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教えて!住まいの先生

Q 頭金無し、1500万円の住宅ローン借入を親に反対されています。 理由は、「頭金を貯めておかないと破産するから。」です。

頭金を貯めておかないと破産する可能性があるという理由と、私の返済計画は無謀なものなのか、人生の先輩方にご教示いただきたく存じます。

以下、詳細と私の考えです。
当方、26歳(男)、社会人2年目、既婚者、子無しです。父親は60歳です。
2020年の世帯年収は850万円程度(内訳 私:550万円 妻:300万円)、現在の貯金は合わせて約200万円あります。

生涯の住宅にかかる費用を可能な限り抑えたく、フルリフォーム済み中古一戸建ての購入を検討しております。
購入価格は1500万円で、頭金無し、金利1.3%、35年ローン(フラット35)を組む予定です。
月々の返済額は約4万5000円です。
世帯収入からも、かなり安全側に倒した返済計画だと考えています。
また、あくまでも希望的観測ですが、今後昇給すれば繰上げ返済し、早い段階で完済できる可能性もあると考えています。

今は賃貸に住んでおり、会社からの住宅手当を差し引くと、家賃は月3万5000円です。
返済額よりも家賃の方が安いですが、家賃を支払い続けるよりも、出来るだけ若いうちにローンを組んだ方が、生涯の住宅にかかる費用を抑えられると考え、中古物件購入の検討に至りました。
また、頭金を貯めるためには結局賃貸に住み続けなくてはならず、その間の家賃は無駄になってしまうと考えたため、頭金無しでのローンと考えています。
夢のマイホーム!なんて事は一切考えていません。ただ、費用を抑えたい、それだけです。

このことを父親に相談したら、「頭金を貯め、捻出した方ががいい。最低でも200万円。そうでないと破産する。」と言われ、反対されました。

もちろん、破産についての不安はあります。
しかし、頭金を払ったことによって破産のリスクを抑えられる理由が見当たりません。
これは私の人生経験が浅いからでもあると思います。
仮にリスクがあったとしても、リスクは不確実なものであり、いつ何が起きるか分かりません。
そのため、生涯の住宅にかかる費用を抑えたい、という希望を叶えるには必ずリスクを取らなければならないと考えています。

ここで2点、人生の先輩方にご教示いただきたく存じます。
①頭金がある事で、破産のリスクを抑えられるのでしょうか。
②私の返済計画は無謀なものでしょうか。

以上、よろしくお願いいたします。
補足

ただ、費用を抑えたい、それだけです。
と書きましたが下記の通り訂正します。

ただ、ある程度綺麗な家に住んだ上で費用を抑えたい、それだけです。

質問日時: 2020/12/22 11:44:03 解決済み 解決日時: 2020/12/28 22:04:55
回答数: 20 閲覧数: 1895 お礼: 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時: 2020/12/28 22:04:55
不動産屋です。

宅建士、FP2級、住宅ローンアドバイザーです
ここではむしろ、私が不思議に思ったことを書きます。
状況的には他の方の回答にある通り、です。1500万円借り入れは全く問題ないでしょう。ただ、今後お子様が生まれた際の貯蓄は必要ですので、ご主人様単体でのローン組みで、奥様の収入は全て貯蓄に回しましょう。

さて、私が不思議に思ったのは、なぜフラット35利用なんでしょう?どうして金利の安い変動金利にしないのでしょうか?
今は、変動金利が20年近く変わっていない、むしろ安くなっているのに、なぜ全期間固定で団信がない、しかも100%融資なら利率があがるフラットを選択されているのでしょうか。
変動金利0.6%くらいでの支払いのほうが、団信も付いており、何かと利息も少なくなると思いますが・・・。

費用を抑えたいという、完璧な返済計画なのに、そこだけ利息を多く払う方を指定されていることに疑問を感じました。

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質問した人からのコメント

回答日時: 2020/12/28 22:04:55

本当にいろいろな方にご回答をいただき、感謝の一言につきます。

その中でも、プロの目線、私見を交えた的確なご助言をいただきました不動産屋さんをベストアンサーに選ばせていただきました。

皆様、多角的な視点からご意見を頂戴し、誠にありがとうございました。

回答

19 件中、1~10件を表示

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A 回答日時: 2020/12/24 19:53:04
銀行員として回答させて頂きます。
結論としては以下のようになります。
①頭金を入れることで審査は降りやすくなるが(総返済額が減るため)、破産リスクには関係ない。
②返済計画は全く無謀ではなくむしろ保守的すぎるくらい。

