教えて！住まいの先生

Question

Q 居抜き物件の譲渡について質問です。飲食店開業の為、不動産屋より200万円の造作譲渡金で居抜きの物件を購入しました。家賃は別になるので月々支払っています。開業して3年経ったのですが、

この店を買いたいと言う方が現れました。
利益は充分に回収できていますが、
更に立地のいいところに新店舗開業の為に物件を手放そうと思っています。

そこで本題です。
不動産屋から買い取った造作譲渡金200万円と同じ金額で上記の「店を買いたいと言う方」に売って手放すことは可能でしょうか？
その際、不動産屋には契約者の名義変更のみでよろしいのでしょうか？
それとも、不動産屋を仲介せずに個々でやり取りをするのは不可能でしょうか？
購入者が私から200万円で買い取って頂いた後に不動産屋にも造作譲渡金は200万円支払う必要がありますか？

ご回答よろしくお願いします。

質問日時： 2024/1/30 12:49:53 解決済み解決日時： 2024/2/5 20:42:43
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Answer 1 · 2024-02-05T20:42:43.000+09:00

ベストアンサーに選ばれた回答

A 回答日時： 2024/2/5 20:42:43

そもそも造作譲渡とは別に、大家から賃貸契約書を結んでいると思います。また、重説もありますがその2つでどの様な取り決めに成っているのか？

大家とその不動産会社の結びつきが強いと次のテナントとの賃貸借契約書を結ぶときに不動産屋を挟んでくれるように大家の側から要求する場合もあります。

また、貴方が居抜きした頃よりも設備一式が減価償却しており価値が下がっている反面、貴方が新たに購入した機材や修理修繕して価値が高まった部分もあります。その辺の判断が難しい所です。

そして、次のテナントが200万かそれ以上かで造作譲渡金を納得してくれないと駄目です。造作譲渡がなされず、スケルトン渡しになった場合、解体費用などの原状回復工事が必要となります！

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Answer 2 · 2024-01-30T14:57:07.000+09:00

A 回答日時： 2024/1/30 14:57:07

内装譲渡って何かというと
壁とか床とか天井とかは、事業用物件は「大家さんの所有物ではない」んですよね。入居者が後から作ったもの、です。
なので「内装」は人に売却することができます。逆にいうと売らなければ全て壊して撤去して「スケルトン」の状態に戻して出ていく必要があります。

なのでみんな内装を売りたがるんですね。スケルトンに戻すなら支出ですが、あれば収入になるので。

逆に買う側からすると「その内装そのものが欲しい」のとは別に「どうしてもその場所で店をやりたい」のであれば買うしかありません。不動産って立地含めて同じものはこの世に絶対ありませんから。

なので結論、200万で売ることは可能ですし、なんなら300万でも問題ありません。

不動産契約はそれとは全く別の話になります。

ただ、その物件を借りられない人(大家さんがその人には貸したくない、という人)は内装を買ったところで何の価値もないので「借りられる人かつ内装を買ってくれる人」を探すために不動産屋さんにお願いすることが多いですね。

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