教えて！住まいの先生
Q 接道について 気に入った物件があり、購入を検討しております。 接道について気になる点があり教えて頂ければと思います。 一般論で構いませんので教えてください。
図でも示しておりますがその物件は公道に直接接していません。
敷地は農道（幅員2.5m）にのみ接しており、その農道が公道に接しております。
不動産会社の担当者はその農道を介して公道に接しているため
接道はあると言い張ります。※43条の許可は必要だけどという前置きはある。
HPにも「公道（幅員3.8m）に接道あり」と記載してあります。
そこで質問です
１．農道を経由して、公道に接道していることを「公道（幅員3.8m）に接道あり」と表現しても問題ないのでしょうか？
２．農道でも接道として認められるケースがあると聞きましたが、それでも幅員4ｍ以上というのは必須ではないのですか？
３．農道の幅員が4ｍに足りない場合、隣地に挟まれた農道のセットバックは原則不可能では？お金を払って等の対応になるのでしょうか？
４．このような土地でローンの審査は通りますか？担当には本審査までに許可を取ればよいと言われましたが仮審査から本審査までの短期間で許可はでるのでしょうか？図面などが必要になるのでは？
５．このような取引で注意する点を教えてください
不動産会社の担当者は宅建の資格もなく、どこまで理解しているのかよくわかりません。
接道のことなので心配になりました。教えてください。
敷地は農道（幅員2.5m）にのみ接しており、その農道が公道に接しております。
不動産会社の担当者はその農道を介して公道に接しているため
接道はあると言い張ります。※43条の許可は必要だけどという前置きはある。
HPにも「公道（幅員3.8m）に接道あり」と記載してあります。
そこで質問です
１．農道を経由して、公道に接道していることを「公道（幅員3.8m）に接道あり」と表現しても問題ないのでしょうか？
２．農道でも接道として認められるケースがあると聞きましたが、それでも幅員4ｍ以上というのは必須ではないのですか？
３．農道の幅員が4ｍに足りない場合、隣地に挟まれた農道のセットバックは原則不可能では？お金を払って等の対応になるのでしょうか？
４．このような土地でローンの審査は通りますか？担当には本審査までに許可を取ればよいと言われましたが仮審査から本審査までの短期間で許可はでるのでしょうか？図面などが必要になるのでは？
５．このような取引で注意する点を教えてください
不動産会社の担当者は宅建の資格もなく、どこまで理解しているのかよくわかりません。
接道のことなので心配になりました。教えてください。
質問日時：
2020/9/1 17:08:37
解決済み
解決日時：
2023/10/31 22:23:56
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 112 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/10/31 22:23:56
1.接道しているという表現は誤りがあると思います。
2.質問主様が検討している物件までの道を全て4ｍに
直ちにする必要はありません。最終的に4ｍになるよう
でしたら43条2項は適用される可能性があります。
3.先程の項目でも回答したとおり全てを直ちに4ｍに
する必要はありません。いつまでにするという期限も
ありません。最終的に（その最終が何十年後でもＯＫ）
4ｍになれば許可が下りる場合があります。
43条2項というのは救済措置の側面があるからです。
家が建てられない死に地をなんとかしてあげようという
考えです。
4.銀行からの融資をとる場合、担保評価がこのままでは
つけられないので審査時に43条の許可を下ろしてください
と条件がつけられることが多いと思われます。
5.43条許可について該当の市役所にて直接確認することを
オススメします。2.3で最終的に4ｍにすれば良いと言いましたが
当該地に関して、すぐに新築等する場合当該地の横幅分の
農道に関しては直ちに4ｍにする必要があります。
つまり1.5ｍ分のセットバックが必要なのですが2項道路と
違いこちら側が一方的に下がることで4ｍを形成する場合が
ありえます。その場合想定しているより有効宅地が減る可能性
