教えて！住まいの先生
Q 空き家問題に詳しい方に質問です。 「空き家問題」と土壌汚染について
放送局は忘れましたが、不動産売買に関する法律の改正によって、売却した土地や建物に瑕疵があった場合は、購入者はその売買から何年経過しようとも、瑕疵に気付いた時点で売主に賠償を請求できるようになったとのことでした。
例として土壌汚染についても改正法が適用されるとのことでした。
ところが、今問題になっているのが、PFAS(PFOA, PFOS, PFHxS 等の有害物質・発ガン物質の総称)汚染です。下記URL参照
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4767/
大阪府摂津市内に住む60代の男性が家庭用の野菜を作っていた畑の井戸から国の値の420倍の濃度で検出。さらに、研究者の調査で土壌や育てていた野菜からも高い濃度のPFASが確認されました（京都大学 小泉昭夫名誉教授・原田浩二准教授調べ）
主な汚染源と考えられているのが、空調機器の大手メーカー・ダイキンです。
また、アメリカ軍が航空機火災などに使う「泡消火剤」にPFASが含まれていて土壌が汚染されたと考えられるケースもある。
- - とあります。
さて、ここからが質問です。
報道では、「空き家が急増している原因に、土壌の汚染の責任も売主が負わなければならないように改正されたことも一因だ」と言っていました。
PFASに限らず重金属汚染についても、土地の売主は、売主自身に責任のない原因により売却した土地が汚染していた場合でも、買主に対する賠償責任が生じるのでしょうか？
例として土壌汚染についても改正法が適用されるとのことでした。
ところが、今問題になっているのが、PFAS(PFOA, PFOS, PFHxS 等の有害物質・発ガン物質の総称)汚染です。下記URL参照
https://www.nhk.or.jp/gendai/articles/4767/
大阪府摂津市内に住む60代の男性が家庭用の野菜を作っていた畑の井戸から国の値の420倍の濃度で検出。さらに、研究者の調査で土壌や育てていた野菜からも高い濃度のPFASが確認されました（京都大学 小泉昭夫名誉教授・原田浩二准教授調べ）
主な汚染源と考えられているのが、空調機器の大手メーカー・ダイキンです。
また、アメリカ軍が航空機火災などに使う「泡消火剤」にPFASが含まれていて土壌が汚染されたと考えられるケースもある。
- - とあります。
さて、ここからが質問です。
報道では、「空き家が急増している原因に、土壌の汚染の責任も売主が負わなければならないように改正されたことも一因だ」と言っていました。
PFASに限らず重金属汚染についても、土地の売主は、売主自身に責任のない原因により売却した土地が汚染していた場合でも、買主に対する賠償責任が生じるのでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/21 17:16:01
地中障害に関して、判例が多く出ていますが、
売り手の地主が支払う、ということが、多くなっていますね。
何年立っていても、というところは、難しいところですね。
旧所有者が負担して、その前の所有者に求償する、という考え方もありますが。
売り手の地主が支払う、ということが、多くなっていますね。
何年立っていても、というところは、難しいところですね。
旧所有者が負担して、その前の所有者に求償する、という考え方もありますが。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/3/21 17:16:01
皆さん、お世話になりました。次のステップへの期待を込めて「あがく人さん」をBA に選びます
回答
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A
回答日時：
2024/3/17 07:42:51
土対法的にはそうですね、PFASよりも重金属汚染のほうが健康リスク的には遥かに深刻ですが…
購入者に土地調査義務が発生するよう売買契約で取り決めしていない場合、調査義務は売主にかかります(逆に言うと土地調査義務を押し付けようとしてくる契約者はヤバいと言い換えられるでしょう)
河川や井戸水からヒ素が検出されているけどそれを知らずに農地に撒いていた、みたいなケースもあるそうですが、法律の世界ではこの場合「どちらにより非がないか」で考えます
土地をこれから買う人は当然ですが非は一切なく、土地をこれまで利用していた人は故意か否かはともかく土壌汚染の片棒を担いでいたわけなので、どっちの方がクリーンかというとこれから土地を買う人、従って賠償責任が生じるというわけです
土壌汚染の原因を売り主が負わないといけないとありますが、逆に言うと危険な薬品を日常的に使っていた土地を土地の汚染状況も確認せず売り逃げして、そこに新しい建物を立てた人に健康被害が発生するリスクをこれまでの法律は容認していたとも言えるわけです
こういったケースで問題になるのは、特に産廃業者が廃棄物を不適正処理して埋めたり燃え殻を敷地に捨てたりしていた土地が借金のかたで押さえられたり、事業を畳んでとんずらすたケースですね
地元の人はろくでもないことをやっていたことを知っているのでそんな土地には手を出さず、結果として何も知らない遠方の人が土地を買わされて土壌汚染された土地の調査と汚染除去費用のせいで泣きを見るというわけです
報道は空き家問題の解決を邪魔するなという視点に立ちがちなのでその点は触れたがらないですが、悪徳業者の素人への売り逃げを許さない今回の法改正は少なくとも意図は妥当だと思いますよ
購入者に土地調査義務が発生するよう売買契約で取り決めしていない場合、調査義務は売主にかかります(逆に言うと土地調査義務を押し付けようとしてくる契約者はヤバいと言い換えられるでしょう)
河川や井戸水からヒ素が検出されているけどそれを知らずに農地に撒いていた、みたいなケースもあるそうですが、法律の世界ではこの場合「どちらにより非がないか」で考えます
土地をこれから買う人は当然ですが非は一切なく、土地をこれまで利用していた人は故意か否かはともかく土壌汚染の片棒を担いでいたわけなので、どっちの方がクリーンかというとこれから土地を買う人、従って賠償責任が生じるというわけです
土壌汚染の原因を売り主が負わないといけないとありますが、逆に言うと危険な薬品を日常的に使っていた土地を土地の汚染状況も確認せず売り逃げして、そこに新しい建物を立てた人に健康被害が発生するリスクをこれまでの法律は容認していたとも言えるわけです
こういったケースで問題になるのは、特に産廃業者が廃棄物を不適正処理して埋めたり燃え殻を敷地に捨てたりしていた土地が借金のかたで押さえられたり、事業を畳んでとんずらすたケースですね
地元の人はろくでもないことをやっていたことを知っているのでそんな土地には手を出さず、結果として何も知らない遠方の人が土地を買わされて土壌汚染された土地の調査と汚染除去費用のせいで泣きを見るというわけです
報道は空き家問題の解決を邪魔するなという視点に立ちがちなのでその点は触れたがらないですが、悪徳業者の素人への売り逃げを許さない今回の法改正は少なくとも意図は妥当だと思いますよ
A
回答日時：
2024/3/16 23:48:03
＞不動産売買に関する法律の改正によって、売却した土地や建物に瑕疵があった場合は、購入者はその売買から何年経過しようとも、瑕疵に気付いた時点で売主に賠償を請求できるようになったとのことでした。
そのような事実はありません
そのような事実はありません
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