教えて！住まいの先生

騒音問題と管理費等の滞納問題は分けて考えるべきです。

まず、騒音問題については、区分所有法6条に以下の規定があります。

（区分所有者の権利義務等）
第六条 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
２ （省略）
３ 第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者（以下「占有者」という。）に準用する。

マンションで多数の居住者が迷惑に感じるような騒音を立てることは、この6条で禁止する共同の利益に反することになり、以下の同法57条の規定により、管理組合がその行為を停止するように請求することができます。

（共同の利益に反する行為の停止等の請求）
第五十七条 区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。

もしこの請求を受けてもなお是正されない場合は、長くなるので詳細は省略しますが、最悪の場合、同法58条～60条の規定により、騒音主は裁判に訴えられてマンションを追い出されることになります。

次に管理費等の滞納問題ですが、これは理事会の判断で支払い督促や少額訴訟などの法的措置を執ることができます。ただし、管理費等の消滅時効は5年ですので、まだ数か月だけの滞納でしたら、まずは電話督促なり訪問なりして、話し合うことが優先されます。ただ、たいていの場合は居留守を使われます。居留守を許してよいとかダメとかいう問題ではありません。粘り強く続けていくことが大切です。居留守を使われたら手紙を投函して、法的措置を執る旨の警告をするべきです。

また、管理費等の滞納は、その物件が売却されたら、次の区分所有者にも承継される（区分所有法8条）ので、そのときに解決することもあります。

いずれにせよ消滅時効前に法的措置を執って、時効期間をあと10年延ばしておくことを忘れてはいけません。

管理会社は、管理委託契約でおそらく数か月間電話や文書で督促したあとは責任を免れることになっているはずですので、管理会社が放置しても、あなたが責任を追及することはできません。ただし、管理会社は理事会をサポートする意味で法的措置についてアドバイスしたり弁護士を紹介したりはしてくれると思います。

ようするに、理事会が責任をもって対応するかどうかが大切です。もし理事会が動かなければ、あなたが理事長になって法的措置を遂行すればよいと思います。問題に気付きながら、人任せにするのはよくないので…。

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