一般的に銀行が審査をする際の住宅ローンの年間返済額の上限は年収の40%程度です。質問者様の場合ですと6.3%といったところです。この時点でかなり余裕があることがわかると思います。
また中古は新築に比べ減価が緩やかです。仮に質問者様の収入が大きく減ったとしても、最悪住宅を売却してしまえば残債割れする確率は少ないと思います。
そして頭金については、考え方は人それぞれです。個人的には頭金は少なければ少ないほど良いと思ってます。
いずれにせよ審査が下りた時点で破産の心配などしなくても良い気がします。

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A 回答日時: 2020/12/24 18:55:16
昔の人の考えだな。
それは借りる額少ないに越したことはないけど
ちなみに金利計算したことあります?

しっかりこの金利で月々はこれで
って紙に書いて出せば納得するんじゃないですかね?

時代も時代なので今の収入と仮に半減した時とかの計算も入れておくと
いいと思います。

ちなみに私は頭金ほぼ0 の50万で
5700万35年で借りましたけどね(最終金利0.92%変動)で

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A 回答日時: 2020/12/24 18:44:23
1500万の借り入れ自体は問題ないかと思います。返済額も月45000円なら、そんなに無理している額ではないと思います。
ただ、中古だと、メンテナンス時期が早くくる物件もあります。リフォーム済物件だとしても、屋根等の修繕時期を確認した上で、金銭的に対応できるかの方が重要かと思います。
頭金というより、何かあった時のお金の対応ができるかの方が、あなたの場合問題かなと思います。

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A 回答日時: 2020/12/22 21:49:58
返済は頭金無しでも大丈夫でしょ ️
それよりも一生に一度の住宅が中古住宅でいいのですか?
築何年か判りませんが ️

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A 回答日時: 2020/12/22 20:05:33
1.関係ないです。むしろ、頭金をいれずに手元にキャッシュを残した方がリスクは低いです。

2.全然無謀ではありません。

収入面を見ても余裕だと思います。共働きなので、仮にどちらかが病気で一時的に収入が無くなっても、収入が絶たれないのでリスクが低いです。
アドバイスするとすると、1.3%で35年もローンを組まない方がいいと思います。変動金利なら今なら0.6%とか0.7%じゃないですかね?変動しますが、低金利はこの先も長く続くと思いますので、変動をお勧めします。

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A 回答日時: 2020/12/22 19:34:37
頭金なんて考えて、200万程度なら意味無しですね
そんな事なら現金一括で買えるくらい貯めたほうが良いです

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A 回答日時: 2020/12/22 18:03:38
大丈夫ですよ。
その世帯収入で1500万なら問題ないと思います
ただ、人生どこで離婚だとかトラブルが発生するかわかりません。
貯蓄しておけば現金なのでなんとでもなります。
あと、若いうちと年取ってからではライフスタイルが変わります。
理想は定年間際に平屋の内を土地付きで小さく建てるのが
良いのかなあ~と思います。
ほんと、住宅ローンって何だろう?この圧迫感は?と
思います

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A 回答日時: 2020/12/22 13:32:48
何かあった時に備えておくべきでは?

持ち家は何かと自由がききませんし、予想外の出費は良くあります。

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A 回答日時: 2020/12/22 13:24:44
>>①頭金がある事で、破産のリスクを抑えられるのでしょうか。
⇒⇒微々たる可能性しか抑えられない。
⇒⇒頭金ナシのフルローンで3500万円組みましたが、
現時点でも普通に返済できてます。
質問者と同じ世帯年収です。

>>②私の返済計画は無謀なものでしょうか。
⇒⇒収入から考えると無謀とは思えません。


それよりも、金利1.3%が35年続くのは総支払額としては高くなりますけど大丈夫ですか?
質問者様のご希望である、「出費を抑えたい」という事を
極限まで達成するには、35年変動金利で借りる方が、お得ですよ?
しかもフラット35は審査も厳しいですしね。

