教えて！住まいの先生

概算取得費5％だと約170万円
建物とリフォーム代金の合計の未償却残高だと最低でも約140万円
先祖代々の土地というのがいつ頃のことかわかりませんが、昭和10年ごろとその50年後とでは1万倍違うとも言われているようです。土地の元々の値段はないに等しいと思います。
売却金額の5％というのはそんなにひどい金額ではないような気がします。

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税金のことを司法書士に聞いちゃダメですよ。あいつら素人だから。知識ある人もいるけど、そういう人はちゃんと「助言できない」って言ってくれます。「税務の代理」「税務書類の作成」「税務相談」は税理士の独占業務ですよ。

その方にお世話になっていたというなら、その人に聞くんじゃなくてきちんとした税理士さんを紹介してもらってください。

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東京の不動産買取業者です。

不動産譲渡取得税の申告は、
おっしゃる通りで、土地と建物は別々に取得費を出しますので、売却金額は『土地』と『建物』に振り分けて下さい。

土地の所得費は、分からなければ『売買代金×5%』
建物の取得費は、『未償却残高』ですから、建物の減価償却計算をします。
リフォーム代はどうですかね？
申告代行する税理士さんなら詳しいです。

相続した不動産を3年以内に売却すれば、支払った相続税が売却不動産の相続税比率に応じて【取得費加算の特例】で使えますから更に軽減できたんですが••••
相続税は非課税だったんですね！

ちなみに、主様と同じ考えで、
私も税理士さんに、下記の文面で質問中です。

令和4年に父親が亡くなり、相続税を支払う為に相続した一部の不動産(工場、築43年×2棟)を令和5年に売却して、今年令和6年に不動産長期譲渡税(20.315%)の申告(2/16〜3/15)を税理士に依頼してます。

軽減(所得費加算の特例)しても幾ら納税するのか心配なので、【譲渡取得税試算表】を取り寄せましたが土地と建物の按分が理解出来ずに質問をした次第です。

まだ回答は有りません！！

試算表では『所得費加算の特例』が大きく、
総額(取得税＋復興特別取得税＋住民税)は予定では諸費用差引後20.315%ですが、やはり取得費加算により納税額は比率で約16%に下がってました！

でも更に下げたいので、土地と建物の振り分けが納得出来ずに下記の質問をした次第です。

【税理士への質問内容】

売却代金(1億300万円)の按分が、
①宅地••••3500万円(取得費5%)
②貸家••••6800万円(未償却残高5円！！)
ですが、下記に修正訂正お願いしたいですが‼️

前面道路路線価(令和5年度)が67,000円/㎡ですから、
①宅地••••
67,000円/㎡×815.27㎡(土地面積)=54,623,090円‼️
②貸家(工場)••••
103,000,000円−54,623,090円=48,376,910円‼️
になると思います。

更に、
国の指標である『公示地価』なら、
宅地•••83,750円/㎡×815.27㎡=68,362,612円‼️
貸家(工場)•••34,637,388円‼️
です。

理由は、
取得費(5%)が、土地には計上出来るが建物(工場)は計上出来てないので、土地の比率を上げたい為です。

実務でも『地価公示』！！
最低でも『路線価』の評価なら問題無いと思えますが‼️
路線価は、税務署の指標値です。

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司法書士の言う通りですね

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