教えて！住まいの先生
Q 「住宅取得等資金の贈与の特例」について質問です。
土地・住宅の購入にあたり、直系親族より援助をうけましたが、下のようなケースで「住宅取得等資金の贈与の特例」で贈与税の申告をしても対象になりますでしょうか。
2023年1月 土地を購入（全額住宅ローン：4000万円）
4月 直系親族より住宅取得のための贈与（1000万円）
4月 建物の着工費用（全額住宅ローン：800万円）
5月 中間金（全額住宅ローン：800万円）
8月 残金支払い（全額住宅ローン：1000万円）
9月 居住開始
住宅ローン 6600万円
支払い 6600万円
＋登記などの諸経費 約300万円
※建築住宅は省エネ等住宅に該当するため、贈与の上限は1000万円になります。
住宅ローンの受け取り、支払い、贈与は全て同一の口座です。
ローン融資後、右から左で建築会社に振り込みされています。
贈与を受けたお金は諸経費分が減った程度でまだ口座に入っております。
個人としては、贈与を受けた金額は全て、住宅購入費用にあてて、銀行からは多めに融資を受けた体裁ではおりますが、「住宅取得等資金の贈与の特例」で贈与税の申告を実施すると不可になり、贈与税の支払いを求められる可能性はありますでしょうか。
またその際の贈与税はいくらになりますでしょうか。
「住宅取得等資金の贈与の特例」ではなく、「相続時精算課税制度」にて申告するほうがよいのか悩んでおります。
ご意見いただければ幸いです。
2023年1月 土地を購入（全額住宅ローン：4000万円）
4月 直系親族より住宅取得のための贈与（1000万円）
4月 建物の着工費用（全額住宅ローン：800万円）
5月 中間金（全額住宅ローン：800万円）
8月 残金支払い（全額住宅ローン：1000万円）
9月 居住開始
住宅ローン 6600万円
支払い 6600万円
＋登記などの諸経費 約300万円
※建築住宅は省エネ等住宅に該当するため、贈与の上限は1000万円になります。
住宅ローンの受け取り、支払い、贈与は全て同一の口座です。
ローン融資後、右から左で建築会社に振り込みされています。
贈与を受けたお金は諸経費分が減った程度でまだ口座に入っております。
個人としては、贈与を受けた金額は全て、住宅購入費用にあてて、銀行からは多めに融資を受けた体裁ではおりますが、「住宅取得等資金の贈与の特例」で贈与税の申告を実施すると不可になり、贈与税の支払いを求められる可能性はありますでしょうか。
またその際の贈与税はいくらになりますでしょうか。
「住宅取得等資金の贈与の特例」ではなく、「相続時精算課税制度」にて申告するほうがよいのか悩んでおります。
ご意見いただければ幸いです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/2/19 01:06:23
「住宅取得等資金の贈与の特例」で贈与税の申告をしても対象になりますでしょうか。
素直に解釈すればならないかと思います。諸経費300万円は「譲渡に係る対価」に該当するかグレーですけど、それを超える部分は明らかに異なるのではないでしょうか。
だって、「住宅ローンは、住宅の取得の対価にしか使えない」じゃないですか。
「住宅取得等資金の贈与の特例」を使うと、700万円は「銀行から犯罪によって詐取した金」つまり雑所得になっちゃうじゃないですか。
所得税＋住民税で700万円いかれるよりも贈与所得税払う方が税率的に有利なことが多いと思います。
この問題は、700万円を単純な贈与として認識して「贈与所得税で課税を受ける」か、700万円を犯罪による収益として認識して「雑所得として所得税＋住民税、健康保険税その他で課税を受ける」か、だと思いますよ。
相続時精算課税制度は「贈与無しの場合でも」毎年申告必要で、結果的に税理士に結構な対価を払うことになるから止めてはいかがですか。今も顧問税理士がいて申告を頼んでいるなら良いですけど、そんな人はこんな場所で質問しないはずです。
親ががん等で余命宣告されているなら別に良いですけどね。アレは、死にそうな人から死ぬ直前に形見分けしてもらうか、毎年税理士に頼んで申告しないといけない資産家のための制度です。
素直に解釈すればならないかと思います。諸経費300万円は「譲渡に係る対価」に該当するかグレーですけど、それを超える部分は明らかに異なるのではないでしょうか。
だって、「住宅ローンは、住宅の取得の対価にしか使えない」じゃないですか。
「住宅取得等資金の贈与の特例」を使うと、700万円は「銀行から犯罪によって詐取した金」つまり雑所得になっちゃうじゃないですか。
所得税＋住民税で700万円いかれるよりも贈与所得税払う方が税率的に有利なことが多いと思います。
この問題は、700万円を単純な贈与として認識して「贈与所得税で課税を受ける」か、700万円を犯罪による収益として認識して「雑所得として所得税＋住民税、健康保険税その他で課税を受ける」か、だと思いますよ。
相続時精算課税制度は「贈与無しの場合でも」毎年申告必要で、結果的に税理士に結構な対価を払うことになるから止めてはいかがですか。今も顧問税理士がいて申告を頼んでいるなら良いですけど、そんな人はこんな場所で質問しないはずです。
親ががん等で余命宣告されているなら別に良いですけどね。アレは、死にそうな人から死ぬ直前に形見分けしてもらうか、毎年税理士に頼んで申告しないといけない資産家のための制度です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/2/19 01:06:23
詳細に回答頂きありがとうございました！
大変勉強になりました。
回答
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A
回答日時：
2024/2/18 17:44:14
単に贈与を行った事があるというだけの素人の経験談として一言。
一般的な話しですが住宅取得等資金の贈与の非課税特例を使うのであれば、贈与を受けてそのお金を頭金として支払い残金をローンを組むって流れになるのが普通です。
総支払額6600万円でローンが6600万円なら贈与のお金は何も使っていない事になります。登記費用とか諸費用には贈与のお金をあてる事が出来ないので、贈与のお金1000万円は丸々残っている事になりますよね。
だとすると1000万円に対して贈与税(177万円かな？)を支払う必要があるでしょう。相続時精算課税制度も個人的には好まないですが、何をどうするのが良いかは詳しくは税理士さんに相談してください。ただ、今は確定申告の期間ですので相談は難しいでしょう。
一般的な話しですが住宅取得等資金の贈与の非課税特例を使うのであれば、贈与を受けてそのお金を頭金として支払い残金をローンを組むって流れになるのが普通です。
総支払額6600万円でローンが6600万円なら贈与のお金は何も使っていない事になります。登記費用とか諸費用には贈与のお金をあてる事が出来ないので、贈与のお金1000万円は丸々残っている事になりますよね。
だとすると1000万円に対して贈与税(177万円かな？)を支払う必要があるでしょう。相続時精算課税制度も個人的には好まないですが、何をどうするのが良いかは詳しくは税理士さんに相談してください。ただ、今は確定申告の期間ですので相談は難しいでしょう。
A
回答日時：
2024/2/18 17:30:49
なりません。払ってないじゃん
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