があります。不動産屋に確認してわからない場合はご自分で
市役所の建築指導課等に確認することを強くお勧めします。
思い描いている宅地の利用が出来ない可能性があるからです。
また、公道に接続している農道部分は最後まで4ｍに拡幅され
ないことを想定して購入をご検討下さい。
当該地の左横の土地は既に公道に接道しており、43条を適用する
必要がないからです。この場合後ろが43条の適用を受けていても
下がる義務はありません。市町村によって対応は変わると言われて
いましたが、私のエリアですとあくまで市町村としてはお願いレベル
でしか言えないと言っていました。
2.質問主様が検討している物件までの道を全て4ｍに
直ちにする必要はありません。最終的に4ｍになるよう
でしたら43条2項は適用される可能性があります。
3.先程の項目でも回答したとおり全てを直ちに4ｍに
する必要はありません。いつまでにするという期限も
ありません。最終的に（その最終が何十年後でもＯＫ）
4ｍになれば許可が下りる場合があります。
43条2項というのは救済措置の側面があるからです。
家が建てられない死に地をなんとかしてあげようという
考えです。
4.銀行からの融資をとる場合、担保評価がこのままでは
つけられないので審査時に43条の許可を下ろしてください
と条件がつけられることが多いと思われます。
5.43条許可について該当の市役所にて直接確認することを
オススメします。2.3で最終的に4ｍにすれば良いと言いましたが
当該地に関して、すぐに新築等する場合当該地の横幅分の
農道に関しては直ちに4ｍにする必要があります。
つまり1.5ｍ分のセットバックが必要なのですが2項道路と
違いこちら側が一方的に下がることで4ｍを形成する場合が
ありえます。その場合想定しているより有効宅地が減る可能性
があります。不動産屋に確認してわからない場合はご自分で
市役所の建築指導課等に確認することを強くお勧めします。
思い描いている宅地の利用が出来ない可能性があるからです。
また、公道に接続している農道部分は最後まで4ｍに拡幅され
ないことを想定して購入をご検討下さい。
当該地の左横の土地は既に公道に接道しており、43条を適用する
必要がないからです。この場合後ろが43条の適用を受けていても
下がる義務はありません。市町村によって対応は変わると言われて
いましたが、私のエリアですとあくまで市町村としてはお願いレベル
でしか言えないと言っていました。
回答
4 件中、1～4件を表示
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A
回答日時：
2020/9/2 10:19:01
あなたが「疑問」を持ち、それが明快に解決して十分に納得できない
物件は、避けた方が賢明です。
不動産は、必ず建築基準法に基づいた「道路」に最低間口２ｍ以上、
接道が法規定されていますが、あなたの言う「農道」が建基法上の
「道路扱い」されていなければ再建築不可物件です。
●前置？―――ですが、４３条但し書き「だけは？」じゃないでしょ？
それは４３条但し書きとするもので、「救済策」です。
つまり再建築不可物件の周辺に、公園・空地・広場などの避難場所が」
あれば、２ｍ間口が道路に接続していなくても「建築ダメ」とはしない
「場合がある」だけのことです。
不動産を買うには、その物件に何らかの「異質」な部分があれば、
やめた方が賢明です。仮に「安く」ても、です。
それは「安い」物件なのではなく、物件自体がその価値の値段なのです。
注意する点―――が必要な物件は、買うべき物件ではありません。
それを承知（知ってて）で買うなら、すべての責任は買主にあります。
物件は、避けた方が賢明です。
不動産は、必ず建築基準法に基づいた「道路」に最低間口２ｍ以上、
接道が法規定されていますが、あなたの言う「農道」が建基法上の
「道路扱い」されていなければ再建築不可物件です。
●前置？―――ですが、４３条但し書き「だけは？」じゃないでしょ？
それは４３条但し書きとするもので、「救済策」です。
つまり再建築不可物件の周辺に、公園・空地・広場などの避難場所が」
あれば、２ｍ間口が道路に接続していなくても「建築ダメ」とはしない
「場合がある」だけのことです。
