建て替えか否かは、ご両親がその家に住むのは概ね30年弱です。その後その家に住むのか、撤去するのかです。住む場合は70年近い住宅になります。もし、今の家が新耐震に対応していない場合リフォームは、構造補強など新築と同じくらいかかります。新耐震対応であれば後30年持たせる家のために屋根、外壁、断熱材のやり替え、設備交換です。新築よりは安いでしょう。これらについては総てリフォーム会社に見積もりを3社程度取りましょう。私は将来住む方がいるかいないかが重要なポイント化と思います。両親だけの家であれば建蔽率100％の新築平屋住宅も検討してはいかがでしょうか。
建て替えか否かは、ご両親がその家に住むのは概ね30年弱です。その後その家に住むのか、撤去するのかです。住む場合は70年近い住宅になります。もし、今の家が新耐震に対応していない場合リフォームは、構造補強など新築と同じくらいかかります。新耐震対応であれば後30年持たせる家のために屋根、外壁、断熱材のやり替え、設備交換です。新築よりは安いでしょう。これらについては総てリフォーム会社に見積もりを3社程度取りましょう。私は将来住む方がいるかいないかが重要なポイント化と思います。両親だけの家であれば建蔽率100％の新築平屋住宅も検討してはいかがでしょうか。
A
回答日時：
2024/1/3 13:06:14
新耐震基準は、１９８１年６月以降の建築確認申請OKの家です。
不動産屋の説明書など、訳わからない書類に頼るより、
・その家の建築確認申請の副本を探して見てみる
・所轄役所の建築指導課に「建物概要書」がありますので、それで確認する
重要な問題ですので、間違った方法だとあだになりますから。
不動産屋の説明書など、訳わからない書類に頼るより、
・その家の建築確認申請の副本を探して見てみる
・所轄役所の建築指導課に「建物概要書」がありますので、それで確認する
重要な問題ですので、間違った方法だとあだになりますから。
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