教えて！住まいの先生
Q 不動産売買契約後の契約解除に関する法令について、詳しい方のご意見をお聞かせ下さい。宜しくお願い致します。 質問 売買契約書の条文として、契約の履行の着手についての見解
手付金10万円の放棄で解除が可能か？
違約金20％、400万円の支払いが必要か？
状況
売買契約を締結済み 手付金を支払い、3月22日決済予定
売主はデベロッパーで不動産業者
買主は個人
購入は、ワンルームマンションの一室
業者の見解
1.3/19日の決済に向け司法書士の手配済み
2.3/8銀行で、私が金銭貸借設定契約を締結済
なので、契約の履行に着手しているので違約金20％請求可能
手付金10万円の放棄で解除できる要因はありませんか？
違約金20％、400万円の支払いが必要か？
状況
売買契約を締結済み 手付金を支払い、3月22日決済予定
売主はデベロッパーで不動産業者
買主は個人
購入は、ワンルームマンションの一室
業者の見解
1.3/19日の決済に向け司法書士の手配済み
2.3/8銀行で、私が金銭貸借設定契約を締結済
なので、契約の履行に着手しているので違約金20％請求可能
手付金10万円の放棄で解除できる要因はありませんか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/13 18:28:27
1.登記移転手続のための司法書士への委任・【11】東京地判 平17・1・27
買主の履行期２日前の手付解除に対し、売主が、履行期４日前に司法書士への登記委任、固定資産評価証明書の取得等をしており履行に着手していると主張した事案。司法書士への登記委任等は、単なる本件売買契約の履行の提供のための準備行為にすぎず、履行提供のため欠くことのできない前提行為に該当しないとして、売主の履行着手の主張は否定された。
→司法書士の手配は単なる「準備」であって履行の着手とは言えない。
2.分譲マンションにおける、ローンの申込み・承諾、オプション工事の申込み等・【１】東京地判 平29・2・27
免震ゴムの欠陥により損害を被ったマンション分譲業者の免震ゴム製造会社への損害賠償請求事案において、マンション買主の履行の着手の有無について判断された事例。
ａ）買主の住宅ローンの申込み・承認住宅ローンの申込み・承認を得たこと、投資信託の解約、親族からの資金の調達は、買主の必要な準備行為であるとは解されるが、売主への支払義務の履行との関係では、資金の調達という準備行為がされたにとどまり、不可欠な前提行為が行われたとまでは言い難いとして、買主の履行の着手は否定された。
→これも資金の調達と言う「準備」であって履行の着手とは言えない。
また契約の「相手方が」履行の着手した場合なので、買主が司法書士手配しようが資金調達しようが、売主には関係ない話。
従って「自分が履行の着手をしたが、相手方は履行の着手をしていない」状態であれば、自分から手付流し・手付倍返しによる契約解除を行なうことは可能。
勝てる要素は十分あると思いますが、手付金を10万円しか支払っていないことと引渡し直前での解約ですから、裁判所がどう判断するかでしょうね。
買主の履行期２日前の手付解除に対し、売主が、履行期４日前に司法書士への登記委任、固定資産評価証明書の取得等をしており履行に着手していると主張した事案。司法書士への登記委任等は、単なる本件売買契約の履行の提供のための準備行為にすぎず、履行提供のため欠くことのできない前提行為に該当しないとして、売主の履行着手の主張は否定された。
→司法書士の手配は単なる「準備」であって履行の着手とは言えない。
2.分譲マンションにおける、ローンの申込み・承諾、オプション工事の申込み等・【１】東京地判 平29・2・27
免震ゴムの欠陥により損害を被ったマンション分譲業者の免震ゴム製造会社への損害賠償請求事案において、マンション買主の履行の着手の有無について判断された事例。
ａ）買主の住宅ローンの申込み・承認住宅ローンの申込み・承認を得たこと、投資信託の解約、親族からの資金の調達は、買主の必要な準備行為であるとは解されるが、売主への支払義務の履行との関係では、資金の調達という準備行為がされたにとどまり、不可欠な前提行為が行われたとまでは言い難いとして、買主の履行の着手は否定された。
