教えて！住まいの先生
Q 宅建の資格取得のために勉強しています。 問題で、「宅建業者が行なう取引で、宅地建物取引業に該当しないものは、次のうちどれか。』の問いに、
1. インターネットで買い手を捜し、自己で保有する別荘を売った
2. 友人の代理で、マンションの借り手をみつけ、手数料は受け取らなかった
3. それぞれ転居する2人がいたので、両者の自宅を交換する契約を媒介した
4.保有する土地にマンションを建て、ー部屋ずつ貸した
のうち、答えが4の「保有する土地にマンションを建て、ー部屋ずつ貸した」というのが正解だった。
私は、1か4で迷いました。そして、1かなと思っていたんですが……。
勉強始めたばかりの初心者でも分かりやすく、細かい理由を教えてくださる方、いらっしゃればお願いできますでしょうか？
2. 友人の代理で、マンションの借り手をみつけ、手数料は受け取らなかった
3. それぞれ転居する2人がいたので、両者の自宅を交換する契約を媒介した
4.保有する土地にマンションを建て、ー部屋ずつ貸した
のうち、答えが4の「保有する土地にマンションを建て、ー部屋ずつ貸した」というのが正解だった。
私は、1か4で迷いました。そして、1かなと思っていたんですが……。
勉強始めたばかりの初心者でも分かりやすく、細かい理由を教えてくださる方、いらっしゃればお願いできますでしょうか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/9/23 14:46:45
自ら賃貸(転貸)は宅建業に該当しません。
１番に関しては「売った」とあるので、これは賃貸ではなく売買になりますよね。なので宅建業に該当します。
売買、交換、代理というワードが出てきたら宅建業に該当。
賃貸というワードが出てきたら「自ら」の物を取引してるかで判断。
１つ１つのキーワードを覚えると宅建業法は覚えやすいかもです。
１番に関しては「売った」とあるので、これは賃貸ではなく売買になりますよね。なので宅建業に該当します。
売買、交換、代理というワードが出てきたら宅建業に該当。
賃貸というワードが出てきたら「自ら」の物を取引してるかで判断。
１つ１つのキーワードを覚えると宅建業法は覚えやすいかもです。
回答
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A
回答日時：
2023/9/20 11:50:20
まず、4について。これは重要なので知っておくことです。
自己所有物件の賃貸＝業ではない、という内容です。
業になるかよりも、「業ではない行為」を知っておくと、残りは全て宅建業になる、とわかるはずです。
自己所有物件の賃貸＝業ではない、という内容です。
業になるかよりも、「業ではない行為」を知っておくと、残りは全て宅建業になる、とわかるはずです。
A
回答日時：
2023/9/20 10:18:33
細部を難しく考えていると正解がわからなくなります。正解がひとつしかないという宅建の試験問題としては４が該当しないことは明白なので、それ以外は検討する必要はないことになります。
なぜ明白かといえば「自ら賃貸」は宅建業の範囲外だからです。宅建業法には「宅地建物取引業」とは何を指すのか、ということは明白に定義されています。
宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。(法第2条第2号)
分かりやすく書くと、不動産の「売買・交換」(を自ら行う行為)と、不動産の「売買・交換・賃貸」の「代理・媒介」を行う行為が宅建業の範囲だと定義されているわけです。
そうすると「賃貸」は「代理・媒介」だけが宅建業の範囲なので、「自ら賃貸」の４が宅建業の範囲外だということは明白なわけです。
ところで、その問題は実際に宅建本番で出題された過去問なのでしょうか。あなたが疑問に思ったとおり１の選択肢は事情によっては宅建業にならない場合もありうると考えられると私も感じるからです。
先に書いた法第2条第2号には宅建業であるには「業として行うもの」であることが要件とも書かれています。その行いが見た目には宅建業の行為に見えても「業として行うもの」ではなければ違法にはなりません。
たとえば「インターネットで買い手を探す」行為が不特定の人の中から探すのではなく、特定の知り合いの中から探すという場合もあるかと思います。選択肢には「不特定の相手」とは書かれていませんからね。または、こちらから呼びかけていたわけではなく、たまたまSNS上で話題にしていた別荘を、相手のほうからぜひ売ってくれないかと持ちかけられ、結果的にインターネットから探したことになってしまったという場合も考えられます。
