教えて！住まいの先生
Q 差押えされている中古住宅購入について。 初めて自宅を購入する予定で色々探している30代の者です。希望エリアに物件があり、広さや日当たりも良さそうで内見を希望し見てきました。
相場より少し安価だったため不動産屋に聞いたところ、ローンが払えなくなり差押えられていると聞きました。築10数年、売り出し価格2500万です。
差押えされている中古住宅を購入するときにどんなことに注意したら良いでしょうか。
ちなみに、どこまで値下げできるか聞いたところ、残債がなくなる2300万までと言われましたが、これは登記簿謄本の残債が2300万と書かれていれば残債が無くなり、私が買えば所有権移転できると言うことでしょうか？
また、現在所有者居住中で、ホームインスペクションできそうにありません。とりあえず外壁と瓦は良さそうですがコーキングの打ち替え、給湯器の交換は必要とのことです。キッチンもお風呂も本当は変えたいですが、室内クリーニングして使えるものは使い、寿命が来たら全交換しようかと思います。
所有者居住中の場合、どんなことに気をつければ良いでしょうか。雨漏りはなさそうですが住んでみないとわかりません。
虫食い？なども調べる方法あるのでしょうか。
建物は一度もリフォームや手を入れたことはないそうです。周辺の環境や住んでいる方は問題なさそうです。
差押えされている中古住宅を購入するときにどんなことに注意したら良いでしょうか。
ちなみに、どこまで値下げできるか聞いたところ、残債がなくなる2300万までと言われましたが、これは登記簿謄本の残債が2300万と書かれていれば残債が無くなり、私が買えば所有権移転できると言うことでしょうか？
また、現在所有者居住中で、ホームインスペクションできそうにありません。とりあえず外壁と瓦は良さそうですがコーキングの打ち替え、給湯器の交換は必要とのことです。キッチンもお風呂も本当は変えたいですが、室内クリーニングして使えるものは使い、寿命が来たら全交換しようかと思います。
所有者居住中の場合、どんなことに気をつければ良いでしょうか。雨漏りはなさそうですが住んでみないとわかりません。
虫食い？なども調べる方法あるのでしょうか。
建物は一度もリフォームや手を入れたことはないそうです。周辺の環境や住んでいる方は問題なさそうです。
回答
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A
回答日時：
2023/5/24 13:40:28
誰が差押えしているか、で変わる場合があります。
残債務は当然あるとして、払えないから売りに出しているはずです。
すると、住宅ローンと思いますが、住宅ローンの延滞金も発生していると思います。
複数の差押えがある場合や、抵当権者が二以上いるような場合、差押え解除費用の他にハンコ代も必要な場合があります。
通常、実際の残債務+差押え解除費用+抵当権抹消費用+延滞金等の全額を債権者等に支払わないと、所有権移転ができません。任意売却の場合は、業者の力量で大きく変わってきます。
もし、売主が自営業者等で、固定資産税以外の社会保険料等も差押えされている場合、金額が跳ね上がる場合があります。行政によっては満額返済以外、認めないケースがあるからです。
仲介業者の力量が問われるかもしれません。
解除費用等の大幅な圧縮ができる業者であれば、相当に場数をこなしている業者ですが、寝ぼけたようなことを言うようであれば、悲惨な決済になることがあります。むしろ競売にしたほうがラクな場合もあり得ます。
残債務は当然あるとして、払えないから売りに出しているはずです。
すると、住宅ローンと思いますが、住宅ローンの延滞金も発生していると思います。
複数の差押えがある場合や、抵当権者が二以上いるような場合、差押え解除費用の他にハンコ代も必要な場合があります。
通常、実際の残債務+差押え解除費用+抵当権抹消費用+延滞金等の全額を債権者等に支払わないと、所有権移転ができません。任意売却の場合は、業者の力量で大きく変わってきます。
もし、売主が自営業者等で、固定資産税以外の社会保険料等も差押えされている場合、金額が跳ね上がる場合があります。行政によっては満額返済以外、認めないケースがあるからです。
仲介業者の力量が問われるかもしれません。
解除費用等の大幅な圧縮ができる業者であれば、相当に場数をこなしている業者ですが、寝ぼけたようなことを言うようであれば、悲惨な決済になることがあります。むしろ競売にしたほうがラクな場合もあり得ます。
A
回答日時：
2023/5/21 08:45:48
築10年なら、そんなに神経質になることは有りません。
差し押さえ
自治体の差し押さえなら、固定資産税未納です。
ローン支払い不可の場合は裁判所の競売物件と任意売却物件が有ります。
競売の場合は入札制度で、落札したら現金が必要です。
いづれにせよ、不動産屋の情報を頼りましょう。
差し押さえ
自治体の差し押さえなら、固定資産税未納です。
ローン支払い不可の場合は裁判所の競売物件と任意売却物件が有ります。
競売の場合は入札制度で、落札したら現金が必要です。
いづれにせよ、不動産屋の情報を頼りましょう。
A
回答日時：
2023/5/21 03:07:00
差押えが裁判所の競売なのか、税務署の公売なのか、債権者が誰なのか、競馬の申立人が誰なのか、不動産登記簿を取得して確認しておくべきですね。
通常は裁判所の競売だと思いますが、通常は不動産鑑定士が評価書を、執行官が現況調査報告書を作成しますので、それらも確認しておくべきでしょうね。
差押されててから、間もない早い段階でしたら、それらが作成されてない可能性もあります。所有者が居住中だとしても、ホームインスペクションできない理由はないと思いますけどね。出来ない理由が何なのか確認しておくべきでしょうね。
破綻する債務者というのは、管理がきちんと出来てない可能性がありますので、通常よりも慎重になるべきかと思います。
通常は裁判所の競売だと思いますが、通常は不動産鑑定士が評価書を、執行官が現況調査報告書を作成しますので、それらも確認しておくべきでしょうね。
差押されててから、間もない早い段階でしたら、それらが作成されてない可能性もあります。所有者が居住中だとしても、ホームインスペクションできない理由はないと思いますけどね。出来ない理由が何なのか確認しておくべきでしょうね。
破綻する債務者というのは、管理がきちんと出来てない可能性がありますので、通常よりも慎重になるべきかと思います。
A
回答日時：
2023/5/21 01:19:02
正直、何も気にしなくて良い。
ホームインスペクションをしたとして、どうするんですか？
中古住宅は現況が全てなので、欠陥があった場合でも売主の人が負担して直したりすることは無いです。
なので、ホームインスペクション入れる必要がない。どうせ直すのは自己負担なのだから住んだ後に検査しようが前にしようが一緒。、
築10年で雨漏りや虫食いも先ず無いので、気にしなくて大丈夫。
それでも気になるのであれば中古ではなく新築を買うべきかと思います。
ホームインスペクションをしたとして、どうするんですか？
中古住宅は現況が全てなので、欠陥があった場合でも売主の人が負担して直したりすることは無いです。
なので、ホームインスペクション入れる必要がない。どうせ直すのは自己負担なのだから住んだ後に検査しようが前にしようが一緒。、
築10年で雨漏りや虫食いも先ず無いので、気にしなくて大丈夫。
それでも気になるのであれば中古ではなく新築を買うべきかと思います。
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