教えて！住まいの先生
Q 擁壁のある土地の購入について質問です。間知石積ブロック３メートル弱の擁壁が長さ２０数メートルあります。
クラックやヒビ割れがあり、そのままでは住宅を建築できません。
その場合、土地購入交渉でいくらくらいまで交渉できますか？
あるサイトでは検査済み証がなければ、土地の価値は半値くらいしかないと書いてありましたが…
約３００平方メートルで１６００万円の土地で、不動産屋との初回の交渉では
１２００万円まで下げると言っています。
擁壁撤去・新設工事の見積もりを取ったところ、工事＋申請費用で約700万円かかるようです。
あえて、このような土地の購入を検討しているのは、通勤の利便性と日当たり良好のためです。
その場合、土地購入交渉でいくらくらいまで交渉できますか？
あるサイトでは検査済み証がなければ、土地の価値は半値くらいしかないと書いてありましたが…
約３００平方メートルで１６００万円の土地で、不動産屋との初回の交渉では
１２００万円まで下げると言っています。
擁壁撤去・新設工事の見積もりを取ったところ、工事＋申請費用で約700万円かかるようです。
あえて、このような土地の購入を検討しているのは、通勤の利便性と日当たり良好のためです。
質問日時：
2012/4/27 05:15:25
解決済み
解決日時：
2012/5/1 16:23:42
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 1772 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
不動産コンサルタントの 土屋輝之 と申します。ご質問に回答させて頂きますのでどうぞよろしくお願いします。
ご検討されている土地の価格が１,６００万円とのことですが擁壁に何も問題がなく、現状で即建築ができる状態である場合の取引相場を知る必要があるのではないでしょうか。
仮に何らの問題がない状態で２,０００万円が取引相場であるとした場合、取引相場２,０００万円－擁壁新設費７００万円－予備費（擁壁新設時の予備工事費や土地引渡しから建築可能となるまでの期間の金利など）で算出される額が標準的な取引額とお考えになってはいかがでしょうか。
勿論、土地をとてもに気に入っていてどうしても欲しいのであれば算出された費用よりも高い金額でも購入を検討する余地はあると思われますし、逆にどうしても欲しいという事ではないのであれば算出された費用が検討できる最高値となりますのでこの金額から価格交渉をされてはいかがでしょうか。
ご質問によると、『クラック（ヒビ割れ）があり、そのままでは住宅を建築できません。』とのことですがご質問者様の主観的（イメージ）で建築ができないと思われているのか、擁壁の劣化状況から判断して行政機関（役所）が建築を許可できない状況なのか判然としませんが平坦な土地に比して擁壁の築造が必須な土地は多くのリスクを抱えていると考える必要がありますので慎重に検討されることが必要です。
不動産売買や建築工事などに利害関係のない第三者（専門家）に客観的なアドバイスを求めるのがベストな選択であると思われますが、身近に専門家がいないようであれば複数の建築会社や設計事務所に意見を聞いてみる方法もあると思います。
素敵なマイホームを購入されることをお祈りしております。
ご検討されている土地の価格が１,６００万円とのことですが擁壁に何も問題がなく、現状で即建築ができる状態である場合の取引相場を知る必要があるのではないでしょうか。
仮に何らの問題がない状態で２,０００万円が取引相場であるとした場合、取引相場２,０００万円－擁壁新設費７００万円－予備費（擁壁新設時の予備工事費や土地引渡しから建築可能となるまでの期間の金利など）で算出される額が標準的な取引額とお考えになってはいかがでしょうか。
勿論、土地をとてもに気に入っていてどうしても欲しいのであれば算出された費用よりも高い金額でも購入を検討する余地はあると思われますし、逆にどうしても欲しいという事ではないのであれば算出された費用が検討できる最高値となりますのでこの金額から価格交渉をされてはいかがでしょうか。
ご質問によると、『クラック（ヒビ割れ）があり、そのままでは住宅を建築できません。』とのことですがご質問者様の主観的（イメージ）で建築ができないと思われているのか、擁壁の劣化状況から判断して行政機関（役所）が建築を許可できない状況なのか判然としませんが平坦な土地に比して擁壁の築造が必須な土地は多くのリスクを抱えていると考える必要がありますので慎重に検討されることが必要です。
不動産売買や建築工事などに利害関係のない第三者（専門家）に客観的なアドバイスを求めるのがベストな選択であると思われますが、身近に専門家がいないようであれば複数の建築会社や設計事務所に意見を聞いてみる方法もあると思います。
素敵なマイホームを購入されることをお祈りしております。
質問した人からのコメント
回答日時： 2012/5/1 16:23:42
専門的なアドバイスありがとうございます。
とても勉強になりました。
ほかの回答者の方も貴重なご助言ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2012/4/27 07:52:06
まず擁壁工事の見積を少なくとも２社から取って間違いなくその費用で施工できることを確認してください。300平米で奥行き１５ｍ×２０ｍの形で３ｍの擁壁であれば建物の配置によって地盤改良の必要性もありますので100万円の予備費は必要です
利便性がよい宅地なら業者が買い取る価格をすでに売主は知っているので少しでも高く売ろうと考えるケースが多いです
水道や下水などその他の費用が必要になる要因を調べるか メーカーか工務店に計画と費用について確認してから間違いない価格で交渉すべきでしょう
利便性がよい宅地なら業者が買い取る価格をすでに売主は知っているので少しでも高く売ろうと考えるケースが多いです
水道や下水などその他の費用が必要になる要因を調べるか メーカーか工務店に計画と費用について確認してから間違いない価格で交渉すべきでしょう
A
回答日時：
2012/4/27 06:24:17
相場がわかりませんが、仮に相場が、1500万円なら700万円の擁壁代金かかるなら、800万円が土地代金になります。
だから800万円で買って、相場になります。回りの土地と最終の価格を照らしあわし交渉をしてください。
だから800万円で買って、相場になります。回りの土地と最終の価格を照らしあわし交渉をしてください。
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