教えて！住まいの先生
Q 不動産マンション投資をしている者です 不動産管理業者と締結した不動産賃貸借代理および賃貸運営業務委託契約に関して質問させてください。
現在業者さんと結んでいる契約において、以降のように記載があり、私の方で以前契約にサインをしたのですが、後日、業者と異なる理解をしてサインをしていたことが分かりました。
（契約期間および更新）
本契約の契約期間は、甲（私）及び乙（業者）の合意に基づき、更新することができます。契約期間の更新にあたり、当事者双方から期間満了の5か月前までに、相手方に対し書面により何らの申し出をしないときは、更に2年間、契約は更新されるものとし、その後もこの例によるものとします。
（解約の申し入れ）
甲又は乙は、その相手方に対して少なくとも5か月前に文書により解約の申し入れを行うことにより、本契約を解除することができます。ただし、乙の責めに帰すべき事由がない場合には、甲は乙に対し、月額総賃料の3か月分を違約金として支払うものとします
なお、契約は2年更新です。
この二つの条文から、私は、2年に1回やってくる更新時には、5か月前までに文書で通知をすれば、契約満了（もしくは更新拒否）の位置づけで違約金なしで契約が終了する（＝他の業者と賃貸借代理契約を違約金なしで契約可能）
と理解しました。 もちろん、更新のタイミング以外で解約したい場合は解約のため、違約金を払うということは理解しています。
一方で、業者の見解は、更新のタイミングか否かに関わらず、解約には3か月の違約金が必要とのことでした。
私は金融業界で契約の管理等を本業としており、多少契約関連の知識があるため、この見解に大変な違和感を持っています。
契約の満了及び更新 or 更新拒否と解約は全く異なる行為であり、解約の申し入れの条項に記載されていることが、更新拒否にも適用されることはあり得ないと考えています。
本来なら、契約締結時に、その点確認しておくべきでしたが、私の方で更新拒否と解約は最初から全く異なるという理解をしていたため、確認することも思い立ちませんでした。
この場合に、私は更新タイミングで違約金無しで契約満了とすることは可能なのでしょうか？
不動産契約にお詳しい専門家のアドバイスを頂けないでしょうか。
（契約期間および更新）
本契約の契約期間は、甲（私）及び乙（業者）の合意に基づき、更新することができます。契約期間の更新にあたり、当事者双方から期間満了の5か月前までに、相手方に対し書面により何らの申し出をしないときは、更に2年間、契約は更新されるものとし、その後もこの例によるものとします。
（解約の申し入れ）
甲又は乙は、その相手方に対して少なくとも5か月前に文書により解約の申し入れを行うことにより、本契約を解除することができます。ただし、乙の責めに帰すべき事由がない場合には、甲は乙に対し、月額総賃料の3か月分を違約金として支払うものとします
なお、契約は2年更新です。
この二つの条文から、私は、2年に1回やってくる更新時には、5か月前までに文書で通知をすれば、契約満了（もしくは更新拒否）の位置づけで違約金なしで契約が終了する（＝他の業者と賃貸借代理契約を違約金なしで契約可能）
と理解しました。 もちろん、更新のタイミング以外で解約したい場合は解約のため、違約金を払うということは理解しています。
一方で、業者の見解は、更新のタイミングか否かに関わらず、解約には3か月の違約金が必要とのことでした。
私は金融業界で契約の管理等を本業としており、多少契約関連の知識があるため、この見解に大変な違和感を持っています。
契約の満了及び更新 or 更新拒否と解約は全く異なる行為であり、解約の申し入れの条項に記載されていることが、更新拒否にも適用されることはあり得ないと考えています。
本来なら、契約締結時に、その点確認しておくべきでしたが、私の方で更新拒否と解約は最初から全く異なるという理解をしていたため、確認することも思い立ちませんでした。
この場合に、私は更新タイミングで違約金無しで契約満了とすることは可能なのでしょうか？
不動産契約にお詳しい専門家のアドバイスを頂けないでしょうか。
質問日時：
2023/12/23 10:44:19
解決済み
解決日時：
2023/12/23 22:26:21
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 87 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/12/23 22:26:21
いいえ。
こういう投資マンションの契約は気を付けて下さい。
上は
単に期間の5か月前まで解約を申し込まないと自動更新される。
2つ目は
解約を申し込んだら違約金が発生する。
という別々の事が書かれています。
つまり、仮に期間満了であっても、貴方から解約を申し込めば違約金が発生するという事です。
