教えて！住まいの先生

●ローン審査中、仮契約中でも、その不動産会社との取引をキャンセルし、販売元に問い合わせ、そこで仲介手数料を発生させずに購入することができるのか

これについては「抜き行為」と言ってやってはいけません。
とは言っても違法行為ではなく 不動産業界の慣習です。

その物件の情報は 仲介業者から得た情報だからです。
そして内覧もその仲介業者が案内をしています。

不動産業界は 横のつながりが強い業界です。
物件の売主は その不動産業者へ販売を任せています。
あなたの情報は 物件の売主側へ仲介業者から連絡が入っています。

あなたが直接物件の売主へ購入を申し込んだ場合
いろんな問題が発生します。

売主と仲介業者の関係によっては 売主から購入することはできません。
売主としてみれば 仲介業者を裏切ってまで売らなくても
他の人が購入してくれるわけです。

これまで何十棟も販売してくれている仲介業者だとしたら
仲介を抜くことはしないでしょう。

「抜き行為」を検索してみてください。


●もし仮契約をキャンセルした場合、不利益を被ることがあるのか（不動産会社との取引をキャンセルしたこが販売元に伝わり、信頼が落ち、契約できなくなるなど）


仮契約は 売買契約ではありませんから何の効力もありません。
「仮契約書」＝「申込書」 この程度の書面です。
これをキャンセルしても あなたが経済的な不利益を被ることはありません。
しかし 仮契約書を作成すれば その情報は販売元に流れます。
理由は その物件を他の人が購入しないように止めるためです。



●取引形態「売主」でも不動産会社から仲介手数料をとられるのはなぜか

取引形態が「売主」であれば 仲介手数料はかかりません。
つまり その資料が間違っているのです。
しかし それは突っ込みどころでもあります。

その資料を仲介業者へ提示し 聞いてみたらどうですか？
「売主であれば 仲介手数料はかｋりませんよね？」
「これは 印刷ミスです」
となれば・・・
「こんな重要なことをミスをしますか？ふざけんなよ！」
とブチ切れてみたらどうですか？
落としどころは・・・
「その分を値引しろ」です。

仲介業者は そのミスを指摘されると何も言えないでしょう。
仲介業者は 販売主に事情を説明し値引となる可能性は大きいです。
もしくは 本契約には至らない。という結末になります。


●通常であれば内覧から契約までどのくらいの時間を設けてもらえるのか

あなたの融資状況に全く問題がなければ 即日 売買契約もあります。
一般的には 1週間程度です。
しかし その間にあなたよりも好条件で購入を希望する人が現れればその人が購入してしまう場合もあります。

たとえば 2人のお客様が同時に申し込みをされた場合
売主とすれば 高く購入してくれる人に販売をしますよね。


●もしこの不動産会社と契約した場合、シーリングライトとカーテンレールをサービスしてくれるそうですが、さらに値引きをしてもらえる可能性はあるのか

十分にあります。
「本契約」＝「売買契約」ですから
売買契約書で決められた内容で物件は引き渡されます。

ですから「抜き行為」を避けるのであれば・・・
大幅な現金値引を要求してみることです。

新築物件とは 完成してから1年間を言います。
1年を過ぎてしまうと「新築物件」で販売することが出来ません。

ですから 販売元は 完成後3ヶ月以内に販売をするように努力します。
3ヶ月を過ぎても売れない場合は 金額を下げます。
これが 6ヶ月を過ぎると 更に金額を下げます。

では どのくらい下げるのか・・・

販売価格が 2580万円であれば・・・
周辺の土地の相場を調べてみて下さい。
たぶん 1000万円～1200万円と予測できます。
そうしますと 2580万円ー1200万円＝1380万円
建物の金額が 1380万円

建物の原価が 800万円～900万円であれば
500万円～600万円が利益ということが推測できます。

完成直後であれば 値引は渋りますが・・・
3ヶ月ほど経過していれば 300万円くらいはいけると思います。

そう考えれば 仲介手数料の90万円は値引要求をしても
飲める金額となるわけです。

しかし よくよく考えてみますと・・・
建売住宅の原価は 800万円～900万円で造られている。
ということになります。

住宅メーカーであれば 考えられない金額です。
そんな住宅って 大丈夫なの？
という大きな不安・・・

内覧をされたわけですが
仲介業者は 良い部分しか説明はしないでしょうね。

家は 家族の命を守る重要な場所ですよね。
そして 35年間も支払い続けていく住宅です。
構造や設備は 大丈夫でしょうか？

比較するものがなければ 良いも悪いも決められませんよね？

先日 車で走っていましたら・・・
タマホームの店舗に「900万円の家」という大きな看板を見ました。
900万円で建てられるのであれば・・・
1200万円の土地を探せば 同じ予算で建てられてしまいます。

同じ価格であれば 高品質な住宅のほうがいいですよね

住宅メーカーの家をご覧になってからでも遅くはないと思います。

土台や柱の太さ
玄関ドアやサッシの品質
キッチンなどの設備機器
空調関係
屋根材や外壁材

建売を内覧されているわけですから
建物の質の差は 比較できますよね。

明日 会社帰りにローコストメーカーの展示場へ行き
建物の説明を聞いてきたらどうですか？

それでも 今 検討をしている物件が勝るのであれば
大幅値引きを要求してみてはいかがでしょうか？

データー的には・・・
新築物件の受注棟数のうち
65％が注文住宅 35％が建売住宅
建物の質を優先する人の方が多いという数字です。

同じ価格であれば 高品質の商品を購入します。
これは 誰であってもそうですよね。

たぶん 消費税8％というのもセールストークで
聞いているかと思いますが・・・

10％で契約をすることで・・・
住宅ローン控除が 10年から13年に延びます。
年間27万円の還付が 3年も伸びるわけです。

それと 住いの給付金も 30万円から50万円です。

2500万円の2％は 50万円です。
50万円も損をするのではなく・・・

10％契約の方が 断然 得なのです。

以上です。

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