今現在の最安値金利は0.38%ですからね。
この落ち込んでる日本経済、更に、世界経済も落ち込んでいるので、
今が変動金利でローンを組む最適なタイミングでしょうね。

私がローンを組んだ4年前ですら0.58%。
そこからさらに0.2%も下落してますし、(ジャパンネット銀行で0.38%)
私の変動金利は、あと2年は0.58をキープできる事が確定したみたいです。

仮に
フラット35の1.3%固定と、
0.38%で10年間計算すると、
以下のように差額が出ます。

【1500万円をフラット35(1.3)の場合】
毎月44,472円(ボーナス増額無し)

【1500万円を変動金利(0.38)の場合】
毎月38,147円(ボーナス増額無し)

10年間の差額=759,000円

80万円も銀行の利益になるような支払い方法を選択していますが、
大丈夫ですか??


確かに、変動金利は文字通り「金利が変動するリスク」があります。

但し、それは世間の物価や社会情勢に連動して上下するので、
新型コロナが広まってしまった世界において、日本銀行や日本政府にとっても、
一般世帯にひずみが生じる政策(金利上昇!)をしても、
最終的に日本経済を破綻させることが目に見えているので、
安易には上がりません。

私のように、0.58%で契約して、4年間及びあと2年間も0.58%が維持されています。

老婆心ではありますが、費用を抑えたい概念が念頭にあるのであれば、
35年間フルで変動金利にした方が、最終的にはお得な未来になっているかもしれませんよ。

あと、仮に頭金200万円入れたとして、
残り1300万円のローンに対して、
司法書士さんへの依頼料などもかかるので、
他に現金で150万円~200万円が必要ですので、
手元に400万円の現金がないとダメです。

更にいうなれば、それを全額払うと、貯蓄が0円になるので、
有事の際に何もできなくなります。

・あなたの怪我や入院
・配偶者の怪我や入院
・子供ができる
・あなたの両親の介護
・配偶者の両親の介護

そこまで考えてますか??

ライフプランニングは、”あなたの人生に起きる可能性をすべて考慮”
しなければならないので、そこに頭が回らないのを補うために、
生命保険会社のライフプランナーなどが存在しているのです。

ナイス: 1 この回答が不快なら

A 回答日時: 2020/12/22 13:13:26
ローンそのものは大丈夫そうではありますし、低金利のこのご時世に頭金も必要ないとは思いますが、貯蓄が少なすぎるかと。
諸費用は?
その貯金は諸費用別での貯金でしょうか。転居時には引っ越しだけでなく、住める状態に持って行くのに費用がかかります。ネット工事、エアコン設置、広くなれば照明、カーテンなども。200万では半分以上転居時に無くなります。

1500万に込みだとしたら物件価格が相当安い、土地の価値が低く築年数も古い物だと思いますので、売却よりずっとその地に住むことを考えると、のちの建て替えなどが必要になるタイミングが、新築よりかなり早いタイミングで来ると思います。
35年でその金額をダラダラと払うのではなく、どんどん繰り上げて早く完済し、大規模リフォームか建替できるような計画でないと、いくら見た感じきれいでも、内部がどんどん老朽化します。
今の日本の住宅は外国や昔の古民家のように、築100年とかいけるようなものではないので。

また、短期で返済する計画にするならば、フラット35だと金利が高くなりますよね。勤続三年超えてから民間銀行ローンの方が金利は安くなる可能性が高いのでは。家賃も補助ありで3.5万と破格に安いですし、お子さんの予定があるなら育休中の収入減少、子どもが生まれると特に奥さんの方が物の価値観が子育て向きに変化します。
周辺環境は子育てに向いた場所なのか、間取りはどうか。
今このタイミングで焦って買う必要あるかな?と疑問に思います。
生涯にわたり費用を抑えて、とおっしゃるなら、今の目先の返済額や家賃のみならず、物件土地選びに対しても、もう少し長期的な目線も必要かと。
奥さまと価値観が共有出来ているのが大前提ではありますが。

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