教えて！住まいの先生

こんにちは。都内で不動産経営（大家業）をしている者です。

１）「管理費・修繕積立金・固都税に加えて突発的に起こる支出を均一にすると、35年間にかかるランニングコストのイメージは、月額1万〜1.5万円ほど」というのは、かなり都合の良い試算かと思います。

２）火災保険料は購入時に10年分、地震保険料は5年分前納することが多いので、その分は試算に考慮されていないのかもしれませんが、仮に1人の入居者が平均5年住んだ場合、ワンルームでも5年毎に見込んでおく費用は、
①大家負担分の原状回復費用が11万円～22万円
②家賃10万円でも募集手数料（あるいは登録料）が11万円
③周辺との競争で募集に広告費がかかる場合は11万円～22万円
④空室ロス分を最低1か月（普通は最低2か月）としても10万円
⑤火災保険は10年毎、地震保険は5年毎に更新保険料があるので5万円
⑥エアコン・給湯器・コンロ・浴室洗面設備（水栓など）など交換・修理費用（商品代金＋工賃）を11万円
といった感じです。
＊⑤、⑥は突発的費用を5年毎で割った数字です。通常、家電設備は平均15年くらいは使えますが、10年以上経つとメーカーが修理部品を作らなくなり、故障すると交換が必要になることが多くなります。

３）①～⑥の合計は安く見積もって59万円なので、年間12万円弱、月平均1万円弱になります。仮に管理費・修繕積立金・固都税の月平均コストを1.5万円だとしても、平均コストとして2.5万円くらい見積もっておく必要があります。

４）また、賃貸物件を貸主か自分で賃貸管理せず、不動産会社に委託する場合は、賃料の5％程度の賃貸運営管理費がかかりますので、家賃10万円だと5千円は見込んでおく必要があります。

★つまり、突発的なものも平準化してランニングコストと考えるのであれば、平均3万円のラニングコストがかかることになります。

以上、ご参考になれば幸いです。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

＞火災保険、空室時の手出し、退去時の清掃費、家具や家電の修理、空室時の宣伝費などのランニングコストは考慮しなくて良いのでしょうか？

大家です。
もちろんより詳細に収支計画を立てるならそれらもランニングコストに含めますよ。
無視できるほど小さくはないです。
経年劣化分の修繕費は大家負担ですし、最近は初期費用が高いと入居者が集まらないので修繕費をペイできるほどの礼金は取れないですし。
修繕積立金も新築では安めに設定してあるので（もちろん売るために）後々増えるはずです。
35年間当初の費用だけで済むなんてありえないです。
必ず費用は増えて収益（家賃）は減ります。

ただ販売会社はいかにもランニングコストが小さいように見せたいからそれらを出してないだけです。
まずは投資用マンションを買わせるのが一番の目的なので。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら

総戸数70戸は、多くて良いですね。ただ、現状の2,500円は安すぎるので、３倍位までは上がりますね。
そして、家賃も10年単位で5,000円位づつ下がりますね。

20年位したら、月に2万円位の持ち出しにはなると思います。

• 参考になる：0
• ありがとう：0
• 感動した：0
• 面白い：0

この質問が不快なら