→これも資金の調達と言う「準備」であって履行の着手とは言えない。
また契約の「相手方が」履行の着手した場合なので、買主が司法書士手配しようが資金調達しようが、売主には関係ない話。
従って「自分が履行の着手をしたが、相手方は履行の着手をしていない」状態であれば、自分から手付流し・手付倍返しによる契約解除を行なうことは可能。
勝てる要素は十分あると思いますが、手付金を10万円しか支払っていないことと引渡し直前での解約ですから、裁判所がどう判断するかでしょうね。
回答
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A
回答日時：
2024/3/12 17:07:55
現役不動産営業マン（宅建・二級建築士・FP資格あり）です。
結論としては、あなたの分が悪いです。
おそらく売主は履行の着手を主張（司法書士へ売渡書類を引き渡した等）してくるでしょうし、あなた自身が金消契約済であれば双方が履行に着手していると外形的に判断される可能性あります。
個人的には売主の履行着手は認められないと思いますが、、、
もし訴訟になればおそらく和解勧告出ると思いますが、弁護士費用（50万円～100万円）はあなた負担になりますし、和解が出ず判決になれば高裁への控訴可能性もあり、その場合は弁護士費用が更に必要となります。
となると、どこかのラインで妥協する（半額の200万円？）のがいいかもしれません。
まあ、あなたの解約理由が何か分かりませんが、同じ営業マンとしては決済1週間前に解約言ってきたら正直やってられないですけどね。
結論としては、あなたの分が悪いです。
おそらく売主は履行の着手を主張（司法書士へ売渡書類を引き渡した等）してくるでしょうし、あなた自身が金消契約済であれば双方が履行に着手していると外形的に判断される可能性あります。
個人的には売主の履行着手は認められないと思いますが、、、
もし訴訟になればおそらく和解勧告出ると思いますが、弁護士費用（50万円～100万円）はあなた負担になりますし、和解が出ず判決になれば高裁への控訴可能性もあり、その場合は弁護士費用が更に必要となります。
となると、どこかのラインで妥協する（半額の200万円？）のがいいかもしれません。
まあ、あなたの解約理由が何か分かりませんが、同じ営業マンとしては決済1週間前に解約言ってきたら正直やってられないですけどね。
A
回答日時：
2024/3/12 16:49:48
裁判に持ち込めば「可能性」は残ります
一応、内容を考えれば あなた自身が履行の着手とも取れる行動が
行われてるので(金銭消費貸借契約済・司法書士への依頼)
そしてここでは書かれてませんが、売主側も「履行の着手を主張する」
なにかの行動が有ると思われます
(あなたが解約を申し出た時点で色々言ってくるでしょう)
多分相手がそういったワンルーム業者の場合は
まず「手付解除」では引かないで、違約金請求を行ってくると
思いますし、内容的にはかなり分が悪い状況です
ですので、譲らず裁判まで持ち込んで、ワンチャン「消費者保護」の観点
からそこまでの違約金ではない解約の方法(和解のススメ)を
提案してくるのに期待するしかないと思います
一応、内容を考えれば あなた自身が履行の着手とも取れる行動が
行われてるので(金銭消費貸借契約済・司法書士への依頼)
そしてここでは書かれてませんが、売主側も「履行の着手を主張する」
なにかの行動が有ると思われます
(あなたが解約を申し出た時点で色々言ってくるでしょう)
多分相手がそういったワンルーム業者の場合は
まず「手付解除」では引かないで、違約金請求を行ってくると
思いますし、内容的にはかなり分が悪い状況です
ですので、譲らず裁判まで持ち込んで、ワンチャン「消費者保護」の観点
からそこまでの違約金ではない解約の方法(和解のススメ)を
提案してくるのに期待するしかないと思います
A
回答日時：
2024/3/12 16:38:47
問題なく手付け解除ですね
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