そこにたとえば、相場よりはるかに安い額で譲渡したなどという事情が加わった場合、１の書き方では「絶対に宅建業の行為だ」と断定できるほど明確な話ではなくなる事になります。
もちろん逆に「絶対に宅建業の行為にはならない」ということでもありませんから、そのようにして売却するならしろうとがやっても問題ないなどとは決していえません。要するにどちらで検討しても結果的にはグレーゾーンになってしまう可能性があるという話です。
では「業として行う」とはどんな行為なのかということは、法令に具体的な線引きは明確に書かれていません。その場合は、裁判に掛けられた際に裁判官が心証で判断することになりますので、このような最終判断がどちらになるのか曖昧になりがちな1のような選択肢のある問題は、白黒明確な宅建の４択問題には馴染みませんから出ないのが一般的です。
しかし実際に１のような選択肢が含まれた問題が過去問にあるということでしたら、しかたがないので、最初に書いた通り「明白なのはどれか」で選択し解答すると良いかと思います。
なぜ明白かといえば「自ら賃貸」は宅建業の範囲外だからです。宅建業法には「宅地建物取引業」とは何を指すのか、ということは明白に定義されています。
宅地若しくは建物（建物の一部を含む。以下同じ。）の売買若しくは交換又は宅地若しくは建物の売買、交換若しくは貸借の代理若しくは媒介をする行為で業として行うものをいう。(法第2条第2号)
分かりやすく書くと、不動産の「売買・交換」(を自ら行う行為)と、不動産の「売買・交換・賃貸」の「代理・媒介」を行う行為が宅建業の範囲だと定義されているわけです。
そうすると「賃貸」は「代理・媒介」だけが宅建業の範囲なので、「自ら賃貸」の４が宅建業の範囲外だということは明白なわけです。
ところで、その問題は実際に宅建本番で出題された過去問なのでしょうか。あなたが疑問に思ったとおり１の選択肢は事情によっては宅建業にならない場合もありうると考えられると私も感じるからです。
先に書いた法第2条第2号には宅建業であるには「業として行うもの」であることが要件とも書かれています。その行いが見た目には宅建業の行為に見えても「業として行うもの」ではなければ違法にはなりません。
たとえば「インターネットで買い手を探す」行為が不特定の人の中から探すのではなく、特定の知り合いの中から探すという場合もあるかと思います。選択肢には「不特定の相手」とは書かれていませんからね。または、こちらから呼びかけていたわけではなく、たまたまSNS上で話題にしていた別荘を、相手のほうからぜひ売ってくれないかと持ちかけられ、結果的にインターネットから探したことになってしまったという場合も考えられます。
そこにたとえば、相場よりはるかに安い額で譲渡したなどという事情が加わった場合、１の書き方では「絶対に宅建業の行為だ」と断定できるほど明確な話ではなくなる事になります。
もちろん逆に「絶対に宅建業の行為にはならない」ということでもありませんから、そのようにして売却するならしろうとがやっても問題ないなどとは決していえません。要するにどちらで検討しても結果的にはグレーゾーンになってしまう可能性があるという話です。
では「業として行う」とはどんな行為なのかということは、法令に具体的な線引きは明確に書かれていません。その場合は、裁判に掛けられた際に裁判官が心証で判断することになりますので、このような最終判断がどちらになるのか曖昧になりがちな1のような選択肢のある問題は、白黒明確な宅建の４択問題には馴染みませんから出ないのが一般的です。
しかし実際に１のような選択肢が含まれた問題が過去問にあるということでしたら、しかたがないので、最初に書いた通り「明白なのはどれか」で選択し解答すると良いかと思います。
A
回答日時：
2023/9/20 09:46:25
宅地建物取引業法 第二条第二項に
宅地 建物の売買 交換 貸借の代理を
業として行う者 と規制されて法律ですから
自己保有の土地にマンションを建てて そのうちの一部屋を貸した行為は
宅地建物取引業法の範囲外です
平たく言えば家主稼業はだれでもできると言うことです
宅地 建物の売買 交換 貸借の代理を
業として行う者 と規制されて法律ですから
自己保有の土地にマンションを建てて そのうちの一部屋を貸した行為は
宅地建物取引業法の範囲外です
平たく言えば家主稼業はだれでもできると言うことです
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