教えて！住まいの先生
Q いま収益物件の築35年アパート一棟(総8戸)を購入したいと思っているんですけど、適正価格を知りたいです。その上で先方に交渉に入りたいと思っています。 収益物件は初めてです。
20万/坪の地域に60坪の土地、延床面積200㎡のアパートが建っていまして、2000万円の売り出し価格、満室利回り14%です。
僕はこの価格の相場は分かりませんけど、個人的には高いし、まだ下げれる余地はあると思っています。
そして、今この建物と土地の年間固定資産税が、
建物 21,000円
土地 15,000円
なので、これから建物評価額を割り出して売主提示との価格乖離があれば交渉できる余地があると考えてもいいですか？
こちら希望額の考えとしまして、利回りを20%以上とると考えて、利回りからこの建物と土地の値段を逆算する考えは妥当な考え方ですか？
指値の時は10%前後が値引きの交渉ラインとも聞きましたし、売主の値段よりこちらの提示金額が安すぎて不快な思いを与えてしまうというのは考えすぎでしょうか？
質問だらけになりましたけど、多数の意見を聞きたいです。よろしくお願いします
僕はこの価格の相場は分かりませんけど、個人的には高いし、まだ下げれる余地はあると思っています。
そして、今この建物と土地の年間固定資産税が、
建物 21,000円
土地 15,000円
なので、これから建物評価額を割り出して売主提示との価格乖離があれば交渉できる余地があると考えてもいいですか？
こちら希望額の考えとしまして、利回りを20%以上とると考えて、利回りからこの建物と土地の値段を逆算する考えは妥当な考え方ですか？
指値の時は10%前後が値引きの交渉ラインとも聞きましたし、売主の値段よりこちらの提示金額が安すぎて不快な思いを与えてしまうというのは考えすぎでしょうか？
質問だらけになりましたけど、多数の意見を聞きたいです。よろしくお願いします
回答
4 件中、1～4件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
A
回答日時：
2022/6/22 14:32:20
宅地建物取引士（元不動産業者）です。
不動産に「適正価格」などはないのですよ。
買主が出て、現実に契約となれば、それが「相場」であり「適正価格」なのです。
また、買う際に、「満室利回り」などはムダ。契約直後に退去する人などは日常茶飯事なのですから。
投資を考えているのでしょうから、満室などではなく、入居率（空室率）で考えた方が合理的です。（つまり「損益分岐点」です）
つまり、投下資金に対して、どの位の入居率ならペイするかどうか、という話です。
そして、その利回りに、「２０％以上」を考えていると―――この少子高齢化の時代に―――――
それだけの利回りのある物件が、なぜ、売りに出されてあなたの目に触れているのでしょう。（通常なら「水面下取引」なのに、です）
この空家全国で８百万戸とされる時代に、私の客ならワンルームマンションを複数戸、所有するように勧めますがね。（リスク管理の観点からです）
２千万円なら５～６戸のワンルームが買えるでしょう。
不動産に「適正価格」などはないのですよ。
買主が出て、現実に契約となれば、それが「相場」であり「適正価格」なのです。
また、買う際に、「満室利回り」などはムダ。契約直後に退去する人などは日常茶飯事なのですから。
投資を考えているのでしょうから、満室などではなく、入居率（空室率）で考えた方が合理的です。（つまり「損益分岐点」です）
つまり、投下資金に対して、どの位の入居率ならペイするかどうか、という話です。
そして、その利回りに、「２０％以上」を考えていると―――この少子高齢化の時代に―――――
それだけの利回りのある物件が、なぜ、売りに出されてあなたの目に触れているのでしょう。（通常なら「水面下取引」なのに、です）
この空家全国で８百万戸とされる時代に、私の客ならワンルームマンションを複数戸、所有するように勧めますがね。（リスク管理の観点からです）
２千万円なら５～６戸のワンルームが買えるでしょう。
A
回答日時：
2022/6/21 20:14:10
満室利回りということは今現在は空室なわけですね。
想定の満室利回りなど当てにはなりません。その金額で募集して入居者が入らないから空室なんです。
ご自分の目で部屋をみて周辺相場を鑑みていくらなら貸せるという数値を出してそこから逆算していきましょう。
利回り２０％というのは良いと思います。
１０％程度の値交渉なら十分商機はあると思います。値交渉するなら手付は大目にしましょう。手付の多さは本気度です。
手付を多くしておけば勝率も上がると思いますよ。
想定の満室利回りなど当てにはなりません。その金額で募集して入居者が入らないから空室なんです。
ご自分の目で部屋をみて周辺相場を鑑みていくらなら貸せるという数値を出してそこから逆算していきましょう。
利回り２０％というのは良いと思います。
１０％程度の値交渉なら十分商機はあると思います。値交渉するなら手付は大目にしましょう。手付の多さは本気度です。
手付を多くしておけば勝率も上がると思いますよ。
A
回答日時：
2022/6/21 18:40:04
周辺の更地の売買実績が土地の価格です。税金からは計算できません。
その金額で交渉してください。
その金額で交渉してください。
A
回答日時：
2022/6/21 18:35:14
今どの程度埋まっているかで価値は大幅に変わる。
空室ばかりだと負債になる。
空室ばかりだと負債になる。
4 件中、1～4件を表示
- 前へ
- 1
- 次へ
Yahoo!不動産で住まいを探そう！
関連する物件をYahoo!不動産で探す
-
新築マンション
3LDK以上のマンション
-
賃貸物件
ペット可・相談可の賃貸物件を探す
-
中古マンション
駅まで徒歩5分以内の中古マンション
-
新築戸建て
南側に道路がある新築一戸建て
-
中古戸建て
リノベーション・リフォーム済み（予定含む）の中古一戸建て
-
土地
南側に道路がある土地
