教えて！住まいの先生
Q 離婚による不動産の財産分与について 夫名義のマンションに住んでいて、夫がローンを払っています。
ネットで検索すると、「まずは査定」みたいな広告が出てくるので、いくつかの不動産会社に依頼をして査定をしてもらいました。購入当初より地価が上がっており、2千万ほどアンダーローンになることがわかりました。
離婚すれば、夫はマンションを売却することになると思います。
マンションの財産分与は、実際に売却したあとにならないともらえないのでしょうか？
無料の弁護士相談を利用したら「売却前でも査定額の半分もらえる」と言っていたのですが、それは可能なのでしょうか。
専業主婦をしており貯蓄も少ないため、財産分与でお金が入るなら早いほうがいいのですが、査定額ではなく実際の売却額から計算し、買い取ってくれる方が現れるまで2,3ヶ月はかかると思うので…
法律に詳しい方、もしくは経験のある方、教えてください。
離婚すれば、夫はマンションを売却することになると思います。
マンションの財産分与は、実際に売却したあとにならないともらえないのでしょうか？
無料の弁護士相談を利用したら「売却前でも査定額の半分もらえる」と言っていたのですが、それは可能なのでしょうか。
専業主婦をしており貯蓄も少ないため、財産分与でお金が入るなら早いほうがいいのですが、査定額ではなく実際の売却額から計算し、買い取ってくれる方が現れるまで2,3ヶ月はかかると思うので…
法律に詳しい方、もしくは経験のある方、教えてください。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/30 23:41:40
（元）不動産会社経営の宅建士です。
「財産分与」は法律用語ですよ。
不動産所有での離婚なら、家庭裁判所の調停をお勧めします。
調停なら、双方の主張により、夫名義のマンションを、あなた単独名義に変更して、「財産分与」として解決してくれます。
これを、当事者（個人）同士での合意で、返済中のままで名義変更などしたら、
これは銀行が「契約違反」として、全額一括返済を求められます。
●しかし、調停で結審されれば正常な法手続きによりますので、
銀行へは「報告」のみで良いからです。
また、財産分与決定の時点で、すでに所有権は移転するのですが、では売却となった場合は、売却金ですので、売買完了になってからの入金です。
（夫に資金力があり、支払い可能なら先に金銭授受も可能ですが、通常は売却完了時です）
また、役所の無料相談などでは、当番弁護士が不動産の実体も知らずに、無用な法律論のみで、相談者に加担する有意義な話は期待できないようです。
●更に、売却期間など、「２～３か月」などとの言葉ですが、それは誰にも分かりません。（神のみぞ知る――です）
「財産分与」は法律用語ですよ。
不動産所有での離婚なら、家庭裁判所の調停をお勧めします。
調停なら、双方の主張により、夫名義のマンションを、あなた単独名義に変更して、「財産分与」として解決してくれます。
これを、当事者（個人）同士での合意で、返済中のままで名義変更などしたら、
これは銀行が「契約違反」として、全額一括返済を求められます。
●しかし、調停で結審されれば正常な法手続きによりますので、
銀行へは「報告」のみで良いからです。
また、財産分与決定の時点で、すでに所有権は移転するのですが、では売却となった場合は、売却金ですので、売買完了になってからの入金です。
（夫に資金力があり、支払い可能なら先に金銭授受も可能ですが、通常は売却完了時です）
また、役所の無料相談などでは、当番弁護士が不動産の実体も知らずに、無用な法律論のみで、相談者に加担する有意義な話は期待できないようです。
●更に、売却期間など、「２～３か月」などとの言葉ですが、それは誰にも分かりません。（神のみぞ知る――です）
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/3/30 23:41:40
丁寧にお返事いただきありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/3/29 10:44:57
無茶なことを言う弁護士ですね。
あくまで相手方との話し合いになりますが､査定額を基準に支払う人なんてほぼいないでしょう。
査定なんて高くするも､安くするもさじ加減ひとつですからね。
もちろん､支払う側の査定（かなり安い査定にする）ならあり得ますが・・・
不動産鑑定士の鑑定評価なら基準にすることもあるでしょう。
一応､公正な評価だと考えられてますからね。
不動産は実際に売却してみないと売買価格や売却にかかる経費など､なんとも言えませんので､売却前に相手が応じることは少ないと思います。
かなり安い金額でも良いなら､売却前でも話に乗ってくることもあります。
あくまで相手方との話し合いになりますが､査定額を基準に支払う人なんてほぼいないでしょう。
査定なんて高くするも､安くするもさじ加減ひとつですからね。
もちろん､支払う側の査定（かなり安い査定にする）ならあり得ますが・・・
不動産鑑定士の鑑定評価なら基準にすることもあるでしょう。
一応､公正な評価だと考えられてますからね。
不動産は実際に売却してみないと売買価格や売却にかかる経費など､なんとも言えませんので､売却前に相手が応じることは少ないと思います。
かなり安い金額でも良いなら､売却前でも話に乗ってくることもあります。
A
回答日時：
2024/3/29 07:38:11
財産分与が効力を生じるのは離婚以後です。
1000万円の現金がすぐに右から左に用意できる人は売る前に払うかもしれませんが、多くの人が売った代金で払うでしょう。また、実際に売らないと、代金からローンを引いて仲介手数料など雑費を引いて決まる分与額は確定しないのです。
1000万円の現金がすぐに右から左に用意できる人は売る前に払うかもしれませんが、多くの人が売った代金で払うでしょう。また、実際に売らないと、代金からローンを引いて仲介手数料など雑費を引いて決まる分与額は確定しないのです。
A
回答日時：
2024/3/29 01:51:44
無料の弁護士相談を利用したら「売却前でも査定額の半分もらえる」
⇒離婚時に資産分割について書面に残すことで権利が有効になりますが、書面に残さず離婚後に売却すると権利が消滅するケースも想定されます。
ですので離婚前に売却手続きを踏むことが必要と存じます。
⇒離婚時に資産分割について書面に残すことで権利が有効になりますが、書面に残さず離婚後に売却すると権利が消滅するケースも想定されます。
ですので離婚前に売却手続きを踏むことが必要と存じます。
A
回答日時：
2024/3/29 01:03:25
それはもう旦那さんとの相談でしかないですよ。
権利はありますけど、そもそも現金がなければ物理的に支払えないわけですし。
そうなると、「じゃあマンションの名義を共有名義にしよう」ということになるだけで、それじゃ売るのが面倒になるだけで何も得しませんよね。
まあ、売るかどうかは旦那さんに任せて、評価額の半分までは毎月決まった金額を支払ってもらうみたいな形にしてもいいですけどね。
権利はありますけど、そもそも現金がなければ物理的に支払えないわけですし。
そうなると、「じゃあマンションの名義を共有名義にしよう」ということになるだけで、それじゃ売るのが面倒になるだけで何も得しませんよね。
まあ、売るかどうかは旦那さんに任せて、評価額の半分までは毎月決まった金額を支払ってもらうみたいな形にしてもいいですけどね。
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