5か月前とか文章でとか乙の責めに帰さないとか分かりにくくしていますが、要約すれば上の通りです。
不動産でよくあるのは、賃貸アパートで期間が2年とします。
2年経過し、大家が契約解除を言った場合でも、大家は借主には立ち退き料を支払わなければならない。それぐら、借主は守られています。（借地借家法）
それを逆手に取った契約です。
こういう投資マンションの契約は気を付けて下さい。
上は
単に期間の5か月前まで解約を申し込まないと自動更新される。
2つ目は
解約を申し込んだら違約金が発生する。
という別々の事が書かれています。
つまり、仮に期間満了であっても、貴方から解約を申し込めば違約金が発生するという事です。
5か月前とか文章でとか乙の責めに帰さないとか分かりにくくしていますが、要約すれば上の通りです。
不動産でよくあるのは、賃貸アパートで期間が2年とします。
2年経過し、大家が契約解除を言った場合でも、大家は借主には立ち退き料を支払わなければならない。それぐら、借主は守られています。（借地借家法）
それを逆手に取った契約です。
回答
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A
回答日時：
2023/12/23 13:07:48
最近多い「リースバック」関連業者と揉める典型的パターンですね
確かにあなたの見解も一般常識としては間違ってはいないような感じですが
契約書の条文を見る限り、ソコを捻じ曲げて作っていると思われます
まず
（契約期間および更新）の項目では
>当事者双方から期間満了の5か月前までに、相手方に対し書面により何らの申し出をしないときは、更に2年間、契約は更新されるものとし、
この「5か月前までに、相手方に対し書面により何らの申し出」
が次の項の （解約の申し入れ）に掛けており
いわゆる 多分
この業者と解約する為には期間満了の5か月前までに
【何らの申し出】と前項では濁しながら、実は【何らの申し出】は
次項の【解約の申し入れ】と「＝」だよと、項目を別にすることで
その辺をぼやかしていますね
【何らの申し出】が曲者ですね
あくまで業者側の言い分を想像で簡単に言いますと
「解約するなら、期間満了の5か月前までに申し出てね、んで
その申し出自体は問題ないけど、解約に関してはこっちの不手際など
が無かった場合は【違約金3か月分貰いまっせー】
という主張ですかね
最近はyoutubeなどで話題になってる不動産Gメンの動画などでも
悪質リースバック関連業者がこういう巧妙な契約書をうまく作っていて
弁護士入れて争ってもオーナー側が勝てない案件が増えてると言ってるので、そのような感じですかね
但し、この条文で争ってどっちが勝つか？は現時点私には正確な回答は
出来ません
確かにあなたの見解も一般常識としては間違ってはいないような感じですが
契約書の条文を見る限り、ソコを捻じ曲げて作っていると思われます
まず
（契約期間および更新）の項目では
>当事者双方から期間満了の5か月前までに、相手方に対し書面により何らの申し出をしないときは、更に2年間、契約は更新されるものとし、
この「5か月前までに、相手方に対し書面により何らの申し出」
が次の項の （解約の申し入れ）に掛けており
いわゆる 多分
この業者と解約する為には期間満了の5か月前までに
【何らの申し出】と前項では濁しながら、実は【何らの申し出】は
次項の【解約の申し入れ】と「＝」だよと、項目を別にすることで
その辺をぼやかしていますね
【何らの申し出】が曲者ですね
あくまで業者側の言い分を想像で簡単に言いますと
「解約するなら、期間満了の5か月前までに申し出てね、んで
その申し出自体は問題ないけど、解約に関してはこっちの不手際など
が無かった場合は【違約金3か月分貰いまっせー】
という主張ですかね
最近はyoutubeなどで話題になってる不動産Gメンの動画などでも
悪質リースバック関連業者がこういう巧妙な契約書をうまく作っていて
弁護士入れて争ってもオーナー側が勝てない案件が増えてると言ってるので、そのような感じですかね
但し、この条文で争ってどっちが勝つか？は現時点私には正確な回答は
出来ません
A
回答日時：
2023/12/23 12:34:25
貴殿のお考えでよいと考えます。
更新しないとは、期間満了による契約終了です。そうでなければ､期間の意味がありません。
解約告知は、期間内解約のことですから、更新しないで期間満了により契約が終了したのですから、期間内解約が生じ得ないことになります。
更新しないとは、期間満了による契約終了です。そうでなければ､期間の意味がありません。
解約告知は、期間内解約のことですから、更新しないで期間満了により契約が終了したのですから、期間内解約が生じ得ないことになります。
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