不動産を買うには、その物件に何らかの「異質」な部分があれば、
やめた方が賢明です。仮に「安く」ても、です。
それは「安い」物件なのではなく、物件自体がその価値の値段なのです。
注意する点―――が必要な物件は、買うべき物件ではありません。
それを承知（知ってて）で買うなら、すべての責任は買主にあります。
A
回答日時：
2020/9/1 19:14:41
原則として、建物を建築する場合には、建築基準法上の幅員4Ｍ以上の道路に、2ｍ以上の接道が必要となります。
農道建築基準法上の道路ではありませんので、重要事項説明上では、再建築不可の説明になります。
①明らかに虚偽の説明です。
②農道で建築許可になる例は、例外的にあるかもしれませんが、原則は不可です。
仮に建築可での、セットバックをして4Ｍ幅員の確保は必要となるはずです。
③私道の場合では、一方後退で4Ｍを確保する場合がありますが、この場合は当てはまるかは不明です。
④再建築不可では、住宅ローンは不可です。ノンバンクなら、可能な場合もあるかもしれません。
43条の許可が必要であれば、まずは、売主名義で、建物の建築許可を得なければ話になりません。
住宅ローンにしろ、建築許可にしろ、かなり難しい案件です。
農道建築基準法上の道路ではありませんので、重要事項説明上では、再建築不可の説明になります。
①明らかに虚偽の説明です。
②農道で建築許可になる例は、例外的にあるかもしれませんが、原則は不可です。
仮に建築可での、セットバックをして4Ｍ幅員の確保は必要となるはずです。
③私道の場合では、一方後退で4Ｍを確保する場合がありますが、この場合は当てはまるかは不明です。
④再建築不可では、住宅ローンは不可です。ノンバンクなら、可能な場合もあるかもしれません。
43条の許可が必要であれば、まずは、売主名義で、建物の建築許可を得なければ話になりません。
住宅ローンにしろ、建築許可にしろ、かなり難しい案件です。
A
回答日時：
2020/9/1 18:23:58
４３条但し書き道路の事ですかね。
この場合は、農道が基準法の道路でない。しかし、敷地から公道まで空地がある。という要件を不動産屋が狙っての事でしょう。
まず、やることは、測量士などに道路位置指定図を作成してもらい農道に接している地権者からハンコをもらわないとだめです。要は、建て替える将来において
農道を４メートルに確保するセットバックすることに承諾をするという書面に
ハンコを押してもらうことです。そしてさらに月一回行われる建築審査会にかけてもらい建築の許可をもらって初めて建物の建築が認められます。
恐らく不動産屋はこの許可手順を本審査に合わせてやろうとしているのではないでしょうか。
この場合は、農道が基準法の道路でない。しかし、敷地から公道まで空地がある。という要件を不動産屋が狙っての事でしょう。
まず、やることは、測量士などに道路位置指定図を作成してもらい農道に接している地権者からハンコをもらわないとだめです。要は、建て替える将来において
農道を４メートルに確保するセットバックすることに承諾をするという書面に
ハンコを押してもらうことです。そしてさらに月一回行われる建築審査会にかけてもらい建築の許可をもらって初めて建物の建築が認められます。
恐らく不動産屋はこの許可手順を本審査に合わせてやろうとしているのではないでしょうか。
A
回答日時：
2020/9/1 17:59:34
①、農道は建築基準法第42条の道路基準の各項に該当しません。
②、農道は、農業改良区組合事務所の管理道路で官道でもない。
③、農道と云うが法務局登記係で地図(公図)に地番がなければ、
換地で通称里道とも云いが、市町村が管理地の国有地です。また
、建築確認申請の受付窓口の道路記載台帳にないと道路ではない。
④、無知な建築士でも不動産屋に騙されて買うと馬鹿を診ますよ。
②、農道は、農業改良区組合事務所の管理道路で官道でもない。
③、農道と云うが法務局登記係で地図(公図)に地番がなければ、
換地で通称里道とも云いが、市町村が管理地の国有地です。また
、建築確認申請の受付窓口の道路記載台帳にないと道路ではない。
④、無知な建築士でも不動産屋に騙されて買うと馬鹿を診ますよ。
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