教えて！住まいの先生
Q 【シノケンの新築アパートの提案についてのご相談】 不動産賃貸業をスタートしたいと思っており、様々な業者様のお話をお伺いしている状況です。
現在の市況で初心者が取り組む難易度が高くなく、今後の拡大について可能性がある領域でスタートしたいと考えております。
今回ご提案いただいたのが、シノケンの新築アパート（東京都内）となります。
リスクの考え方や、物件や金融機関との調整の具合、今後の買増を行うにあたってのアドバイス等をいただけますと幸いです。
■物件概要
都内 1路線 駅徒歩８分 （再開発エリア）
物件価格 10,815万円
４部屋×２階建 ＝８戸 新築木造アパート
１部屋想定家賃 57,000円（共益費 4,000円）
→年間家賃収入5,856,000円
■融資条件
40年 変動金利 1.8% 10,977万円借入
年間返済額 3,851,688円
■家賃保証プラン （想定年間収入 5,308,000円）
賃料の10%で以下のサービスが含まれる
・入退去のクリーニング費用
・広告費、ADなどの募集費用
・清掃費
・管理費
・エアコン交換保証
・ガス給湯器交換保証
・初回免責期間60日
■想定支出費用
・経年劣化に伴う修繕・リフォーム
・共益費
・消防点検費用
→予定収益 年間970,000円程度（税引前）
こちらから固定資産税（30万円想定）と所得税などの税金を考慮して、
年間40～50万円程度の手残りとなる想定です。
初期費用については、100万円程度となる見込みです。
※シノケンさんでの負担で手出しが殆どない状況でのスタートとなります。
以下の2点が大きなリスクと考えております。
①木造物件に対してローン年数が40年で組まれている点
→短期譲渡の期間経過以降～15年程度の期間で売却損失となる可能性が高い。
（当エリアの現在の築５～15年のアパートは利回り6%台が売出し価格です）
→金利上昇リスクが高い。（現状の日本の状況を加味すると金利上昇リスクを何％まで考慮すべきかご教示いただけますと幸いです。）
②物件自体の利回りが5.5％と低い点
→物件所有中に突発的な出費が出た際にCFの金額で対応できない可能性が高い。（当物件の紹介企業によると、ほとんど発生しないとのことでしたが、想定できるものをご教示いただけますと幸いです。）
→家賃下落が10％以上（1部屋平均52,000円程度）となると、CFが赤字となる。
※この家賃下落の想定のストレスをどこまでかける必要があるエリアなのかアドバイスいただけますと幸いです。
初期費用をとても抑えた状態でスタートできることが大きなメリットとは感じているものの、リスクも大きくなっている点が懸念点です。
家賃保証プランでのサービスが手厚い分、上記に記載した内容以外の突発的な出費というのが、イレギュラーケース（自然災害等）でしか考えられないと思っており、上記2つのリスクについて解消できるのであれば購入を前向きに考えたいと思っております。
また、現金を1700万円程度保有しており、ある程度のリスクはカバーできる見込みもあって、該当物件を検討しております。
知見のある先達の不動産オーナーの方々、アドバイス等いただけますと幸いです。
今回ご提案いただいたのが、シノケンの新築アパート（東京都内）となります。
リスクの考え方や、物件や金融機関との調整の具合、今後の買増を行うにあたってのアドバイス等をいただけますと幸いです。
■物件概要
都内 1路線 駅徒歩８分 （再開発エリア）
物件価格 10,815万円
４部屋×２階建 ＝８戸 新築木造アパート
１部屋想定家賃 57,000円（共益費 4,000円）
→年間家賃収入5,856,000円
■融資条件
40年 変動金利 1.8% 10,977万円借入
年間返済額 3,851,688円
■家賃保証プラン （想定年間収入 5,308,000円）
賃料の10%で以下のサービスが含まれる
・入退去のクリーニング費用
・広告費、ADなどの募集費用
・清掃費
・管理費
・エアコン交換保証
・ガス給湯器交換保証
・初回免責期間60日
■想定支出費用
・経年劣化に伴う修繕・リフォーム
・共益費
・消防点検費用
→予定収益 年間970,000円程度（税引前）
こちらから固定資産税（30万円想定）と所得税などの税金を考慮して、
年間40～50万円程度の手残りとなる想定です。
初期費用については、100万円程度となる見込みです。
※シノケンさんでの負担で手出しが殆どない状況でのスタートとなります。
以下の2点が大きなリスクと考えております。
①木造物件に対してローン年数が40年で組まれている点
→短期譲渡の期間経過以降～15年程度の期間で売却損失となる可能性が高い。
（当エリアの現在の築５～15年のアパートは利回り6%台が売出し価格です）
→金利上昇リスクが高い。（現状の日本の状況を加味すると金利上昇リスクを何％まで考慮すべきかご教示いただけますと幸いです。）
②物件自体の利回りが5.5％と低い点
→物件所有中に突発的な出費が出た際にCFの金額で対応できない可能性が高い。（当物件の紹介企業によると、ほとんど発生しないとのことでしたが、想定できるものをご教示いただけますと幸いです。）
→家賃下落が10％以上（1部屋平均52,000円程度）となると、CFが赤字となる。
※この家賃下落の想定のストレスをどこまでかける必要があるエリアなのかアドバイスいただけますと幸いです。
初期費用をとても抑えた状態でスタートできることが大きなメリットとは感じているものの、リスクも大きくなっている点が懸念点です。
家賃保証プランでのサービスが手厚い分、上記に記載した内容以外の突発的な出費というのが、イレギュラーケース（自然災害等）でしか考えられないと思っており、上記2つのリスクについて解消できるのであれば購入を前向きに考えたいと思っております。
また、現金を1700万円程度保有しており、ある程度のリスクはカバーできる見込みもあって、該当物件を検討しております。
知見のある先達の不動産オーナーの方々、アドバイス等いただけますと幸いです。
回答
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A
回答日時：
2023/11/30 22:35:02
そのプランなら利回りが低いですが、かなり収支はかなり固いのではないでしょうか？
管理料の中でそこまで手厚い保証があるのは、非常にありがたいですよね。
管理料の中でそこまで手厚い保証があるのは、非常にありがたいですよね。
A
回答日時：
2023/11/30 02:06:35
A
回答日時：
2023/11/29 00:42:43
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